觀點直擊 | 港鐵：逾百億港元物業利潤支持營運（實錄）

觀點網 第五波新冠疫情肆虐，對香港本地車務營運、車站商務及物業租賃業務造成不利影響。港鐵公司的香港客運服務的乘客量于2022年2月和3月曾下跌至自疫情爆發以來最低位，令車務營運虧損擴至47億港元。

不過，逾百億港元的物業發展利潤，支持港鐵去年盈利增長。

三年疫情過後，港鐵公司于3月9日舉行一場實體全年業績發布會，出席管理層包括行政總裁金澤培、财務總監許亮華、香港客運服務總監楊美珍、物業及國際業務總監鄧智輝、項目及工程拓展總監鄧輝豪、車務總監李家潤及企業事務及品牌總監蔡少綿，為2022年業績進行匯報。

截至去年十二月底止全年業績，港鐵總收入按年升1.29%至478.12億港元；股東應占溢利升2.87%至98.27億港元，每股盈利1.59港元，末期息按年下降12.74%至89港仙，但全年股息仍多3.15%至1.31港元。

匯豐環球研究指港鐵去年業績優預期，全年派息升3%，料今年盈利可改善。

花旗則表示，港鐵管理層強調維持漸進式派息政策，料公司未來派息可持續增加，維持對港鐵“買入”評級及目標價51港元不變。

該行認為，港鐵屬長期防守型股份，提供穩定增長的盈利及派息，香港運輸營運料逐步恢復，香港物業發展業務亦進入收成期，預計未來兩年将有逾200億港元入賬。

事實上，港鐵去年業績全賴逾百億港元利潤的物業銷售所支持，據觀點新媒體翻查港鐵的業績通告，期内，香港物業發展錄得除稅後利潤104.13億港元，主要來自LP10、晉環及揚海共2293個單位的收益入賬。

年内，多個物業發展項目繼續進行預售。截至去年底，已分别售出“晉環”78%的單位、揚海83%單位及LP1089%單位；凱柏峰I及凱柏峰II分别于2022年6月及7月推出預售，截至年底已分别售出79%及22%單位；同時亦已取得瑜一（INONE）第1A及1B期和港島南岸第四期的第4A及4B期的預售樓花同意書。

金澤培于記者會上指，預期未來12個月左右為小蚝灣項目第一期和第二期，以及東涌東站第一期住宅項目進行招標，三個項目合共将提供約4530個住宅單位。此外，港鐵亦打算為東涌東站的商業項目進行招標。

事實上，港鐵于今年2月就小蚝灣第一期共收到三份標書文件，但由于未有標書文件符合港鐵的最低要求，最終流標收場。鄧智輝指，會密切觀察市場環境，目前正評估招標安排，計劃在今年内重新招標。

海通國際于報告就指，縱使小蚝灣第一期首次招標流標，但近期香港住宅樓市活躍及樓價反彈，或吸引發展商興趣。

投資物業方面，去年度除息稅前盈利為38億港元，按年減6.1%。今年内港鐵亦會推出大圍“TheWai圍方”及港島南岸商場“THESOUTHSIDE”，增加租盤組合。鄧智輝指，自從解除口罩令及通關後，旗下商場人流顯著增加，對後市審慎樂觀。

鐵路票務收入是港鐵主要的穩定收入來源，根據業績公告顯示，旗下香港鐵路業務營運錄得除息稅前虧損47.33億港元，按年擴大11.1%，在抵消車站商務的除息稅前利潤22.7億港元後，在港整體客運服務除息稅前虧損24.63億港元。

對于全年本地鐵路服務總乘客量按年跌6.1%至13.35億人次，金澤培表示，于今年初通關後，港鐵客流逐步改善，本地客流已回復至疫情前的逾9成，截至2月底，基本勢頭不錯，至于過境客運服務已經在2月底恢復至疫情前50%水平，3月份客量仍上升中。

