148億再度挂牌三林濱江項目 上海地産集團的熟地業務與盈利模式

觀點網 2023年伊始，上海地産集團再将三宗熟地放入市場。

3月7日，上海地産持股73.75%的上海地産三林濱江生态建設有限公司于公開平台中放出了兩家企業的股權及債權，總轉讓底價超過了147億元。

其中，上海德茗置業有限公司80%股權及轉讓方對標的企業59.49億元債權的轉讓底價為61.71億元；上海筠銘置業有限公司80%股權及轉讓方對標的企業71.18億元債權，轉讓底價略高于德茗置業，達到86.06億元。

德茗置業與筠銘置業的資産數量不多，但分量夠足：兩家公司三宗地塊均坐落于上海三林濱江闆塊内，總建築面積40.69萬平方米，其中兩宗更為商住用地，三宗地塊均是在完成土地整備後被放入市場。

仔細算來，自2021年至今，上海地産集團已挂牌轉讓多宗位于三林濱江片區的項目，而最近一宗交易的買家是華潤。

玩家或已進場

去年10月底，華潤從上海地産集團手中底價接盤了上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權，成交價為35.26億元。

值得注意的是，德澤置業旗下土地也位于浦東三林濱江片區，這筆交易的正式完成，意味着華潤于2107年之後再度公開落子上海。

華潤接手的地塊分為多個子地塊，均為商業住宅混合土地包，分為三林楔形綠地35号、36号及37号。其中，35号地塊占地面積2.15萬平方米，為住宅用地，36号地塊占地面積1.29萬平方米，同樣為住宅用地；而37号地塊則是一宗占地面積8389平方米的商業用地。

此前，德澤置業曾為以上地塊項目公布了一版概念方案，拟将打造具有海派文化特色的洋房建築街區，初步方案為打造90-230平方米的洋房、平層以及疊墅産品。

這份方案也被華潤所采納，今年1月底，三宗地塊項目設計方案初步公示，華潤拟将建設13幢洋房以及1幢商業項目。

值得注意的是，華潤入局後的一個月，德茗置業、筠銘置業這兩家公司的股權及相關債權便挂上了上交所。

彼時的預披露公告中特别提出，待正式挂牌時，轉讓方可能将多個項目進行捆綁。

果不其然，2022年11月20日，三林濱江西片區三宗土地包正式進行産權轉讓，土地轉讓方正是德茗置業與筠銘置業。

值得注意的是，上海地産集團經手的這幾宗土地交易均位于三林濱江西片區，或許是由于相鄰黃浦江，相較東區來看，占有更多濱江資源，片區内商業體量有優勢，也更集中。

有市場人士認為，三林濱江片區與浦東前灘相鄰，區位優勢足夠，而三林濱江西區大概率會建設多個低密度别墅項目。

以這次挂牌的三宗地塊來為例，三林濱江11單元地塊與濱江酒店、中電投改造等項目相鄰，總地上建築面積約9.52萬平方米，其中辦公占地面積達到68%，未來将建為商務社區。

而三林濱江12單元地塊靠近軌交站點，建築面積13.86萬平方米，住宅商業比約達到1：1此外，15單元地塊則是一宗純住宅地塊，位于海派社區，建築面積約17.31萬平方米。

由此也不難理解上海地産集團對于西片區的偏愛了，三宗地塊各有千秋，且均為可建設的熟地項目，但147.7億標價對于大多數房企來說，並不輕松。

回過頭來看最近一次交易的華潤，似乎有繼續在該片區落子的可能。

今年開年以來，華潤“大手筆”拿地動作不斷。首先于1月底，華潤集團、華潤置地海外與合營企業Dragon Rider Development Limited訂立股份認購協議，總計以108億港元認購香港九龍長沙灣商住項目股權。

後于2月17日，華潤置地從31位競買人中搖中了蘇州2023年首場土拍中起拍價最高的園區湖西1号地塊，成交總價36.43億元；六天後，華潤置地旗下公司再以底價63.58億元拿下北京朝陽一宗綜合性商業金融服務業用地。

