遠洋渡劫時 盛洋投資4150萬美元再售美國物業

觀點網 2022年即将過去，遠洋繫的資産出售則還在繼續。

繼遠洋集團聯合遠洋服務作價55.5億元出售成都遠洋太古里項目50%權益予太古地産後，12月的出售再添一筆，這次是海外投資平台——盛洋投資透過美國房地産基金平台出售一項美國物業。

近日，盛洋投資(控股)有限公司董事局宣布，于2022年12月21日(美國東部時間)，旗下的Rosemont Lakeview Operating LLC作為賣方與買方OakPoint Capital Partners就出售事項訂立買賣協議。

據此，賣方有條件同意出售美國田納西州一處物業，代價為4150萬美元(相當于約3.26億港元)。該等物業由賣方全資擁有，包括兩幢6層及一幢5層寫字樓以及多個停車位。

在盛洋投資的評估中，即使這次出售事項預計錄得虧損約934.3萬美元(相當于約7334.3萬港元)，但依然符合公司及股東的整體利益，最重要一點就是“出售事項為賣方變現其于該等物業之投資之良機，並提供正現金流量”。

回流現金，這應該是大部分資産出售的主要出發點，接連出售資産的遠洋繫也不例外。2022年即将過去，大家希望盡快渡過這一劫。

再售美國物業

在盛洋投資看來，此次出售是物業投資中的一項普通動作。

觀點新媒體查閱公告了解，盛洋投資主要于美國及香港從事物業投資、于美國從事物業發展及其他業務（包括基金投資及證券投資），而其于美國物業市場的投資乃透過美國房地産基金平台GR Realty（盛洋投資間接非全資附屬公司）進行。

據介紹，GR Realty為一個全面綜合房地産平台，投資于美國特定目標市場的物業並作為普通合夥人管理物業基金，近三十年來一直為投資者及租戶提供度身訂造的房地産方案。

公告顯示，本次交易的賣方歸屬于GR Realty投資組合内的其中一項基金，由GR Realty（作為普通合夥人）管理。

“GR Realty為一個于美國特定目標市場投資物業並作為普通合夥人管理物業基金之全面綜合房地産平台。由于GR Realty Group主要從事管理于美國持有物業之基金，GR Realty Group于其正常及一般業務過程中于美國買賣物業。”

盛洋投資認為，目前，GR Realty的戰略性營運計劃為專注于基本因素令人信服、高流動性及人口結構持續改善，並由科技帶動的海岸門戶市場及精選市場（大部分位于美國西岸及東岸），同時于适當時機逐步出售位于非重點市場（大部分位于美國中部）的資産，如此次出售的田納西州等物業。

“經考慮物業及市場情況以及有限合夥人之退出意願，出售事項為賣方變現其于該等物業之投資之良機，並提供正現金流量。”按照盛洋投資說法，田納西州項目在現階段並非優質投資物業，出售是合适時機，且還可借此回流現金流，可謂一石二鳥。

但與此同時，其又補充道，該等物業于2022年10月31日之未經審核賬面值約為5002.40萬美元（相當于約3.93億港元），“本集團預期就出售事項錄得虧損約934.30萬美元（相當于約7334.30萬港元）。”

單純從交易金額看，這次交易或許不劃算，但若考慮資金回流的作用，這又的确是一次合理的出售——關于出售所得款項，首要一項就是償還相關按揭貸款。

賣方将自出售事項收取的預期所得款項淨額(經扣除适用交易費及稅項)約為3923.8萬美元(相當于約3.08億港元)，其後将用于償還相關按揭貸款;支付賣方母基金普通合夥人的績效費用;及根據賣方母基金之有限合夥協議分派予賣方母基金的有限合夥人。

事實上，GR Realty從去年開始持續進行資産優化調整，已經多次出售美國投資物業。

作為地産金融平台，盛洋投資大約在2013年左右将投資版圖拓展至美國、歐洲及澳洲等，此後逐漸收縮至美國、香港兩個市場。

截至2022年中期，盛洋投資資産總值約149.33億港元，較上年末減少約6.8%（2021年度資産總值同比減少10.76%）。其中，于美國、香港的投資物業分别占資産總值的55%、3%，于美國的發展中物業占比14%。

而美國的所有物業投資及物業開發均由GR Realty團隊管理。

具體而言，美國投資物業約14項，涉及可租賃面積約369.2萬平方呎，中部、西岸、東岸分别占比58%、32%、10%；估值約82億港元，中部、西岸、東岸則分别占比26%、64%、9%，西岸仍是最具有價值的市場。

