年報觀察 | 星盛商業毛利潤考驗

觀點網 3月30日晚間，星盛商業發布了2022年業績公告，並于31日舉辦線上投資者業績推薦會。

回顧2022年業績，不難看出去年反復的疫情對星盛商業造成較大影響。

作為商管企業，星盛商業2022年度收入為5.62億元，同比下降1.8%；毛利為3.13億元，同比下降5.3%；毛利率為55.7%，較去年同期下降2個百分點。

規模方面，截至2022年末，星盛商業運營服務的合約建築面積約為370.0萬平方米，當中60.0%由獨立第三方開發或擁有，已開業建築面積約為190.8萬平方米，報告期内新增6個簽約項目，新增簽約面積44萬平方米。

今年消費回暖大背景下，星盛商業定下了年内新增不少于4個項目，面積不少于28萬平方米的目標，較為審慎保守。相比外拓增長，該公司将重點更多放在了現有項目運營提升上。

毛利考驗

收入上，2022年星盛商業實現收入5.619億元，同比下降1.8%。按不同業務模式劃分，委托管理服務占比67.9%，其次是占比24.60%的品牌及管理輸出服務及占比7.5%的整租服務。

報告期内，星盛商業的委托管理服務和整租服務收入有所增長，但品牌及管理輸出服務收入出現較大幅度下滑，因此整體收入同比下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

作為純商管企業，毛利率依然是衡量商管企業能力的重要指標，而星盛商業2022年的毛利及毛利率出現了下滑。

報告期内，星盛商業毛利錄得3.13億元，同比下降5.3%；毛利率則為55.7%，同比下滑2個百分點。

對比财務數據可以發現，毛利率的下滑主要是受品牌及管理輸出服務部分收入占比減少，及整租項目毛利率受疫情影響及新開業項目影響有所下降所致。

但細分來看，不同運營模式下的毛利率差異明顯。其中，僅有委托管理服務業務毛利率實現了同比增長，其余兩大業務的毛利率均呈現下降趨勢，而整租服務的毛利率下降幅度最大，達到了26.3%。

财報中解釋，毛利率下降主要由于疫情期間的商戶幫扶及租金減免，以及嘉興星河COCO City新開業給予商戶一定的經營免租期，但租賃成本維持一致，使得毛利率下降。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

但這背後實際上也說明了不同業務模式需要面對的風險，就商管企業最為核心的輕資産模式來看，星盛商業目前三種模式中，整租服務的風險最大。

該模式下，商管企業不僅需要承擔管理商用物業的運營成本，還需要定期向業主支付租金。在商業環境不明朗情況下，商管企業會承擔較大的成本壓力。此外，對于項目本身的競争力、商管企業的運營能力等要求較高。正因于此，目前已上市的商管企業中，包括寶龍商業、星盛商業在内商管企業，整租模式的項目占比較小。

而對毛利率貢獻最大的品牌及管理輸出模式，則不需要商管企業大量資金及人力資源，因此整體毛利率較高。對比目前已經披露商管業務毛利率的企業，星盛商業毛利率處于較高水平，商管能力較優的華潤萬象生活商業部分毛利率則在50%左右。

但随着項目增長，星盛商業未來是否能維持較高毛利率還存在不确定性。一是目前較高毛利率與其僅為零售商業類項目提供服務有較大關聯，這類項目的毛利率往往高于寫字樓和住宅業務。如華潤萬象生活僅購物中心闆塊的毛利率達到62.4%，但加上寫字樓部分的綜合毛利率為50.7%。

二是毛利率還與成本把控有較大關聯，目前星盛商業在管項目為26個，相比華潤萬象生活、珠海萬達商管等有較大差距，整體的項目成本控制能做到較優。未來随着規模增長，企業如何實現較好的成本把控是不小的挑戰。

回歸運營

第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商業運營服務的合約建築面積中的60.0%由獨立第三方開發或擁有，但在運營項目中來自獨立第三方的比例則為34.6%，說明未來在第三方外拓仍需要持續發力。

值得關注的是，在今年商業回暖的大背景下，星盛商業外拓目標卻較為謹慎，僅定下外拓4個項目，面積約28萬平方米的目標。财報數據顯示，2022年該公司實際上實現6個新項目簽約，新增簽約面積44萬平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

對于外拓目標上的謹慎，星盛商業表示是為讓每個項目有更好的潛力和長期的發展性，但另一方面可能也是主要布局區域帶來的限制。

星盛商業目前布局區域以大灣區為主，無論是項目面積亦或是收入占比都占大頭，這種集中一定程度上也會加大項目外拓難度。

比起加大外拓力度，星盛商業的重點似乎更多放在了運營上面，于财報中明确2023将打造運營年，提升旗下在營項目的競争力。

數據顯示，目前星盛商業在營的26個項目中，有9個項目處于開業年限3年以内的培育期，5個項目處于開業3-5年的成長期，12個項目處于5年以上的成熟期。對比之下，目前超過5成在運營項目需要持續投入優化，具體可分為出租率提升、品牌優化及會員鞏固。

首先，細分産品線來看，星盛商業旗下有城市型購物中心COCO Park、區域型購物中心COCO City及iCO、社區型購物中心COCO Garden及高檔家居布置購物中心第三空間，在營項目主要以COCO Park、COCO City及iCO為主。2022年項目整體的出租率為92.5%，同比2021年下滑1.5個百分點。出租率的下滑與去年受疫情影響有較大關聯，大環境之下去年大部分商業地産企業的出租率都有不同幅度的下降。

基于此，星盛商業将2023年的出租率目標要定在了95%，算是較為合理的區間。但鑒于目前整體商管企業的出租率均處于較高水平，如華潤萬象生活和珠海萬達商管旗下購物中心項目的最新平均出租率分别為96.1%、98.8%，這個出租率並不算突出。

優化業态組合方面，星盛商業表示将持續引進市場上的頭部品牌、網紅品牌，通過發力首店經濟等提升項目競争力，如可将借助多樣的營銷手段，将客流恢復更好的餐飲業态帶來的客流量反哺至其他的業态，但具體效果還是需要數據說話。

另外，會員客群的提升也将成為重點之一。數據顯示，截至2022年底，星盛商業會員數量達到了310萬，其中高端會員增速去年達到33.5%的水平。未來，會員消費或許将成為星盛商業項目銷售額增長的重要推動力。