樓市調查 | 陽光城“暴雷盤”降價入市 世紀金源廣州試水首作天河源築成色

觀點網 近期，地産中介生意開始繁忙起來，售樓部也變得更加熱鬧。

廣州中原數據顯示，二月預計實際網簽量在5300-5500宗左右，實際環比增幅增加10-15%，成交勢頭表現出較強上揚迹象。

3月小陽春或将到來，廣州20個新盤推新、6個項目首開，世紀金源·天河源築、綠城江府海棠、中誠璟瀧灣、中新紫荊府四個“暴雷盤”已煥然一新，集中降價準備入市。

其中，世紀金源·天河源築首推3和4棟，産品是建築面積約90-135平方米三至四房，吹風價8-9萬元/平方米。

坎坷曲折

天河源築的前身是陽光城·當代檀悅MOMΛ，但陽光城是通過收購該項目股權及債權，随後再引入當代置業。

從地塊出讓再到現在，天河源築這個項目流經多手。

據觀點新媒體了解，該項目位于廣州天河區東莞莊，由兩宗住宅用地組成，土地使用權面積總計9.5萬平方米。其中，天一地塊位于無線電模具廠内，土地使用權面積3.9萬平方米；福林地塊位于東莞莊地段，土地使用權面積5.6萬平方米。

彼時，項目公司為漢國恒生，最早由恒生集團以及境外子公司港匯集團共同持有開發，該項目土地使用證分别是2004年和2005年開始。

但在開發期間，恒生集團及另一房企子公司廣州億豪房地産公司倒閉，深陷财務訴訟之中的母公司無暇顧及東莞莊項目。

2011年，天一地塊産權所屬的廣州市國企廣州聯電集團申請查封項目部分地塊及凍結漢國恒生中恒生集團持有的25%股權；剩余75%股權歸屬境外港匯集團，因而並未被凍結。

行至2017年1月19日，陽光城與Smooth Ever、漢國香港簽署股份買賣協議，以現金收購Smooth Ever100%股權及債權，交易總對價31.81億港元。

同年9月16日，持有Smooth Ever100%股權的陽光城粵港，被陽光城以18.29億港元轉讓51%股權予當代置業，但陽光城保留了開發運作的權利。

陽光城對于此次合作表示，引入當代置業是為了在科技性和舒适性方面滿足改善型住宅購買者的需求，以綠色節能科技為新産品增加了溢價，提高未來項目的競争力及盈利能力。

之後的開發建造似乎順風順水，直到2021年，陽光城·當代檀悅MOMΛ被傳尚未拿到預售證情況下部分售賣。

後來，陽光城陷入了債務困境，東莞莊項目也再次停滞。市場上充斥着陽光城拿下當代股權或當代吞並陽光城的各種消息，兩個股東争權的事情此前就有傳聞。

2022年11月底，東莞莊項目被世紀金源接手的消息從中介端開始發酵，但彼時沒有獲得陽光城和當代置業的證實。

2023年初始，在更換設計、重新包裝後，東莞莊項目确定案名為天河源築，亦預示着該項目正式轉到世紀金源手上。

成色幾何

近20年坎坷曲折，東莞莊項目歷經三手，作為世紀金源試水廣州的首作，天河源築成色如何？

據觀點新媒體了解，天河源築占地面積9.60萬平方米，建築面積41.62萬平方米，容積率4.72，綠化率31%，樓棟總數11棟，規劃戶數2093戶。

作為一個建築面積超40萬平方米的大體量項目，天河源築位于五山闆塊，周邊是華南理工大學、華南農業大學等院校和科研機構，附近有華南快速幹線和廣園東快速幹線、北環高速公路。

天河源築距離地鐵站燕塘和天河客運站都将近兩公里，對于有地鐵通勤需求的購房者並不便利。與此同時，天河源築距離銀河烈士陵園不遠。

雖然地鐵便利上有着硬傷，但2016年以來，天河北東莞莊宅地供應幾乎為零，且新鴻基峻林收官後，天河北核心商圈新盤緊俏，因而市場對于該項目入市有着很大期望。

天河源築存在着一定的稀缺性，附近都是二手小區，包括九洲海譽居、富力院士庭等。

貝殼數據顯示，九洲海譽居挂牌戶型是83-193平方米二房至四房，均價8.43萬元/平方米。最新月内挂牌的4房152平方米戶型均價甚至達11萬元/平方米，總計達1680萬元。而富力院士庭二手挂牌均價約7.6萬元/平方米，2007年建成，樓齡較高。

雖然天河源築是近年建成，土地使用權卻是從2004年開始計算的，對比周邊一手房存在一定劣勢。

距離較近的僑鑫保利匯景台，在售産品有124-294平方米、總價約2000萬元，與天河源築的産品線並沒有明顯的直接競争。

戶型方面，天河源築首推90-135平方米三房至四房單位，而且社區将植入AI、物聯網、3D、數據中台等鍊接繫統。

另據廣州中原研究部統計，十年内，天河成交均價從每平方米1.8萬元飙升至約7萬元，天河源築吹風價8-9萬元/平方米，較彼時陽光城操盤時吹風價10萬元有所降價。

世紀金源試水作是否能激起廣州樓市的水花，尚需等待後續推售情況進行證明。