觀點直擊 | 置富産業信托說加強並購 但内外部環境可能不允許冒進（實錄）

觀點網 置富産業信托是多年來被小股民們盛贊的一支“理想收息股”。

資料顯示，截至2022年12月31日，這只信托擁有16個位于香港以及1個位于新加坡的物業資産，主要為約300萬平方呎的零售物業。它們並非當地最高端最豪華的購物商場，卻是最貼近居民生活的。

例如置富産業其中一個核心物業--坐落于新界東沙田新市鎮的置富第一城，它就是香港其中一個最大住宅發展項目、擁有10642 個住宅單位的沙田第一城的商業組成部分。

置富第一城414469平方呎可出租總面積中的絕大部分，均是民生設施，包括生鮮街市和多個中西醫診所、教培機構、發廊、物業中介門店、便利店、五金店等。

項目客群消費穩定、物業組合韌性高、收入穩定、派息穩定且慷慨……

數據來源：企業公告、觀點指數整理

尤其2022财年，置富産業信托重新恢復100%分派比率，更是令投資者開心的一件事。根據計劃，年内置富産業信托每基金單位分派44.15港仙，中期分派23.05港仙，期末分派21.1港仙。

不過按此計算，置富産業信托的全年分派已超過其每基金單位基本盈利25.34港仙，這是上年沒有出現的情況。這並非一個好現象。

就算2022年下半年香港疫情形勢逐漸趨向穩定，防疫措施得到一定程度放寬，零售營商環境得到改善，但整體市況未有完全恢復。

因此，2022全年置富産業信托錄得收入17.64億港元，同比下降2.3%；物業收入淨額12.90億港元，同比下降3.7%；可供分派予基金單位持有人的收益為8.77億港元，同比下降10.6%。

其物業估值保持在395億港元，但每基金單位資産淨值較2021年下降1.8%至14.52港元。

“跌幅主要因為在上半年第五波疫情，對于需要幫助的租戶給到一些租金寬免。” 置富産業信托執行董事及行政總裁趙宇解釋，期内盈利下跌還因為續租租金調整率持續為負數。按2021年12月31日數據顯示，當時置富産業信托有43.3%租約在2022年到期。

适逢奧密克戎毒株肆虐，續租租金調整不利，給基金整體業績帶來極大影響。

另一方面，置富産業信托旗下位于新界元朗天水圍，擁有665244平方呎的旗艦商場+WOO嘉湖正在進行資産增值工程，這也是一筆不小的支出。

據了解，+WOO嘉湖的整體提升還要等到2024年上半年才宣告完畢，但2023年内置富産業信托還要撥出約2億港元資金，開啟另一個旗艦商場紅磡置富都會的資産增值工程。

只是在這種情況下，置富産業還是在2022年8月堅持向股東實集團購入新加坡住宅發展項目高文之星（Stars of Kovan）的小型配套商業。總代價約8800萬新元，由于是關聯交易，置富産業得到了7.4%的折讓。

按照收購公告，這個物業有47.7%租約将在2022年底到期並重新續約，因為新加坡早已放開防疫政策，這部分租約續約能得到租金提升的可能更高。但高文之星物業僅有36個商鋪22638平方米可出租面積，對整體業績的影響不會太大。

而這筆收購也推升了置富産業信托的負債水平。資料顯示，截至2022年12月末，該基金的負債比率從2021年的22.4%提升到23.9%。

不過由于負債比率還在十分健康的水平，同時利息償付比率達到4.8倍，而且債務中采用固定利率對沖的部分有62%。趙宇稱，置富産業有志于進一步做一些收並購。

“我們還有還大的借貸空間，可以進行一些收購。”趙宇提出，公司管理層接下來會積極去看一些收並購標的，最重要的目標是新加坡和内地一線城市，尤其是粵港澳大灣區。

盡管雄心勃勃，但擺在置富産業信托眼前的，是一個持續的高息經濟環境。随着美國和歐洲地區通脹高燒不下，相關央行高層仍在持續釋放鷹派信息。歐洲央行行長拉加德剛剛強調了堅持緊縮的立場，並預期歐洲央行将在3月份内加息50基點。

