觀點直擊 | 中渝置地：現在市場動蕩 不會随便輕易跳下去（實錄）

觀點網 3月27日，中渝置地于香港召開2022年度業績發布會，該司執行董事梁振昌、副主席黃志強、董事總經理林孝文、投資者關繫主管陳绮華出席會議，並對去年業績進行總結概述及回答投資者相關疑問。

據觀點新媒體查閱，2022财年中渝置地錄得營收4.98億港元，較2020年6.48億港元下滑約23.15%。其中，毛利4.74億港元，同比下滑24.40%；淨虧損約19.40億港元，同比上期盈利4.9億港元減少495.92%，該項數據已連續兩個财年錄得負增長。

作為中渝置地兩大收入來源之一的租金收入，在本報告期内同樣錄得同比3.4%的降幅，至4.94億港元，租金收入占總收入比重99.19%。

對于租金收入的下滑，該司在年報中指出，由于年内英鎊兌港元的平均匯率貶值約10%造成。

在本次業績會，中渝置地管理層對淨利虧損進行了解釋說明，而投資者們更加關心公司在資産套現後的投資策略及目前持有資産的近況。

虧損撥備

對于2022年高達19.40億港元的淨利虧損，中渝置地投資者關繫主管陳绮華指出，2022财年公司的淨虧損情況，均來自非現金和未曾變現的項目。

其中，内地兩個地産項目做了預期信貸的虧損撥備，而對英國倫敦的兩個投資物業做了公平值虧損。

據觀點新媒體觀察，倘若剔除上述兩項非現金及未變現項目的虧損撥備，中渝置地錄得盈利4.84億港元，較上期微降1.22個百分點。

從具體租金收入上看，來源主要是位于英國的兩個投資物業項目，兩宗資産均為商業大樓，且坐落于金融及保險業區域，市場需求較為強勁的同時也為項目帶來了不錯的出租率。

截至2022年末，中渝置地持有可租賃總面積約87.5萬平方呎的辦公空間，其中包含利德賀大樓及One Kingdom Street。前者在報告期内錄得年租金收入為4160萬英鎊，同比增長5.58%，租金收益率約為每年3.6%；後者年租金收入則是與上期保持一直，約為1540萬英鎊，相當于年租金收益率為5.3%。

根據該司披露的年報數據顯示，目前上述可租賃資産已幾乎全部租出，報告期内租金回收率較上期上漲2個百分點，至99%。

陳绮華表示：“倫敦兩個投資項目受到加息的不利影響，公司出于投資物業估值及增加回報的要求，做虧損的公平值調整。”但由于該項開支為非現金性質，且調整的兩項物業中渝置地均看做為長期租賃用途，因此調整並不會對公司财務狀況産生重大影響。

對于商業投資物業來說，資産估值是跟随物業租金收入及資本化率的變化而變化，變化規律為“租賃價值越高，公平值越高、資本化率越高，公平值越低”。

在預期中，商業物業經營時常越長，單位租金則就越高，公平值便越高。本次中渝置地倫敦資産的公平值調整，除去加息影響外，減值的原因還包括租金水平下跌。

在2019年-2021年間，中渝置地租金收入保持緩慢上行态勢，期間租金收入占總收入比重在超8成。到2022年時，該司租金收入同比微降3.32個百分點，但此時租金收入占總收入比重已達99.40%，收入組成相對單一。

至于内地廣東江門及蘇州鹽城兩個地産項目，包含預付款項、按金及其他應收款項中的應收款項，中渝置地作出累計10億港元的預期信貸虧損撥備。

這部分虧損撥備的調整，該司在年報中指出，出于對中國經濟增長放緩的可能性不斷加大，以及現時中國房地産行業信貸危機下的考量。

對于投資收入方面，2022年度中渝置地收益頗豐，去應占合資企業投資的淨盈利為9億港元，較上期增加7億港元。其中，僅香港港島南區壽臣山15号項目42%的權益收購，就為該司帶來了4.2億港元盈利。

保守策略

根據2022财年數據，中渝置地擁有透過合資企業營運的7個物業項目，其中2個位于倫敦應占開發面積逾110萬平方呎，3個項目位于香港約50萬平方呎，及2個項目位于内地約700萬平方呎。

報告期内，該司于合資項目的投資總額由2021财年87億港元增加至103億港元，同比增長18.39%。中渝置地在年報中指出，投資總額增加主要是由于收購壽臣山15号所致。

2022年9月，中渝置地及英皇國際拟向合作方明發集團旗下公司收購目標公司10%股權，代價均為3.25億港元。目標公司持有資産為香港港島南區壽臣山15号項目，該項目在2014年由英皇國際、世茂、明發三者競得，並分别持有項目的40%、40%及20%股權。

同年2月，中渝置地全資子公司迅喜與CSI（資本策略地産有限公司）成立合資公司，以10.47億港元購入世茂集團持有的壽臣山15号項目40%權益。2022年9月收購完成後，明發退出持股，中渝置地對上述項目權益将由32%增加至42%，英皇國際則是增至50%。

