年報觀察 | 金地商置換道

觀點網 前段時間，金地商置進行一繫列組織架構調整，合並多個大區，並伴随大量人事更新。

3月28日晚，随着2022年度業績發布，從财報數據中得以窺見該公司過去一年的變化。

年報顯示，2022年，金地商置總收入103.02億元，同比回調27%，主要是由于物業銷售确認的收入減少。期内錄得毛利23.37億元，同比降低19%；公司持有人應占溢利23.11億元，同比回調42%。

前年，金地商置是為數不多逆勢擴張的房企之一，2021全年收購40個土地項目，規劃總樓面面積約768.6萬平方米，應占代價達230.88億元。

到了2022年，金地商置收購5個土地項目，規劃總樓面面積約37.7萬平方米，應占代價約9.57億元。

可見，過去一年的擴張明顯改變了節奏。

截至2022年12月31日，金地商置土儲合共1934萬平方米，同比減少16.89%。其中，約20%土儲位于北上廣深四個一線城市；59%位于二線城市（包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟南、天津等）；其余21%位于三線及其他城市。

由于國内房地産市場的變化，金地商置在2022年對若幹附屬公司物業合共計提減值5.98億元。

據悉，金地商置此前被並入華南區域的成都、昆明公司，項目相加不足10個，而天津、唐山、南昌等城市分别也只有1個項目，部分低能級城市項目去化難度偏大，這些都被視為去年一繫列調整的直接原因。

2022年度，金地商置還錄得直接經營開支由2021年度的20.33元下降至16.94億元。報告稱，為應對市場下行沖擊，集團嚴格控制營銷費用等各類支出，使直接經營開支有所下降。

而于2022年12月31日，金地商置及附屬公司共雇用約3300名員工，較2021年末減少600名。

從擴張到縮編，金地商置做的是踏準時機，就如管理學之父德魯克所說“動蕩時代最大的危險不是動蕩本身，而是延續過去的邏輯”。

過去一年，金地商置的業績亮點主要來自持有型物業。

該公司物業投資及管理分部2022年内貢獻收入11.29億元，較2021年的8.69億元增長近30%，占總收入比例由6%增加至11%。

産業園區方面，截至2022年12月，金地商置産業園區進入18座城市，開發運營産業類項目41個，管理面積415萬平米；

深圳威新科技園第3期于2022年初正式投入營運，年末出租率約80%，並于本年度貢獻了2.72億元租金收入。相對成熟的深圳威新科技園1、2期出租率達95%，上海闵行科創園、上海嘉定智造園、成都科陸等出租率均達90%以上。

商業地産方面，于2022年12月31日，金地商置持有在營運的商業項目總建面約92萬平方米。年内，該集團商業項目錄得租賃及相關服務總收入約10.17億元，同比增長約50%。

2022年物業投資及管理分部錄得溢利21.51億元，較2021年減少5100萬元，主要原因是受新冠疫情及相管控措施影響，部份合營公司持有的購物中心業績有一定程度下滑。公司表示，随着疫情管控措施優化，上述購物中心業績預計将逐步恢復。

2023年，金地商置将開業的主要商業項目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個商業/寫字樓項目，建面約40萬平米。

有分析認為，随着産業園、商業公募REITs的擴容，金地商置的持有型物業價值有望凸顯。

2022年内，金地商置一共償還了銀行貸款及其他貸款44.16億元。

與此對應，存款、銀行及現金結余由2021年12月31日的87.72億元下降31%至2022年12月31日的60.32億元。

減少原因是支付物業開發成本、以往獲取物業項目的剩余土地款、末期股息付款及給合營與聯營公司投資款墊付等支出。

由此，債務結構在過去一年有所優化。

于2022年12月31日，金地商置尚未償還銀行及其他貸款59.98億元，尚未償還關連方貸款183.66億元，分别占貸款總額的24.6%和75.4%。

其中，銀行及其他貸款需第一年内或按要求時償還32.03億元，比2021年末的49.03億元減少近35%，並無一年内或按要求時償還的關連方貸款。

于第二年内償還的關連方貸款36.17億元，比2021年末的172.69億元大幅減少79%；于第三至第五年内（包括首尾兩年）償還的關連方貸款147.48億元，比2021年末的4.97億元增長超過28倍。