年報觀察 | 寶龍押寶輕資産

觀點網 趕在中報季最後幾天，寶龍集團相繼公布了旗下商業和地産兩大上市平台2022年度業績。

于報告期内，寶龍地産收入約為313.78億元，較2021年同期下降約21.4%；公司擁有人應占核心盈利約為24.51億元，同比下降約34.9%。

從上述數據可以看出，在房地産市場持續下行的過去一年，寶龍地産無疑是受到了較大考驗。不過，相比于近期年報中出現大額虧損的多家房企，能實現正向盈利也實屬不易。

另外一平台寶龍商業，期内實現收入約25.49億元，較2021年同期增長約3.5%；毛利約8.34億元，同比增長約1.5%；公司股東應占利潤約為4.43億元，同比增長約1.1%；公司股東核心應占利潤約為5.17億元，同比增加約4.8%。

同時，随着業績一起發布還有一則人事變動。

寶龍商業執行董事張雲峰由于其他業務承擔，調任為非執行董事，並已辭任首席财務官，将由賀旭光接任。

據一位參加寶龍商業的分析人士透露，張雲峰将調動至寶龍地産擔任副總裁，負責寶龍地産自持物業中除購物中心外的其它的商業地産，即酒店、寫字樓和長租公寓的經營管理工作。

目前寶龍在營的酒店超過20家，客房達到5000間，另外還有2000間長租公寓，以及29萬平方米的寫字樓。

地産：淨利下降超九成，戰略退守長三角

過去一年，受房地産市場下行及國内疫情的持續影響，TOP100房企總合約銷售金額同比跌超四成，寶龍地産亦不能幸免。

截至2022年12月31日，寶龍地産實現合約銷售總額(連同共同控制實體及聯營公司的合約銷售額)約為409.50億元，同比下降59.55%，實現合約銷售總面積272.42萬平方米，同比下降57.5%。

據了解，寶龍地産收入主要來自于物業銷售收入、投資物業租金收入、提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入、其他物業開發相關業務收入。

根據年報顯示，銷售下滑直接導致了公司最大收入來源物業銷售收入的減少。

期内，寶龍地産實現收入約為313.78億元，較2021年同期下降約21.4%；其中，物業銷售收入約264.81億元，同比下降約24.4%，占總收入的84.4%。

此外，投資物業租金收入（經扣除集團内部交易抵銷）17.41億元，同比增加3.6%；商業運營服務及住宅物業管理服務收入（扣除集團内部交易抵銷），淨收入約為人民币21.10億，同比增加約4.1%；其他物業開發相關業務收入（經扣除集團内部交易抵銷）約為人民币10.46億元，同比下降約9.8%。

雖然銷售大幅下滑，寶龍地産毛利率卻並沒有受到影響，截至2022年底為31.5%，較2021年同期31.4%上升約0.1個百分點；實現毛利約為人民币98.78億元，同比減少約21.1%。

淨利潤方面，寶龍地産實現公司擁有人應占核心盈利約為24.51億元，同比下降約34.9%。值得注意的是，公司擁有人應占利潤僅為4.08億元，同比減少約93.2%；

據了解，兩者之所以相差超20億，主要是因為公司擁有人應占核心盈利不包括投資物業公允價值的收益/（虧損）、持作銷售竣工物業轉撥投資物業的重估收益/（虧損）及融資活動産生的匯兌收益/（虧損）。

根據年報顯示，2022年，寶龍地産融資活動産生的匯兌虧損（淨額）為19.96億元，而2021年則為匯兌收益5.95億元，變動幅度25.91億元。這也直接導致了該公司融資成本（淨額）支出由2021年的4.34億，增加至24.08億元。

此外，公司錄得的投資物業重估損失約人民币0.88億元，2021年同期錄得重估收益約為人民币17.11億元，由公允價值收益轉為公允價值虧損，變動幅度為17.99億元。

圖片來源：企業年報

截至2022年底，寶龍地産借款總額約為人民币630.92億元，較2021年底減少約13.5%，包含銀行及其他借款約人民币396.65億元、公司債券約人民币62.93百萬元、商業按揭支持證券約人民币22、63百萬元、資産支持證券約人民币2.61億元及優先票據約人民币146.10億元。

其中，一年内到期的借款約為人民币196.86億元，一年後到期的借款約為人民币434.06億元。

現金方面，截至期末，該公司現金及現金等價物及受限制現金合共約為人民币118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現金及現金等價物為95.9億元，難以覆蓋短期債務。

