年報觀察 | 中駿節流

觀點網 2022年，中駿集團暫别土地市場。

“由于受到商品房合同銷售持續低迷和資本市場融資困難的影響，2022年度土拍熱度持續低迷，在短期内民營房企在土拍市場上的投資弱勢态勢不會逆轉，為了保持充足的流動性，本集團于2022年暫緩投地。”

最新披露的業績報告中，中駿集團土地儲備總規劃建築面積為3387萬平方米，應占總規劃建築面積則達到2668萬平方米，分布在國内的60個城市。

中駿集團表示，現有土地儲備預期可供本集團未來二至三年的開發。

據此，從重點布局的五大區域土地儲備成本來看，長三角經濟圈占比超過三分之一，環渤海經濟圈、海峽西岸經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區土地儲備成本則分别為20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。

此前，中駿集團還提出“回歸一線跟核心二線城市”的戰略，從2022年報數據來看，位于一線城市、二線城市及三四線城市的土地儲備成本分别占總土地儲備成本（不包括投資物業）12.5%、55.9%及31.6%。

銷售分線

事實上，中駿集團選擇高調将一線及二線城市發展提上日程，與去年收益數據下滑息息相關，彼時毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。

在當時中駿集團的策略中，二線城市占總銷售數據的大頭，而一線城市銷售面積也更有提升空間，回歸一二線城市或許能刹住毛利率下滑的趨勢。

但回過頭來看最新發布的2022年業績數據，毛利由2021年大幅減少約45.9%至44.2億元；毛利率下降了5.1%個百分點，至16.6%；全年收益同比減少約29.2%約267.05億元，母公司擁有人應占溢利同比下跌99.2%，約合2454.4萬元。

據中駿集團表示，毛利率減少主要是物業售價下降，及對物業項目計提的減值撥備增加所致。其于2022年的物業銷售總額為247.39億元，較2021年下降31.57%，年内物業銷售均價為每平方米1.2萬元，上年銷售單價則為1.09萬元。

此外，中駿集團2022年實現合同銷售金額約人民币590.23億元，下降約43.5%；合同銷售面積約491萬平方米，也與2021年相比下降34.2%。

按照城市級别來看，一線城市銷售額92.19億元，合同銷售面積30.44萬平方米；二線城市銷售額311.03億元，銷售面積則為218.99萬平方米；三四線城市合計的銷售金額為187億元，銷售面積幾乎與二線城市持平。

但就觀點新媒體對比2021年報數據來看，無論是在銷售金額還是銷售面積方面，中駿集團一線、二線及三四線城市的數據均有所下降。

按照城市來看，二線城市中的杭州、昆明及南京合同銷售分别約人民币111.27億元、人民币33.89億元及人民币27.88億；而一線及三線城市的北京及泉州的銷售金額分别約人民币67.15億元及約人民币46.69億元，占整體合同銷售金額分别約11.4%及約7.9%。

除銷售情況外，中駿集團于報告期内的淨負債比率約為79.6%，較去年上升了8.9個百分點。值得注意的是，當前的貸款總額達到441.57億元，流動負債總額為1236.51億元。

不過，在中駿集團2022年關鍵詞中，除了“暫緩拿地”，還有“還債”及“發債”。

2022年2月起，中駿集團償還了一筆5億美元境外債；7月又就“20中駿02”的公司債完成了9.54億元回售兌付；9月底至10月，合計針對三筆美元債付息約5000萬美元。

彼時，中駿集團僅剩12月到期的12.8億元銷售尾款ABS，以及2023年4月的5億美元優先票據到期等債務，短期償債壓力減緩。

視線回歸至今天，發布年報不過一小時，中駿集團又購回本金總額2.06億美元的2023年票據，尚未購回的票據本金總額為2.935億美元，相當于原先發行本金總額的58.7%。