據盛洋投資中期報告顯示，于2022年中期期間，該集團錄得收入4.91億港元，同比減少23.4%，錄得分屬于公司股東的虧損1.47億港元。原因是地緣政治局勢緊張，美國通脹高企及加息等因素造成不利金融市場狀況，集團證券及基金投資分部産生虧損分别為3900萬港元及1.42億港元。

對此，盛洋投資表示，投資型物業的整體表現于2022年上半年保持相對穩定。自COVID-19疫情爆發的過往幾年，該集團透過美國物業基金管理平台GR Realty逐步完成部分項目的退出。

于2022年上半年，該集團完成出售位于美國東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個房地産項目，並錄得出售收益港币3100萬元。

遠洋“渡劫”時

若放大觀察視野，可以發現，進行資産調整的不僅限于盛洋投資，“遠洋繫”均有類似動作，主要動機同樣是回流資金，其中備受關注的當屬成都遠洋太古里的交易。

12月中，遠洋集團、遠洋服務、太古地産聯合發布公告稱，遠洋集團、遠洋服務計劃以55.5億元的代價，向太古地産出售成都遠洋太古里50%股權。

公告明确，遠洋集團、遠洋服務計劃分三次交割上述權益。

其中，第一期交割後，遠洋集團控股及遠洋服務各自在目標集團的權益由50%下降至35%，此番交割的代價為10億元；第二期交割後，遠洋服務将不再擁有物管公司的任何權益，代價為5900萬元；第三期交割，遠洋集團将不再擁有目標集團的任何權益，代價則為44.91億元。

12月21日，太古地産宣布，上述交易的第一次交割已于公告當日發生。于第一次交割後，太古地産集團于目標集團的權益将由50%增加至65%。

針對成都太古里標杆項目的出售，市場看法大多是“籌錢”目的，畢竟2022年以來遠洋集團已屢次出售資産以回籠資金。

其中，11月，遠洋集團向遠洋服務出售位于北京及深圳的兩處物業，對價7736萬元；10月，遠洋集團向中國人壽地産平台國壽置業出售了北京中國人壽金融中心10%股權，交易對價為2.33億元；7月，市場消息傳遠洋集團以質押成都遠洋太古里項目50%股權為代價，向中國人壽籌資約40億元。

6月，出售位于豐台區麗澤商務區的北京銳中心項目，交易價格50.15億元；4月以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期項目公司股權……

積少成多，聚沙成塔。上述數項資産出售，料可回籠資金逾百億。

事實上，遠洋集團早已開始着手籌措資金：1月增發2億美元綠色票據，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民币20億元PPN發行，3年期，票面利率5.32%；4月發行2億美元綠色票據，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司債回轉售；6月成功簽約境外銀團貸款等。

據披露，上半年遠洋已償付各類有息債務超過130億元，及供應鍊ABS約66億元；此外接連提前償還5億美元票據本息、兩筆ABS共計8.75億元；11月中旬，完成一筆10億元公司債的如期兌付，至此年内到期信用債均已償還完畢。

如此看來，遠洋集團2022年的“劫數”已過，但2023年也即将到來，新的任務也将接踵而來。根據中期報告顯示，截至2022年6月30日，遠洋1年内到期貸款約182.25億元，占貸款總額19%；1至2年到期貸款約179.37億元，占貸款總額19%；2至5年到期貸款約506.66億元，占貸款總額54%；5年以上到期月79.24億元，占8%。

在資産變現的同時，遠洋集團還相繼和數家銀行簽署戰略合作協議，獲得數百億的大額授信，這也是提振資本市場信心的一大表現。

包括12月19日消息，遠洋集團與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司簽署全面戰略合作協議，雙方将在綜合授信服務、債券承銷與投資業務、個人金融業務等領域優先開展優質和高效的業務合作。協議約定，郵儲銀行将向遠洋集團及其控股的企業提供不超過人民币180億元意向性授信額度，用于支持遠洋集團的融資需求。

12月15日，遠洋集團還一次性獲得了中國工商銀行500億元綜合授信支持。根據協議，工商銀行将在綜合授信服務、房地産新增融資服務、房地産存量融資服務以及其他金融合作等領域與遠洋集團展開全面合作，並将積極支持遠洋合理的融資需求，提供房地産開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地産並購融資及其配套服務、租賃住房融資、預售資金監管保函、境外融資、内保外貸等綜合融資服務，利用其金融資源和産品優勢，助力遠洋集團長期穩健發展。

此前11月29日，山東工行與遠洋集團等10家房企達成戰略合作，提供意向性融資總額不低于200億元。

總額超過800億元的授信合作，即使不能立刻轉化為實際融資，但對于亟需資金的房企而言，這無疑是最好“代言”。