土儲方面，于2022年12月31日，寶龍地産擁有的優質土地儲備總建築面積約為2740萬平方米，正在開發建設中的物業約為2310萬平方米；持作未來發展物業約為430萬平方米。開發中的土地儲備将用于發展大型商住物業，附優質住宅物業、酒店式公寓、辦公樓及酒店。2022年12月31日，土地儲備約67.1%分布于長三角地區。

值得注意的是，在此次年報中，寶龍地産發展戰略首次由過去的「1+1+N」變為了「1+N」。

據了解，「1+1+N」戰略是寶龍集團于2020年提出，即重點布局長三角、大灣區，並關注其他機會型優質地區。如今的「1+N」戰略，則為深耕長三角，同時關注和探索其他機會型優質區域。

寶龍地産在發展中将大灣區剔除，退守長三角的态度可見一斑。

商業：輕資産外拓目標80萬平方米

作為以商管業務為主的輕資産輸出企業，寶龍商業2022年實現收入約25.49億元，同比增長約3.5%。

其中，商業運營服務是寶龍商業最大收入來源，實現約20.58億元，同比增長2%，占總收入的80.8%；住宅物業管理服務收入4.91億元。

具體來看，商業運營服務收入實現增長主要是受益于商業運營及管理服務收入的明顯提升。期内，商業運營及管理服務收入實現收入17.36億元，較2021年增長13.5%。

該業務的增長是由于累計已開業建築面積增加及現有零售商業物業進入成熟營運期，收入坪效上升。

圖片來源：企業年報

據悉，2022年，寶龍商業商管規模進一步提升，年内新開8個商業項目，開業面積65萬平方米,包含台州椒江寶龍城、廈門同安寶龍廣場兩座標杆項目。

截至2022年12月31日，寶龍商業共有93個已開業零售商業物業，總已開業建築面積約為1055.3萬平方米，同比增長6.2%；已簽約零售商業物業142個，總合約建築面積約為1519.5萬平方米，同比增長8%。

據上述參會人士透露，管理層在投資者會上表示，寶龍商業将堅持五年戰略目標不變，即要在2025年商業在營面積達到1500萬平方米，2025年商業全國做到五強，長三角做到三強。

2023年，寶龍商業計劃開業13個項目，總建築面積約104萬平方米，包含8座寶龍廣場，5座寶龍天地。其中，杭州拱墅寶龍廣場将作為標杆項目重點打造，預計2023年12月份開業。

根據寶龍商業測算，該項目預計開業第三年總銷售7億元，帶來全口徑收入8300萬元。

除了商管規模持續提升，寶龍商業在獨立第三方外拓方面也有不錯的表現。

根據業績報告顯示，2022年，寶龍商業共計新簽約11個項目，建築面積達到104萬平方米。其中，來自獨立第三方的項目有7個，建築面積54萬平方米，占比超五成。

在當前市場環境下，獨立外拓能力似乎愈發重要，逐漸成為資本市場所關注的重點。對此，管理層也給出了一個超乎預料的全年外拓目標指引：2023年，寶龍商業将加快拓展輕資産項目合作，預計全年輕資産外拓面積不少于80萬平方米。同時，未來每年也将持續保持這個目標。

管理層指出，目前寶龍地産還有400多萬平方米商業項目沒有開發，預計将在未來兩三年之内開發完。如此平均下來，地産端每年能提供100萬-150萬平方米新增簽約建築面積。再加上每年至少80萬平方米外拓面積，每年預計能确保新增簽約面積在200萬平方米以上。

财務方面，寶龍商業2022年全年成本及費用總額是19.84億，同比增長4.8%。其中，人工及外包成本66.8%，租賃開支占比9.4%，能耗開支占比11.3%，其它成本占比12.5%。

與此同時，過去一年中，寶龍商業毛利率有所下降，由2021年的2021年的33.4%減少0.7個百分點至32.7%。

據了解，毛利率下降有兩大因素。第一，是因為新冠疫情影響，導致整體出租率略有下降，而公司對于商戶也有一些緩繳的措施，導致商業物業租賃收入下降。第二，是因為一些原計劃開業的項目有所推遲，導致毛利率較高的顧問咨詢性收入下降。

對此，管理層表示，雖然第三方外拓方面行業競争加劇，對于毛利率會有一定影響，但毛利率仍然會穩定在30%到33%之間。未來三年，寶龍商業的收入和利潤都會保持兩位數增長。

“一方面，目前公司非常注重對成本的控制，在數字化智慧商業方面已經取得了一定成果，未來将采取了很多措施；同時，公司在内生增長方面，還有很大空間，一些項目物管還是比較低。我們今年選了20個重點項目，作為一些改進的重點。”