樓市調查 | 驗資500萬悅府終亮相 華潤頂豪産品入局白鵝潭的難與易

觀點網 随着防疫措施放松，農歷新年前後，廣州樓市表現火熱。不少新盤抓緊時間加速入市，希望搶飲“頭啖湯”，其中就包括華潤置地在廣州的最新豪宅項目--白鵝潭悅府。

“悅繫”是華潤置地旗下最高端城市型住宅産品線，過去曾開發有深圳灣悅府、南京華潤悅府、長沙悅府等代表項目。此次落地白鵝潭，則是華潤自2013年進入廣州市場之後，首次布局相關繫列産品。

噱頭滿滿，氣勢自然要營造到位。據稱，白鵝潭悅府吹風價在10萬元/平方米，而且客戶報名看房還需驗資500萬元。

“是需要驗資。”有中介人士向觀點地産新媒體确認了這一消息，但其稱，至于開盤價格是否真的要10萬就有待商榷。由于地塊歷史的客觀原因，“尤其是戶型設計方面存在局限”，該人士認為，考慮到同區域内競品的情況，這個豪宅盤的售價很難定得如此高，相信後續定價會更加靈活。

目前，白鵝潭悅府在2月25日已開放樣闆房和售樓中心。項目最早預計在3月開盤，首推1棟泓座、3棟玺座兩座住宅樓，提供133平方米三房、178平方米和243平方米四房三種戶型。

速度“奇迹”背後

白鵝潭悅府的前身，是華夏幸福于2020年以68.39億元總價拿下的新隆沙商住用地，後因土地出讓價款糾紛而遭到退地。

2022年廣州第三批集中供地集體出讓回爐地塊，新隆沙商住用地經過拆分、調整後形成荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊，最終擺上貨架並由華潤置地與安馳投資聯合體接手。

回顧土拍信息，地塊出讓面積30823平方米，規劃為商住用地，容積率6.51，總建築面積177059.1平方米。地塊以底價38.58億元成交，折算樓面價32680元/平方米。

“這種地段，3萬出頭的土地成本。”有業内人士分析，白鵝潭悅府基本上可以看作是華潤幫助廣州化解華夏幸福遺留問題，以及承諾落地高端商業項目後，獲得的“補償性”回報。

據了解，2022年5月17日，華潤集團就與廣州簽署了戰略合作協議。按照約定，華潤集團将進一步擴大在廣州投資，加快重點項目落地建設。在此之前，華潤置地已經斥資約124億元受讓華夏幸福南方總部旗下的多個商住項目。

同年8月，華潤集團總經理王崔軍在第八屆中國廣州國際投資年會上，亦提到要更主動參與廣州城市建設與發展，加快高品質城市商業綜合體落戶。

據廣東省投資項目在線審批監管平台公示，白鵝潭悅府地塊在拿地8天後已經通過了備案審批，立刻開工建設，並趕在2022年12月初在沙面島白天鵝賓館一樓開放展廳。市場消息顯示，12月末該項目開始啟動凍資。

随後于2023年1月19日，華潤置地以29.8億元再次摘得華夏幸福新隆沙商住用地拆分的荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南的AF020114、AF020116兩宗地塊，确定引入萬象城商業。

“華潤對這個項目十分重視，各方的推進力度很大。”上述人士說，單從華潤置地自身出發，它過去在廣州沒有太多項目沉澱，目前可能需要高端繫列産品來做一個發聲。

華潤置地華南大區在2013年首入廣州，但後續由于“大深圳戰略”的掣肘，對羊城一直缺乏足夠的重視。

2013年至2014年，華潤置地在廣州僅分别拿下一宗商業、一宗住宅地塊，2015年-2017年更幾乎未在當地招拍挂現身。

但随着2017年7月粵港澳大灣區建設啟動，華潤置地華南大區城市布局極度不均衡的戰略問題逐漸暴露。

加強對廣州、東莞、佛山、肇慶、江門等大灣區城市的布局，最終被華潤提上日程。因此僅2018年内，該公司就将廣州5宗宅地收入囊中，而在東莞則拿下4宗土地。

而作為大灣區内唯二的一線城市，廣州市場在華潤置地内部的地位得到提升。

2020年度業績發布會上，華潤置地總裁李欣就提到集團将在深圳之外的華南地區全面復制深圳模式，要做強廣州。同時在更高的層面，華潤集團視粵港澳大灣區為“十四五”戰略發展的重點區域，廣州市更是重中之重。