此外，中渝置地及實控人張松橋在2022年還接盤了與富力一同開發的英國倫敦的Thames City項目，該項目為一個綜合開發項目，擁有12幢住宅及商業樓，将包含1500個豪華住宅單位，總可銷售面積約為170萬平方尺。目前項目由中渝置地持股50%，張松橋持股50%。

Thames City一期開發項目的兩座主樓已于2022年下半年竣工。截至2022年12月31日，該項目合共195個單位，面積為19.25萬平方呎已交付，産生銷售收入2.87億英鎊。

此外，中渝置地于倫敦還持有The Whiteley項目，該司于2019年曾承諾投資1.82億英鎊對該項目進行重建，預計提供32.6萬平方呎住宅公寓，以及27.7萬平方呎零售、酒店、商業空間及停車位。截至2022年末，該項目已預售54間住宅單位，金額為3.34億英鎊。

2022年财報顯示，Thames City、The Whiteley項目分别為中渝置地帶來盈利2.6億港元及2.7億港元。另外，中渝置地及合營企業完成對澳洲墨爾本85 Spring Street項目的出售，代價為1.3億澳元，收益約為900萬澳元。

得益于出售資産及項目回款，中渝置地在手現金得到補充。

報告期内，該司手頭現金為19億港元，信貸額度下的可用金額總計10億港元，其中9%是港币，63%是美金，20%是英鎊，8%是其他貨币。

對于未來的投資方向，中渝置地董事總經理林孝文指出，現在市場這麼動蕩，公司的政策應該會比較保守，盡量保存現金，内地如果有機會公司也是會考慮的。

他以目前中渝置地位于江蘇及江門的投資為例，由于内地的市場情況暫時不是很明朗，所以提前做了撥備。

林孝文亦指，希望工程復蘇，所有東西回到正常的時候，有機會将上述項目撥備調回。

觀點新媒體觀察到，中渝置地在還通過入股東萬恒平有限合夥，從而參與了恒大深圳龍華嶽盟工業區舊改項目，上述有限合夥企業持有恒大嶽盟工業區舊改項目公司99%股權。

2023年2月，北京東萬恒平經濟咨詢中心（有限合夥）發生注冊資本及股東信息變更，該司由9.9億元注資變更為176.99億元，並新增包括中渝置地、長城資産、中信信托、萬科、深圳人才安居在内的多位股東。

但從目前中渝置地的非流動資産構成上看，投資重心仍是以海外市場為主，且聚焦于英國。

截至2022年12月31日，該司錄得非流動資産2267.84億港元，其中83.44%位于英國、15.54%位于香港。

以下為中渝置地2022年度業績發布會問答實錄：

現場提問：以往公司在香港和内地都有投資，管理層現在怎麼看中港樓市？因為澳洲那邊存在出售資産現象，可不可以說說在各個地區的部署，特别是内地和香港會不會加碼？

林孝文：現在市場這麼動蕩，公司的政策應該會比較保守，盡量保存現金。

很高興的是倫敦項目銷售得很好，預測到有很多現金回流，變成我們也有時間投資。

當然，我們不會随便輕易跳下去，内地市場暫時還沒有穩定，但是也不排除，如果有機會也是會考慮的。

希望疫情控制解除了之後，多一些内地的同胞、其他地區的遊客過來香港，希望多一些人對香港房地産市場有興趣，我們覺得也是有很多機會的。

我們始終覺得，倫敦是相當不錯的投資城市，因為市場比較大，我們也熟悉這個項目，也會講英文，稅務也清晰，所以有機會會繼續發展。

現在倫敦的兩個項目也比較大，ThamesCity第一期完工就會考慮第二期，Whiteley繼續推廣，希望年底或者年初可以交付。

現場提問：可不可以分享一些各個國家的portfolios情況是怎麼樣？

林孝文：portfolios大部分是在英國倫敦，比重說應該是超過一半。

陳绮華：我們的全資項目也在英國，其他項目不是用合並報表全部反映的。

現場提問：澳洲之後會不會再到其他國家？

林孝文：當然有這個可能，但是投資澳洲的幾個項目回報都挺滿意的。

剛才也說了我們希望保守一點，看清楚形勢，相信英國和澳洲、新加坡、日本這些都是有可能的。

現場提問：提到有兩個内地的項目撥備了，請問是哪兩個項目？現在項目的情況怎麼樣？

林孝文：一個在江蘇，一個在江門，因為内地的市場情況暫時不是很明朗，所以為了謹慎起見，就做了撥備。

工程也是有做的，希望工程復蘇，所有東西回到正常的時候，我們有機會将撥備Wayback。

現場提問：短期内要在這些項目中用到的錢是多少？另外，剛才也說比較保守，其實香港也有很多項目在賣，一直在等大家接手，你們有沒有意向？

林孝文：現在的市場這麼不明朗，我們還是傾向保守一些，再看一下其他的項目銷售情況，如果可以，我們多一些現金才會考慮增加其他的投資。

當然，如果有很好的項目，我們也是會考慮的，因為借貸比率不是很高，是一個很健康的水平，但我們還是傾向保守一點。