樓市調查 | 桂語蘭庭正式拿證 綠城深圳首秀熱度尚待驗證

觀點網 3月8日，綠城中國的深圳首秀項目光明桂語蘭庭取得預售證，本批次共計942套房源。

鵬城首秀，綠城方面還是十分重視，保持着較強的項目上市前宣發力度，但具體面世熱度仍有待驗證。

從價格上看，綠城對桂語蘭庭的定價上回歸“理智”，相較此前吹風價5.2萬每平方米，本次預售備案均價為5.03萬元每平方米，回落到了光明大街闆塊的正常價格區間。

鵬城首秀

“卷”是2022年深圳樓市的關鍵字，這其中曾“卷”出天際的光明區在被刺破房價泡沫後面臨新盤滞銷，曾盛産“日光盤”的闆塊回歸沉寂。

“沿着光明大街可以看到很多在建的樓盤，有本土房企、也有國企、民企等等。區域價值還在兌現中，适合剛需人群，畢竟開發商之間的銷售競争還是很激烈的。”一位深耕光明多年的房産經紀人向觀點新媒體介紹。

桂語蘭庭項目僅是光明大街的“衆生”之一，而初來乍到的綠城尚未領教過光明闆塊價格“内卷”的功力。

去年由于該闆塊新房集中入市，疊加剛需人群信心不足影響，多項目去化較低，存在開盤即折扣的現象。

回溯此次獲得預售的桂語蘭庭項目，背後是綠城于2021年入股大唐地産的光明街道荔園片區舊改項目轉化而來。據觀點新媒體此前報道，彼時大唐地産原定與綠城合作開發，後由于大唐地産與部分合作方理念不合，故将大部分股權轉讓至綠城，並由綠城操盤。

綠城操盤兩年後，順利獲得預售，将于今年3月18日開盤入市。

根據公布的預售信息，桂語蘭庭首批推售住宅共計942套房源，戶型建面在89-115-128平方米兩到三房，備案的最低4.07萬元每平方米，最高5.93萬元每平方米，按照最低單價的4.07萬元的89平方米戶型換算，該項目最低總價來到了363萬，但僅有一套。

該項目分為兩期進行建設，總占地3.44萬平方米，本次獲批預售為宗地号A520-0182地塊，共規劃建設3棟建築，其中包括2棟可售型人才房、3棟商品房及配建的4棟幼兒園。總套數為1780套，其中住宅999套、可售型人才房711套，商業70套。

作為綠城首進鵬城的項目，桂語蘭庭在去年就已經開始了造勢蓄客，做了大量營銷推廣，成為光明大街闆塊關注度極高的住宅項目。

有市場消息指出，在去年9月的項目品鑒會上，綠城中國副總裁郭曉明親臨現場，並表示綠城将打造深圳的理想生活範本。

值得一提的是，在深圳樓市圈内，廣為流傳“綠城可以沒有深圳，但是深圳不可以沒有綠城”，“區域新房房價天花闆”的觀點就源自該場品鑒會。側面也可以看出，綠城對光明桂語蘭庭項目的自信及重視程度。

觀點新媒體了解到，由于該項目為舊改項目，且與周邊限價的招拍挂地塊相比成本較高，開盤價較周邊樓盤會高許多，意味着在如今價格内卷的光明基本沒有優勢。

與桂語蘭庭一路之隔的深業頤瑞府相比，後者為限價盤，4.53萬元每平方米價格對比周圍新房項目形成明顯的價格優勢，且在二手房中存在倒挂空間，自帶的價優標簽也讓其成為去年光明地區為數不多的“日光盤”。

上上述房産經紀人指出：“一路之隔的深業頤瑞府開盤折扣完可以到4.3萬元每平方米，雖然是毛坯交付，但也贈送了部分裝修。桂語蘭庭貴了近1萬元每平方米，除非小區品質打造及裝修交付值得這個價，不然項目熱度真的有待入市後驗證。”

