成見 | 從禅城到莞城，灣區限購放松的風向

觀點網 似乎是聽見了來自需求端的呼喚，緊跟佛山之後，東莞宣布取消全域限購政策。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地産調控政策的通知》，從通知印發之日開始，東莞市莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術産業開發區暫停實行商品住房限購政策，且二手商品住房也暫停實行限售政策。

據悉，上述區域新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同（或房地産買賣合同）網簽備案之日起滿3年或取得不動産權證滿2年方可上市交易，東莞市其他區域新建商品住房須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。

觀點新媒體了解到，東莞此次取消限購政策為大灣區“第二城”，此前的12月10日，佛山全域放開了限購。

2022年12月至今，國内多個重點城市限購“松綁”，而東莞也在今年對限購限售政策實施了多次微調。

灣區第二城

今年12月10日，廣東佛山市住建局宣布對禅城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道區域暫停實施住房限購政策，但在上述街道購置新房需實行3年限售。政策調整過後，佛山将全面放開限購，

彼時，佛山成為大灣區第一個吃螃蟹的人。

在佛山放開限購之後，就有市場人士分析道，東莞或成為大灣區中下一個放開限購的城市。一方面是因為今年東莞緊跟樓市“松綁”的步伐，已密集出台多項樓市調控政策；另一方面今年下半年，房地産救市利好頻出，除了在融資端支持行業外，信心重鑄及供應端開放也十分關鍵。

觀點新媒體了解到，今年1-11月，東莞市累計簽約新房27319套，較去年下滑29.73%，共錄得簽約面積317.48萬平方米；二手房簽約17812套，同樣較同期下滑11.39%，累計簽約面積190.77萬平方米。

從分析數據可知，新房簽約在去年1月達到近兩年頂峰狀态，單月簽約新房7768套。新房和二手房在今年7月均迎來拐點，7月以後二手房網簽數據同比去年均有所增長，新房簽約方面也是在8、9月份錄得較大增速。

觀點新媒體了解到，簽約數據點時間為7月4日淩晨，東莞出台樓市新政，除市區四個街道和松山湖高新區外，其他28鎮全部取消限購，從目前數據來看，的确在簽約數量上挽回了上半年的頹勢。

此次東莞全域放開限購後，簽約數據有概率将迎來新拐點，但具體可能要在明年一季度才會有所表現。

對于東莞在年終節點發布取消限購政策，戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端表示，主要是考慮到從金融十六條到近期經濟工作會議，以及中央層面的發聲來看，保交樓、穩樓市的方向明确清晰，同時這也是東莞在今年商品房成交量大幅下滑的背景下采取的救市舉措。就具體的效果而言，預計不會造成市場的快速反彈，但有利于市場信心的恢復。

回顧今年東莞對樓市新政的調整，從“4.29”對購房資格條件部分内容作出調整，優化人才購房政策、取消新入戶購房“雙半年”限制；到“5.14莞七條”的發布，對樓市進行多維度的“松綁”，再到“7.4解除28鎮限購及降低首代首付比例”，時隔一個月再出“8.26莞八條”對限購區首付下調。

政策不斷調整，東莞在當前市場“築底”階段積極使用政策工具，持續優化樓市限購政策。但在土地供應端，今年東莞土拍“寒意”十足，成交面積較去年同期跌幅近5成，成交金額也同比下滑超3成。

市場的信心

東莞今年累計開展了4次土地集中供應，共供應土地26塊，成交20塊，其中底價成交14宗，占總成交地塊的70%。

據觀點新媒體統計，東莞全年土拍累計成交額為372.18億元，較去年下滑36.82%；成交面積為251.14萬平方米，較同期減少49.91%。

面對年初樓市低迷及疫情沖擊，房企拿地投資以謹慎為主。東莞首輪供地中，修改了土拍規則，涵蓋取消新房限價、取消無償配建安居房、下調保證金等規則，力求為房企讓利，提升拿地熱情。

從結果看，首輪供地僅有2宗地塊成交，6宗地塊采取了撤牌措施，成交情況仍然不理想。

在“5.14莞七條”中，為維穩開發商，東莞出台措施鼓勵房企增加中小套型普通商品住房供應，合理确定住宅用地商業配比，分期繳納土地價款的項目，繳納不低于50%的土地出讓金後，可辦理用地、規劃、施工許可證等行政審批手續，從而降低房企拿地門檻以及減輕資金壓力。

政策出台後不久的第二輪及第三輪集中供地，熱度較首輪得到明顯回升。二批次供地的8宗地塊全部成交，且錄得2總共地塊成交觸頂；三批次7宗地塊全部成交，2宗觸頂及1宗溢價。在行業下行期中，政府從土地持續松綁層面，刺激房企拿地信心。

到了四批次，東莞僅挂牌3宗地塊，均以底價成交。縱觀全年土拍的整體市場表現沒達到去年同期，熱度趨冷。

“房企拿地的兩個前提一方面是市場預期是否夠好，一方面為口袋里資金是否充裕。”戴德梁行研究院張曉端說道。

張曉端指出，東莞樓市整體活躍度及市場情緒並不樂觀，也就意味着需求端的存在疲軟局面。若尋求“疲軟”改善不僅在于解綁此前的嚴苛的樓市調控，還需要經濟面提振的支持。

11月以來,房地産融資政策利好頻出,房地産市場恢復發展有望收獲較大的支持。但僅從射來“三支箭”改善房企生存壓力只是第一步，仍只是通過多渠道為優質房企輸血。

救房企的本質是救市場以及救信心，只有市場需求端打開了，房企能夠通過回款恢復“造血”功能。

而繼佛山之後，東莞快速跟進全域限購放松，就是出于打開需求端的考量。

就目前地産投資趨于理性的趨勢，未來很長一段時間，外來投資買房仍會處于較為低迷狀态，東莞本次擇機取消限購政策，對刺激本地的樓市需求潛力及市場信心搭建均有重要意義。

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