資金成本上升後，持續進行收並購行動的難度顯而易見。去年11月，在出席港交所走近上市公司繫列峰會時趙宇就曾表示，利率的持續上升增加了收並購的難度。

不過，未來的收購始終是遙遠的事情，置富産業信托目前最重要是看緊自己的基本盤。

香港特區政府在早前1月30日正式撤銷向新型冠狀病毒感染者發出隔離令。在3月1日，也正式解除有關口罩的限制，無論室内、戶外或搭乘公共交通工具，都無須再佩戴口罩。消費恢復前景樂觀。

“我們看到續租租金調升率負數正逐步收窄，2022年下半年已經到了一個低的單位數。” 趙宇指，希望全年内續租租金調升率将能回正。

據了解，置富産業信托将有32.9%的租約在2023年到期，需要重新談判租金租約。

以下為置富産業信托2022年度業績會現場問答實錄節選：

現場提問：對于今年的續租租金表現怎麼看？置富都會、嘉湖二期也準備增産提升，投資額有多少？去年買了新加坡的資産，未來是不是會繼續加大在海外收並購？

趙宇：去年，雖然續租租金調升率仍然還是負數，但是下半年也逐步收窄。而我們看到個别行業尤其是民生項目也會錄得一個加租的情況，我們覺得可能不同行業的復蘇情況是不同的，但是對于一些民生行業，我們還是比較看好一些。

今年大約有三分之一的租約到期，我們也積極地在與租戶洽談，希望大家有一個雙赢的局面。

在資産增值方面，嘉湖的總投資額大約是3億（港元，下同），預期明年上半年會做完。預期今年下半年開始展開紅磡置富都會的資産增值，現時來看，我們預期可以有2億元的支出，會分2至3年來做。

在收購方面，整體來說，我們都是專注在香港的零售為主，但是我們也會看新加坡和内地一線城市的一些物業，尤其是大灣區内。現在全面通關之後，也可以使我們去内地的調研輕松一些。所以未來來說，我們也會積極地去看一些收購的項目。

現場提問：現在有沒有一些正在看的目標或者短期内有沒有一些收購的計劃？另外，對比去年或者疫情前，商場人流、生意情況如何？另外，剛才說暫時沒有很大的融資計劃，但是會不會有一些供股或者股本融資的需要？

趙宇：關于收購，其實我們一直都有在留意一些項目，在香港或者内地的一些項目，也會繼續密切留意。現在息口比較高，所以也會審慎地去收購一些項目。

在人流和生意額方面，如果說看回今年前兩個月的人流，比去年提升了大約17%。我們看到其實從2022年下半年開始，每個月都有一個升幅，現在也通了關，我們期望多一些旅客來。同時有了消費券之後，可以使人流繼續提升。

如果說相比疫情前，其實還是差了一成左右，但是我們也有信心，随着本地的營商環境提升改善，也會有多些人流來我們的商場。

關于供股，如果你看我們自己的資産負債表，負債比率是24%，還是一個比較健康的水平，剛才說過借貸空間也有差不多200億。所以暫時沒有在供股或者股票市場集資的計劃。

現場提問：剛才說租金續租方面還沒有達到正數，今年會不會回到正數？加租的比例會是多少？

趙宇：我們看到其實續租租金調升率負數逐步收窄，2022年下半年已經到了一個低的單位數。我們今年也看到整個經濟復蘇，也期望可以有一個正增長。但是剛才也說過，可能不同行業的復蘇步伐不是一致的。

從我們自己的投資組合來說，可能一些民生必需品的復蘇步伐會比較快一些，我們也期望它們可以為我們的投資組合帶來一些正增長。