據華潤置地披露的數據顯示，雖然2022年合同銷售金額3013.3億元同比減少4.6%，但華東大區的貢獻銷售金額962.71億元，位列所有區域的第一。

就目前市場消息來看，華潤是否選擇入局還沒有蓋棺定論，觀點新媒體也就三宗項目交易情況詢問了三林濱江内部人士，其表示項目正在推進中，具體情況現在還不能透露。

項目出售背後

事實上，這並不是上海地産集團首次打包挂牌多宗地塊。縱觀其出售的項目，不僅位置集中，且基本為熟地項目。

具體來看，早在2021年8-9月之間，上海地産集團便接連挂出了三宗地塊，總出讓金額超過175億元。

8月初，上海聯合産權交易所挂出了上海地産集團旗下上海虹極置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業的10.08億元債權，該項交易挂牌底價13.77億元，而涉及的地塊位于闵行區虹橋商務區新虹街道。

8月中旬，上海聯合産權交易所發布公告，将上海地産旗下上海虹權置業有限公司100%股權及相關債權進行挂牌轉讓，項目挂牌底價為29.43億元，涉及標的資産同樣位于闵行區，具體坐落于莘虹街道。

值得注意的是，虹極置業及虹權置業旗下所轉讓的兩宗地塊均是2020年10月被上海地産集團收入囊中後進行整合，從拿地到挂牌不過10個月左右。

兩宗挂牌地塊中，一宗需引入發展新材料等産業的企業總部，另一宗則要引入發展商貿、創新科技型等産業的企業總部。取得規劃竣工驗收許可後，兩宗地塊第一年還需實現稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻，第二年升至2500元/平方米，第三年則漲至3000元/平方米。

挂牌上述地塊後的三天，招商蛇口旗下公司又接盤了上海地産集團位于虹口的一宗項目。據成交公告，該項目公司80%股權及轉讓方對標的公司40.61億元債權轉讓底價42.17億元，而交易價格略有漲幅，達到42.23億元。

據了解，轉讓項目被命名為虹口區弘安里項目，包括虹口區四川北路街道地塊，以及歷史風貌保護舊改項目北外灘街道地塊，總面積5.8萬平方米，由上海地産集團聯合體于2021年2月以111.35億元的價格摘得，半年後轉讓予招商蛇口。

有市場人士向觀點新媒體透露，弘安里項目定位為歷史風貌住宅，預計2023年二季度入市。

同年9月，上海地産集團子公司上海三林濱江生态建設有限公司将旗下上海淞澤置業有限公司95%股權及轉讓方對標的企業106.25億元債權挂出，轉讓價格共121.96億元。

淞澤置業旗下資産與前幾家企業不同，主要位于三林濱江片區包括三林鎮8街坊的四宗地塊，總面積超過10萬平方米。最終，這批地塊被同為上海地産集團旗下的地産平台中華企業接手。

這筆交易之後，也正式拉開了上海地産集團出售三林濱江闆塊項目的序幕。

率先入手的是綠城中國，2022年2月，三林濱江項目再度挂牌，這次轉讓的是宏昌置業90%股權及債權。

同年7月，闊别滬上五年的綠城中國以33.79億元摘得了該企業及標的資産三林濱江10單元地塊。公開資料顯示，該地塊位于黃浦江濱江一線，分為兩幅子地塊，作為别墅用地，上海地産集團方面在出手前便已規劃了約203套房源。

随着宏昌置業轉手，加上近期德茗置業、筠銘置業的挂牌，上海地産集團已逐漸整合完三林濱江闆塊。截至目前，子公司三林濱江的對外投資企業中，僅有一家文化發展類公司未被挂牌轉讓，其余六家或流入市場，或另有大股東加入。

對于以城市更新為主業的上海地産集團來說，頻頻将過百億打包轉手、挂牌旗下項目背後，更多反映的是當下的布局戰略及盈利模式。

“上海地産集團除了項目盈利之外，還要承擔很多功能性職責，城市更新、保障房項目都要考慮，所以也不見得所有摘得的項目都有必要從頭到尾跟進。”

一位機構人士對觀點新媒體表示，上海地産集團選擇挂牌退出某個項目,並将其轉手給華潤、招商蛇口、綠城這類房企，既能夠有所盈利，也有利于回籠資金投入更需長期投資的城更項目，以及上海正在發展中的保障房項目。

“三林濱江片區内目前以熟地居多，對于渴望進場的買家們來說，通過上海地産集團進行曲線購地也是一種較為合算的方式。”上述機構人士補充指出，上海地産集團進行的項目出售或已成為盈利模式的一種，也為市場上有資金實力的房企提供了一個更便捷的摘地渠道。