該經紀人還表示，本次桂語蘭庭首推的942套房源不僅價格站上高位，數量也是。項目容積率接近6.4，應該是目前光明新房中最高的，對居住舒适程度也有不小挑戰。

自信誤區

寸土寸金的鵬城，近些年衆房企都想入局掘金，卻不料“深漂”不易。

翻閱深圳綠城的微信公衆号，首篇推文便是去年7月30日發布的“風從杭州來 美好入鵬城”，重點描述了近幾年綠城的發展及桂語繫産品，也首次公開了桂語蘭庭近況，這其中不難看出對首秀項目寄予厚望。

回顧深圳房地産歷史，外來房企容易陷入“首秀”的自信誤區，且目前已經有了不少教訓。

據觀點新媒體此前報道，去年同屬于光明闆塊的安聯尚璟府，可以說是近幾年該闆塊開盤時賣得最差的項目之一。首推353套，備案均價5.44萬元每平方米，獲15批客戶誠意登記，僅有1套房源為“已簽認購書”。

該項目同為外來房企的首秀，開發商為安徽安聯高速公路有限公司，項目用地為2020年11月出讓的地塊。截至今年3月10日，該項目已備案54套，去化率僅有15.29%。

上述項目的現狀，一方面源自深圳本地客群對房企品牌知名度的追求，另一方面來自于項目定價高于周邊項目及二手房項目，去年深圳除豪宅外，熱銷項目都與二手房存在倒挂空間。臨近同地段的聯發悅尚居項目，在開盤時備案均價僅為4.05萬元每平方米。

同為“區域價格天花闆”的龍華金茂府，在産品定位上跟桂語蘭庭更為相像，但同樣沒逃過自信誤區。

金茂府源自中國金茂曾經斬獲的龍華“地王”，2016年6月，中國金茂和中國電建聯合體以82.9億拿下龍華新區A816-0060地塊，溢價率超100%。據悉，拿地時樓面價已然達到了5.68萬元每平方米，兩家企業均是首次進入深圳市場。

彼時高價“地王”頻現,在龍華新區更早已不是新鮮事物。

龍華金茂府備案備案房源共8棟665套，均價約10.3萬/平方米，最低9.5萬/平方米，最高14.42萬/平方米，主力戶型125-248平米，采取現房銷售。彼時，金茂府臨近的中海錦城項目單價7萬元每平方米上下，一牆隔了最高50%的差價。

2021年，深圳龍華金茂府再起退房風波，業主在關于《龍華金茂府集體退房請願書》涉及包括配套教育、違規施工、裝修品質等六大問題。市場觀點認為，金茂府項目雖然存在部分問題，但核心本質是樓市降溫下的價格回調，導致業主信心缺失，無法接受高價套牢的現實。

截至目前，外來房企主打品質的項目不少，但在目前“限價”供應土地的背景下，疊加深圳客群對價格的敏感性，主打品質而定價較高或是價格優勢不明顯的項目，是否會得到樓市認可還有待驗證。

但能夠驗證的是，目前桂語蘭庭在項目打磨上仍存在短闆。據公開資料顯示，桂語蘭庭在戶型、容積率、樓間距、采光等方面，引起市面的廣泛讨論。

以高容積與樓間距為例，根據項目建設規劃，超高層距離幼兒園之間的樓間距最近僅為9米。高容積率下，項目部分采光也存在着遮擋問題。

對于項目采光的遮擋，桂語蘭庭案場置業顧問指出，項目外立面采取了仿石外牆塗料搭配鋁合金線條以及Low-E玻璃。與普通單片透明玻璃相比,LOW-E玻璃可減少紫外線25%,同時,該玻璃的可見光透射率達到95%，可以最大程度保證室内采光，改善采光問題。

前車之鑒也提醒着主打“品質”的綠城，只有将深圳首發項目完成變現，才是敲開鵬城的第一塊磚。