最新消息，華潤置地或參與競拍2023年廣州首批集中供地中，起拍價高達175億元的漢溪大道北住宅地塊（長隆地塊）。

城西價值幾何？

那麼白鵝潭悅府作為華潤置地面向廣州市場，有“定下新基調”意味的新項目，究竟成色如何？

按備案數據，白鵝潭悅府規劃總建築面積177059.1平方米。其中AF020119地塊由2棟45層住宅、1棟42層住宅、1層裙房配套和1棟三層幼兒園、2層地下室組成；AF020112地塊則規劃有1棟55層住宅、1棟52層住宅、3層裙房配套及商業、地下2層地下室。

總的來說，5棟42至55層高的超高層住宅，提供564個單位，主力戶型為133-243平方米三至四房。項目整體定位為江景豪宅，按宣傳文案的話來形容：“是珠江天際線上的璀璨明珠。”

位于廣州市西部的白鵝潭地區，從大布局看，整體城市設計範圍北至大坦沙尾，南至環翠路與環城高速公路，東到工業大道中和工業大道南，西至芳村大道北和花地河，總面積35.11平方公里。

較為成熟的啟動區部分，總用地面積約17.29平方公里(含珠江水域面積)，主要位于珠江濱水地區，範圍包括大坦沙坦尾、如意坊、廣鐵南站、沙面、海珠區洲頭咀至石崗路的沿江一帶、芳村石圍塘火車站至鶴洞大橋沿江一帶、沿花地大道至花地灣以及醫藥港等用地。

而以樓市的視覺，白鵝潭闆塊基本上以白鵝潭濱水商務區為核心，往南可以延伸至聚龍灣、廣船和醫藥港。

“這個盤的确有一定的稀缺性。”有關注荔灣樓市的業内人士表示，白鵝潭悅府基本算位于白鵝潭最核心區域，附近地段的對手不多。

據網絡公開資料，目前公開的2023年白鵝潭闆塊或擴大到芳村闆塊在售和待售的樓盤，約有16個，但真正能與白鵝潭悅府形成競争關繫的不多。

“主要有廣州幸福灣、廣船濱江上都、星河江缦。”這位業内人士說，其中白鵝潭悅府真正要對標的可能是廣州幸福灣。

資料顯示，廣船濱江上都是廣船舊改一期項目，由中信泰富、廣船集團合作開發，包括璇灣壹号、璇灣A區、璇灣B區和企業公館多期在内，規劃了10棟高層住宅，總戶數達到1209戶。

廣船濱江上都的主力戶型是110-251平方米三至五房，均價在7.5-8萬元/平方米，但為迎合更多客戶需求，項目最低戶型保留108平方米三房兩廳設計。

星河江缦是星河地産旗下項目，總建築面積72403平方米，規劃有7棟住宅樓，合324戶。其主力戶型是176-235平方米四至五房，均價在7.5萬元/平方米左右。

“這兩個項目偏改善更多。”而廣州幸福灣相對更“打”，7棟住宅提供435個單位，而且在戶型設計上面積更大，嵌入更多觀景望江的功能。廣州幸福灣主推戶型為約191-335平方米大平層，在售均價在9萬元/平方米以上。

反觀白鵝潭悅府，“它大的優勢是地段，以及配套的萬象城商業。最明顯的考慮點目前來看是戶型。”上述業内人士稱。據悉，華潤置地接手前，華夏幸福已經做了項目規劃並獲得批復，後續難以再更改。

項目主推的133、178、243平方米三至四房的大平層戶型，“都有些瑕疵”。例如，133平方米戶型中，LDK客餐廚一體化形成的長條型廚房，可能真實使用的感覺有待商榷。

另一方面，因為多條地鐵線路施工的原因，項目周邊環境和交通現時均逐步提升，尤其芳村大道、花地大道、珠江隧道等主幹道，在上下班高峰期經常發生擁堵。這對于自駕出行的住戶來說，是一個需要考慮的因素。

但另一方面，白鵝潭悅府在目前時段入市有一定的優勢。統計數據顯示，農歷新年前後，廣州樓市成交火爆。單觀察豪宅品類，2023年1月廣州千萬級豪宅産品就有517單成交，創下自2022年1月以來的最高紀錄。

買家們跑步入場，氣氛熱烈，而白鵝潭悅府後續表現如何，還要進一步看它的推售策略。