還債之外，2022年以來，中駿集團也在一直琢磨着“開源之道”，在出售資産、發債及授信環節動作不少。

9月9日，中駿集團全資附屬公司方隅控股出售方隅集團的股權，相當于出售公司已發行股本的70%，代價為5600萬元，出售後将不再擁有方隅集團任何股權。

2022年12月，中駿集團趁着“三支箭”政策出台，與中國建設銀行上海分行、中國工商銀行廈門分行等多家銀行簽署戰略合作協議，累計獲得超260億金額授信。

今年2月3日，中駿集團又與中國農業銀行上海市分行簽訂《銀企戰略合作協議》，截至目前，已與11家銀行簽署戰略合作協議，累計獲得授信金額超過430億元。

特别值得注意的是，中駿集團旗下中駿商管也在上市後反哺了母公司：2022年11月24日，中駿商管為中駿集團墊付了本金額最多為人民币9億元的貸款，年利率則為7%。

商管節流

對母公司的“幫襯”，一定程度上體現了中駿商管在過去一年的業績成效，但據最新披露的年度業績來看，收益情況並不算特别出色。

于2022年，中駿商管收益約為11.82億元，同比減少3.88%；母公司擁有人應占溢利為人民币2.08億元，同比減少25.85%，基本每股盈利為人民币10.0分；毛利則由2021年同期減少約26.0%至約4.3億元，整體毛利率減少至約36.4%。

這份年報中，中駿商管表述了當前收益減少的原因：“在管建築面積增加及商業物業的開業前管理服務收入大幅減少的綜合影響所致，毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業物業的開業前管理服務收入大幅減少所致。”

結合在管建築面積的數據來看，于2022年12月31日，中駿商管總簽約商業物業(包括購物中心及寫字樓)為40個，總簽約建築面積約為500萬平方米；在管商業物業為17個，而總在管建築面積約為170萬平方米。

對比去年的數據，除簽約建築面積同比下降11%左右之外，其余數據均較2021年有所責增長，總在管建築面積同比增長9.2%，在管項目同比增加1宗。

這其中，中駿商管增加的在管面積區域分布也有所變化，長三角、海峽西岸、粵港澳大灣區及中西部地區的在管建築面積較2021年並無任何增長，而環渤海經濟圈在管建築面積則由5.4萬平方米增至19.7萬平方米。

由此看來，2022年中駿商管針對環渤海區域商業物業業務下了不少功夫，最直接的體現便是山東高密中駿世界城趕在年底的開業。

“按照規劃，2022年底前會再開業5個中駿世界城，未來3年每年會開業5-6個世界城。”于去年業績會中，管理層曾對2022年的世界城項目提出期望，完成北京西長安中駿世界城、福州中駿世界城、高密中駿世界城、汕頭中駿世界城、唐山中駿世界城的開業。

截至2022年底，高密項目于12月開業，北京、唐山于2023年3月完成開業，剩余項目還處于建設狀态。

另一邊，住宅物業業務2022年的分布重點則不同于商業闆塊，但同樣實現了在管建築面積的進一步增長。

于2022年内，中駿商管住宅物業管理服務分部實現總收入約為人民币7.87億元，同比增長約17.9%；在管建築面積約2400萬平方米，同比增長約15.2%；在管項目為149個，同比增加21個；簽約建築面積約4320萬平方米，同比增長約6.7%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從區域分布看，海峽西岸的簽約建築面積及在管建築面積均在首位，分别達到1616.7萬平方米及1159.5萬平方米，收入也達到3.25億元，占總收入的41.29%；粵港澳大灣區簽約建築面積並沒有增長，在管建築面積則微增至100.3萬平方米，收入5614.3萬元，在五個區域内墊底。

于年報中，開業前管理服務收入數據也值得細究。

在中駿商管的表述中，受到母公司中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響（商業物業方面），集團于2022年的開業前管理服務收入大幅減少。結合中駿集團在财報中對于暫緩購地的說辭來看，去年7月才完成上市的中駿商管尚未擺脫對母公司的業務依賴。

“集團将會減低對中駿集團單一房地産開發商的依賴性，積極争取為其他房地産開發商的購物商場提供優質的開業前管理服務，補足來自于中駿集團的收入減少。”

意圖創造業務獨立性的另一端，中駿商管在現金流方面的情況相對較平穩，現金及現金等價物雖較2021年28.99億元下降至12.27億元，但足以覆蓋目前合計3.46億元貿易的應付款項及其他應付款項，以及總流動負債5.96億元。

但就年報中所言，為應對日後發展的需要，或将以“節流”方式，優化人力資源架構，加深數字化的應用，節省每年勞動成本，提升在市場上的競争力。

如此看來，無論對中駿商管還是母公司中駿集團而言，2023年的課題中，節流将成為必修課之一。