正如金澤培所指，港鐵的鐵路加物業模式，可以令鐵路虧損下繼續維持營運，甚至在去年全年向乘客提供20億港元票務優惠。

“港鐵亦不用如其他城市般需要提出加價，甚至要由政府補貼。”金澤培指，正就票價調整機制進行檢讨，票價調整機制是公開、客觀及可預期，期間有3年並沒有提升票價，另有一年調降票價，預期票價調整機制會在今年中有檢讨結果。

港鐵公司至明年已服務香港45年，金澤培指，公司會繼續投資、改善和更新現有鐵路資産，亦會投資興建新鐵路項目，配合香港未來的發展。未來三年，現在鐵路資産更新需要每年平均投放過百億港元的資本性開支，而每年經常性維修亦超過50億港元。

據了解，在未來10年，港鐵會投資超過1000億港元推動《鐵路發展策略2014》中的新鐵路項目及小蚝灣項目。東涌線延線、東鐵線古洞站、小蚝灣站及屯門南延線項目預計于今年動工。公司亦會配合政府有關《北部都會區發展策略》，以及2022年施政報告中的三條策略性鐵路，進一步擴展鐵路網絡，推動城市可持續發展。

截至去年底十二月底，港鐵淨負債比率為23.3%，較2021年底18.1%上升5.2個百分點，主要由于支付小蚝灣項目地價而引致淨負債增加所致。

财務總監許亮華表示，因應加息環境，他們還将債務的七成比重劃作定息負債，以減少受息口變動的影響。

以下為港鐵公司2022年度業績記者會問答實錄：

現場提問：内地和香港通關，人流增加，預計今年表現怎樣？什麼時候會回到疫情前的水平？另外，小蚝灣項目之後會不會調低定價再推？

金澤培：自從年初通關以來，我們看到客流是逐步改善的，本地客流已經回到疫情前的九成了，而過境客流包括落戶落馬洲和高鐵客流，加上機場快線的客流月底已經回到疫情前五成左右，也已經在慢慢增加，基本勢頭是挺好的。

楊美珍：包括羅湖落馬洲和高鐵的需求也在慢慢上升，在月底五成，3月份也是繼續上升中的。

在站的商務包括廣告收入，或者是商店商鋪業務，也是慢慢在恢復的，我們也樂觀看到業務慢慢好轉。

鄧智輝：小蚝灣項目在進行研究的工作，密切關注大市場的環境，我們也評估了招標方面的安排，現在計劃在年内再度招標。

現場提問：今年計劃推出的新項目，涉及總共的單位有多少？收租部分，今年市場復蘇，在招募方面會不會有調整？

鄧智輝：我們計劃未來的12個月左右，會為小蚝灣第1、2期，和東涌東站第1期物業發展項目進行招標，總共大概4500多個單位。

至于租務問題，随着每個關口陸續開放，也解除了口罩令，現場人流是比以前多了的。

港鐵的商場在不同闆塊都有，無論是高端、地區性或者比較普通的商場都有，現在也很難預測究竟在新的環境下，和旅遊業的復蘇會怎麼樣，但是本人保持樂觀的态度。

現在看到租戶很大部分生意都有很大起色，商場的出租率，我們的回報也達到了100%。可能整個組合中有1-2間店鋪沒有租出去，所以是樂觀的。

現場提問：關于八達通全國通卡計劃，可能會在下一季度推出，目前是怎樣的狀況？

楊美珍：八達通全國通卡産品會在320個城市可以使用，公交和地鐵都可以使用，這個項目是和内地交通機關一起研發的，希望在今年上半年推出。

現場提問：去年底兩單列車出軌事故，政府和港鐵也成立了小組檢讨資産管理和維修保險制度，現在檢讨進度怎麼樣？

金澤培：在鐵路的營運和保養，我們非常重視鐵路資産維修和投資更新，譬如每年用在日常維修的資源超過50億港元，在接下來幾年的資本性投資每年會超過100億港元，總共是150億港元投入維護改善更新或者提升我資産。

去年走了250萬班車（包括輕鐵、重鐵），絕大部分車程都是暢順的。雖然是這樣，我們仍然希望精益求精，所以我們全力參與資産管理的檢視，希望做得更好。

現在的計劃是在6個月之内會完成資産管理的檢視。