金地商置 “縮編”

觀點網 每輪房企架構調整，對區域高管而言所帶來的職權變動是喜是憂，在變化開始時總是難以斷言。

近日，金地商置撤銷西南區域公司，同時成都公司與昆明公司合並，成立新的成昆公司，且並進華南區域。同樣被撤銷的還有華中區域，原武漢公司劃入東部區域，原長沙公司劃入華南區域，原河南事業部劃入華北區域。

金地商置内部人士向觀點新媒體表示，這次調整基于公司業務發展需要，聚焦核心城市，同時提升管理效率。

據悉，這場縮編開始後，所涉區域的高管們将進行一繫列崗位調動。

例如金地商置西南區域降級成為成昆城市公司後，總經理由原成都公司總經理羅琦擔任；原昆明公司總經理遊強調任東部區域副總經理、兼任淮海公司總經理。另外，有媒體披露，華中區域的總經理已提出離職。

一紙調令下來，地産人各奔前程，這已是如今常态，原西南區域公司總經理李鵬，或許是其中比較幸運的一位。

西南區域撤銷後，他的新職位是金地商置旗下廣電地産董事長，除了這次頭銜加成，其2021年9月已是廣電地産法定代表人，目前在金地商置集團内仍分管投資管理中心、戰略管理中心。

李鵬的新去向

李鵬的公開資料並不多，在只言片語中可知，他曾任職于萬科，是人力出身，曾為萬科物流地産負責人，後來有過創業經歷，于2021年加盟金地商置。

從近年廣電地産與金地商置——乃至金地集團的來往看，李鵬這次看似意外的調任並非被放到閑職。

李鵬即将履新的廣州廣電房地産開發集團股份有限公司，原是廣州本土老牌開發商，曾憑借“蘭亭”品牌打響名堂，旗下開發的項目包括蘭亭禦園、都市蘭亭等。

2016年，金地商置分兩次交易，分别以約14.24億元、4.5億元收購廣電地産76%及余下24%的股權。

通過這筆收購，金地商置當時可以吸納廣電地産旗下500萬平方米可售貨值以及持有的廣州廣電物業管理有限公司51%股權。

廣電地産最近一次引起行業關注，則是在2022年4月，接盤合作方融創持有的廣州創行房地産開發有限公司其余50%股權，實現全資控股。

資料顯示，廣州創行目前正開發增城區新新公路西一個住宅小區項目，項目所在地塊由融創最先于去年四月廣州第一輪集中供地時以21.62億元競得。

融創引入廣電地産作為合作方後，雙方各持50%權益。由此，項目定案為“廣州融創金地商置禦潮府”，股權變更後改為“金地·雲上”，不僅删掉融創的名分，就連“商置”標簽也隐去。

對該樓盤主要供應的一般剛需客而言，單從案名難以區分是金地商置開發，還是直接由金地集團操刀，畢竟後者在廣州區域深耕更久，市場占有率和影響力更高。

如更早前，金地商置在2021年4月的廣州集中供地上以底價32.03億元摘得花都區一宗地塊，成交樓面價7371元/平方米。

當時一起拿地的還有金地集團競得增城永甯街、中新鎮共2宗地塊，總價27.21億元。金地集團還對外表示，廣州公司2022年銷售要突破百億，五年實現300億元。

相比之下，截至2021年12月31日，金地商置擁有土地儲備合共2327萬平方米，約19%位于北上廣深四個一線城市，其中廣州布局最為稀薄；2022年6月底，其土地儲備約2129萬平方米，總建面較期初下降約9%。

具體而言，金地商置除了上述增城、花都兩個新盤，和商業項目廣州天都廣場外，在廣州僅有兩個存貨樓盤，分别為廣州蘭亭盛荟、蘭亭香麓——都是廣電地産的名下資産。

顯然，李鵬能在這輪人事變動中從區域總經理調任廣電地産董事長，應該是幸運的結局。

據中報披露，金地商置2022上半年雇員福利的開支總額4.48億元，同比減少7.9%，其中工資及薪酬4.1億元，同比減少11.8%。

2021年底，金地商置就被爆出制定5%的人員優化比例。

控股公司金地集團情況更甚，2022上半年管理費用17.42億元，同比降低25.94%，主要是人工薪酬減少；據财報顯示，“應付職工薪酬”一項較上年期末減少了35.89%，為28.34億。

比金地商置的布置更早，金地集團去年已将浙南、浙中公司合並，嘉興公司劃進杭州公司，昆明、南甯辦事處合並為雲桂公司，貴陽劃入重慶公司，長春、哈爾濱合並。

無論從融資渠道，還是結構調整，兩家上市公司的步調仍然有着相近節奏。

商置與廣電地産

2022年12月7日，金地商置集團有限公司披露一則持續關連交易框架協議。

公告提及，由于廣電地産将繼續獲得金地集團的财務顧問及咨詢服務，故廣電地産與金地集團于當日訂立2023年框架協議。金地集團同意向廣州廣電及／或其附屬公司、合營公司及聯營公司就物業項目提供财務顧問及咨詢服務，為期三年。

類似的服務協議，廣電地産和金地集團在2016年、2019年都簽署過一次，也就是說，相關合同已進行了六年。

根據過往公告統計，2016年-2022年的前10月，合同金額分别為449.6萬元、5209.5萬元、6179.1萬元、5446.8萬元、5290.9萬元、4916.4萬元及2934萬元，共計歷史金額約3.04億元。

這些顧問費的定價有詳細說明，即委托人及／或其附屬公司、合營公司及聯營公司每年須各自向受托人支付顧問費，顧問費年費率按各自獲取的融資款不高于1%計算。

對于這些要價不菲的顧問費，金地商置董事會表示，相信取得金地集團提供的财務顧問及咨詢服務符合公司利益，可大幅減少廣電地産的融資成本。此外，金地集團拟收取的顧問費率與市場上其他同類獨立财務顧問相比更具競争力。

本着“選賢不避親”考慮，金地商置早在2016年年底就透露，金地集團提供的财務顧問及咨詢服務可節省廣電每年融資款2%的财務成本。

現在為了優化經營，廣電地産作為金地商置在廣州的重要操盤平台，選擇向金地集團“跨級”取經。但無論作為子公司還是孫公司，市場都沒有免費的餡餅。

事實上，金地集團和得到其背書的金地商置歷年融資成本的确居于行業低位。

截至2022年上半年末，金地集團融資成本4.54%，相較2021年末降低2個基點，三季度末，債務融資加權平均成本進一步下降為4.50%。

于2022年6月30日，金地商置銀行及其他貸款總額為48.75億元，年利率介乎2.46%至5.2%。

若按照金地商置公告所載的顧問費標準，廣電地産及其附屬公司、合聯營公司這些年通過金地集團獲得的融資總額，至少不低于304億元——而且成本都優于市場獨立顧問渠道。

據企查查統計，廣電地産累計發債2只，規模合計17億元，均為企業ABS，均于2022年7月26日發行，2040年5月20日到期。

其中，22金地優（180167.SH）發行16.7億元，利率4.8%。