年報觀察 | 盛洋投資又一年

觀點網 盛洋投資仍然持續虧損，2022年度已是連續虧損的第5年，從上年同期的800萬港元擴大至2.96億港元。

盡管2020年並表美國物業基金管理平台大幅拉升了資産規模，但在動蕩的國際環境下，盛洋投資租賃業務反復，證券及基金投資業務則受到全球經濟市場的巨幅震蕩持續虧損。

作為應對，該公司通過出售調整投資物業組合，預留資金用于更穩健的投資，其次贖回部分所投資金分配資源至其他現有業務。

作為遠洋繫第二個上市平台，盛洋投資的定位是做海外投資和資産管理，也是遠洋早期試水“地産+金融”的重要一步。

自收購後，盛洋投資發展並不如預期，目前市值僅3億港元，市盈率為負，市淨率為0.06。

連續第5年虧損

于2022年，盛洋投資錄得收入10.65億港元，同比減少13.20%，錄得歸屬于公司股東的虧損進一步擴大至2.96億港元。

盛洋投資認為，虧損主要有三個方面原因，一是基金投資和證券業務中，由于金融市場的不利影響，公允價值變動所致，二是向基金投足管理人發出贖回所致的虧損，三是NPE、NPF並表對報表的影響（NPE、NPF是兩家投資基金，先前主要投資于歐美國家房地産）。

不明朗的宏觀環境加劇了盛洋投資的虧損，2022年已是連續第5個年度。近10年業績當中，僅有2013年、2018年這兩年歸屬于普通股東淨利潤為正。

2015年虧損11.35億港元錄得最大值，2022年度虧損2.96億港元，僅次于2015年。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從營收發展來看，2020年並表美國物業基金管理平台GR Realty之後，公司資産規模提升了一個量級，營收顯著提高，但利潤並未跟上。

2020年報顯示，憑借GR Realty所管理及控制物業投資及物業開發項目規模，盛洋的投資物業及發展中物業從2019年底22.1億港元增加至2020年底的129.3億港元，可供租賃面積從2019年底的3.64萬平方米增加至2020年底的79.7萬平方米。

對于租賃、開發、證券及基金投資三項業務，該公司表示，年内投資型物業整體表現反復，自疫情爆發的過往幾年，集團不斷審閱和提前調整投資及經營戰略，持續提高在管房地産項目的經營效率及租戶滿意度，同時逐步完成部分項目的退出。

開發型物業的整體進度符合預期，位于曼哈頓的項目已于本年度竣工，並錄得銷售收入1.3億港元帶來現金流入，該項目在來年将持續出售，預期能帶來可觀收入。

證券及基金投資業務則受到全球經濟市場在多重因素沖擊下産生巨幅動蕩的影響，都錄得若幹虧損。該集團将繼續密切評估不利金融市場狀況，並定期審慎檢讨投資策略，包括但不限于縮減證券及基金投資組合規模。

調整與方向

“于2022年12月31日，盛洋投資的物業組合包括橫跨美國西岸、中部及東岸（當地主要行業參與者為重點租戶）的14項商用物業，以及紐約市三幢住宅大樓内數個單位。”

可見，盛洋投資業務仍然主要分布在美國和香港，于2022年12月31日，美國投資物業（包括該等分類為持作出售者）及香港投資物業分别占資産總值的61%及3%。

盛洋投資表示，全球各國正在陸續開放通關，但預計復常之路並非能一蹴而就，仍有衆多挑戰值得關注，2023年全球經濟正離開衰退的警戒線，但通脹急升、環球央行應對通賬的利率政策和地緣沖突持續帶來重大不明朗因素，都将會左右2023年環球經濟的發展。

“美聯儲2022年度合共加息7次，面對借貸成本增加、通脹上升帶來的負财富效應加上經濟增長動力減弱，同樣令美國房地産市場放緩。”

該公司做出了一些符合趨勢的投資組合調整，例如于2022年完成出售位于美國東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個房地産項目，並錄得出售收益3100萬港元；其次是向部分所投資的基金發出贖回，去年3月便以虧損3000萬港元的代價贖回Neutron Fund Limited應占的15萬股股份。

據了解，美國物業投資組合當中，西岸物業是估值較高的，中東部估值表現一般。西岸物業僅占比可供租賃面積32%，卻估值的64%；占租賃面積57%的中部物業，僅占估值24%。

出售5個項目後，盛洋在美國的投資物業（包括分類為持作出售的資産）的賬面值為港币81.4億港元，上一年91.7億港元；可供租賃投資物業總面積為371.2萬平方呎，上一年為523.3萬平方呎。相應的，公司在管理、維護等開支上有所減少，並打算将出售物業所得款項淨額預留到未來作穩健投資。

或因市場原因所致，盛洋並非每一筆出售都順利。

2022年4月在議的一樁可能出售的美國華盛頓物業的買賣，代價約為4.2億美元，最終在7月終止；12月，4150萬美元出售美國田納西州的若幹寫字樓物業連同多個停車位，最終收到買方終止通知。

自2010年收購盛洋以來，遠洋竭力扶持，早在2014年就通過全資公司盛美以3.0港元每股現金認購盛洋投資的可換股優先股，總認購金額為39億港元；2017年，遠洋有意向再認購可轉股優先股，交易未能成行；再後來的2018年1月，遠洋優先股轉普通股時，願意接受可換股優先股兌換價由3港元調高至6港元，提高兌換價、攤薄自身股權，足以顯示對該平台的看好。

有投資人士認為，這或許是遠洋繫一次“重金養殼”。

作為遠洋繫的第二個上市平台，盛洋投資定位是做海外投資和資産管理，也是遠洋早期試水“地産+金融”的重要一步，但盛洋目前市值僅3億港元，市盈率為負，市淨率僅為0.06。

遠洋繫仍沒有放棄這個平台，而是重組引入遠洋資本，意圖更好協同。