廣州星河灣中心啟用 老牌豪宅房企擠入琶洲寫字樓市場

觀點網 位于廣州琶洲CBD的寫字樓項目——星河灣中心已于近期正式投入使用。

這棟高259.5米的超甲級寫字樓，由美國SOM建築事務所設計，項目占地面積約1.18萬平方米，總建築面積12.11萬平方米，提供總共46層的辦公空間。

值得注意的是，星河灣中心是星河灣集團旗下首座落成的商業樓宇。

星河灣集團過去一直被視為中國房地産行業的“豪宅專家”，長期專注于住宅開發領域，對其他業務的關注較少。

或出于改善産品結構的需要，“進軍商業地産”曾一度被星河灣重視，但後續相關進展緩慢，不過目前亦結出了果實。

資料顯示，星河灣中心的歷史最早可以追溯到2011年，彼時出人意料地斥資4.99億元将海珠區新港東路以北琶洲大道以南AH040215商業金融業用地收入囊中。

拿下琶洲商業地塊後，市場猜測星河灣是否由此為起點介入商業地産行業，從而改變過去秉持的産品模式和豪宅開發商的定位。

但當時星河灣管理層似乎並沒有這方面的心思。據媒體報道，星河灣相關人士在回應事件時表示，此次琶洲拿地是星河灣正常發展的需要，計劃将用于建設集團總部。

在此之前，星河灣一直在廣州星河灣酒店内部辦公。

似乎並未最終定決心開拓商業地産闆塊，星河灣中心在拿地5年内一直未提上工作日程。

星河灣集團過去給人們的傳統印象是項目整體開發節奏較保守，成立将近30年時間，僅入市了約18個樓盤，只是該公司過去也並未發生過囤地的先例。

“公司要理性地看清趨勢……既要各産業一馬當先，更要注重多産業齊頭並進。”星河灣在2016年伊始選擇重提商業計劃，當年對外公布的年度核心戰略之一，就是“将在廣州琶洲電商總部建設一個地標項目”。

此時琶洲對廣州經濟發展的重要性快速提高，當地招商部門剛剛在2015年内集中引進騰訊、阿里巴巴、唯品會、小米等互聯網頭部企業入駐，建設地區總部。

順應時勢，星河灣集團在2016年2月宣布與廣州工商聯盟投資有限公司等18家企業組成聯合體，以21.5億元競得海珠區琶洲西區AH040163商業地塊。該地塊計劃開發為廣商中心大廈項目，它是一棟規劃高度達376米的寫字樓。

同年6月，擱置達5年的星河灣中心項目宣告破土動工。

截至目前，星河灣中心已經落地。另根據2022年11月消息，目前廣商中心大廈塔樓核心筒已經建設至300米附近。

這兩棟超甲級寫字樓将共同構成星河灣集團商業闆塊最重要的組成部分。

除此之外，星河灣商業主要着眼于服務旗下豪宅項目的社區商業，例如一些配套的社區商業中心、商業街、酒店、會所等。

此時星河灣中心投入使用，不失為星河灣在商業地産領域投資的一次里程碑動作。

但另一方面，星河灣中心甫一入市就需要面對比較艱難的市況。雖然絕大部分面積均将作為星河灣集團總部使用，不過據悉該項目還剩余5.5萬平方米面積需要招租。

琶洲特别是琶洲總部經濟和互聯網産業的國際城市中央商務核心區，是廣州寫字樓市場過去幾年和未來幾年形成供應的重點區域。

根據第一太平戴維斯發布的《2022年上半年廣州房地産市場回顧與展望》報告，2022年三季度廣州預計會有7個新寫字樓項目入市，它們均位于琶洲區域。

由于過去幾年新增供應和吸納，形成了比較良好的平衡。疫情三年就算遭受了沖擊，廣州寫字樓市場與其余幾個一線城市相比，一直保持最低的空置率。

不過如果将觀察對象放在琶洲，就會發現情況可能會嚴峻一些。

來自戴德梁行廣州寫字樓市場第三季度報告，琶洲甲級寫字樓存量為152.73萬平方米，空置率達19.8%。同一時期，廣州甲級寫字樓整體的空置率僅12.9%。而按照第一太平戴維斯的最新報告，這一數據已升至16.3%。

琶洲空置率是全市重點商圈中幾乎最高，但租金要比體育中心和珠江新城區域更低，2022年第三季度顯示為144.81元/平方米/月。

另據戴德梁行近期發布的2022年廣州房地産市場回顧及展望報告，預計在2023年，廣州甲級寫字樓市場超過八成的新項目供應位于琶洲商務區，規模将突破600萬平方米。

星河灣中心無疑要面對激烈的競争。

但好消息是，最新數據顯示，廣州寫字樓市場在第四季度淨吸納量已成功由負轉正至3.9萬平方米。

随着未來一段時間的經濟復蘇，需求有望逐漸恢復。