年報觀察 | 世茂服務的好生意

觀點網 “物業行業始終是一門好生意。”

才結束不久的2022年投資者會上，世茂服務執行董事兼總裁葉明傑如此感慨。

過去一年，世茂服務繼續加碼物業管理服務，2022年内實現物管服務營收50.42億元，收入占比超過五成，同比增長20.91%；另外作為世茂服務最核心的利潤來源，毛利額占比也提升至58%。

憑借物管服務業績的進一步增長，報告期内，世茂服務實現營業收入86.37億元，同比增長4.0%；合約面積3.41億平方米，同比增長10.8%，在管面積則同比增長了8.7%。

“收繳率水平方面維持在88%左右，續約率方面繼續維持在高水平的百分比，在97%左右。”據參會投資者轉述，世茂服務管理層透露了收繳率與續約率的具體數據。

對于物業企業來說，收繳率與續約率的增長命題一直是必答項目，世茂服務在當前風起雲涌的市場中，能夠保持兩項數據的平穩，也可窺見日漸增長的表現。

獨立發展

據葉明傑透露，自去年起開始親自挂帥負責市場拓展闆塊，並作為工作重心。

“我在世茂19年，一路在填坑，髒活、累活、苦活都幹過，團隊從IPO開始到今天一直都很穩定。”世茂服務上市已近三載，首發募集資金便達到了98億港元，紅杉資本中國及騰訊加持後的引戰金額則達到2.44億美元，市場目光一聚再聚。

對于這位始終帶隊前行的葉明傑而言，在世茂體繫多年沉澱後，企業發展都是團隊背後努力的結果，每一座“坑”都是一次隐藏的機會。

這份積極心态順勢體現在了業績數據中。2022年末，世茂服務在管面積達到2.6億平方米，較上一年增長2200萬平方米；就單城市項目密度來看，世茂服務所擁有的合約面積也達到了239萬平方米，增速達到4%。

其中，第三方項目合約面積占比達到77%，而市拓面積占比高達38%，獨立發展性較剛完成上市時有了極大提升。目前來看，世茂服務第三方市場拓展合約面積的數量已完全超越收並購面積，正在逐步走出母公司的蔭影。

再從營業收入結構入手，“發展韌性”占據了世茂服務對于營收數據的展望：“整個業務的獨立性和均衡性是穩步增強的，提升了創業周期的發展韌性，建立了可持續發展的牢固基礎。”其中，作為壓艙石的物業管理服務在2022年度取得了50.42億元的收入，與2021年度拉開了8.8億差距，營收結構占比也上升至58.4%。

另一邊，城市服務業态收入也取得了正向增長，成為世茂服務第三大收入來源，相較于2021年，該業态收入達到13.8億元，占比達16%。

通過2家城市服務平台無錫市金沙田科技有限公司和深圳世路源環境有限公司承接業務，将腳步跨向東部沿海區域。于2022年内新增項目達到38個，新增合同金額接近10億元，“城服業務總體增長情況也是比較好的，為可持續發展奠定了很好的基礎。”

世茂服務的營業版圖中，非業主增值服務也有相當分量，報告期内收入為5.25億元，占到總收入6.1%。雖然占比不及城市服務及物業管理服務，但該闆塊業務來源主要與母公司有關。

這也從側面進一步說明，世茂服務在2022年的前行過程中有了更多獨立發展機會，業務線也趨向外生增長，對于母公司地産主業的依賴性逐漸降低。

增值打法

當前物企行業中，保持與競争者的差異化往往是取勝的關鍵。

世茂服務在定位初期就将自身與其他物企劃分出了區别，主打成為綜合物業管理和社區生活服務提供商，而社區生活服務便是特有的基因，也由此延申出社區增值服務這一闆塊，組成完整的業務鍊條。

伴随着非住宅業務在物企間的熱火席卷，世茂服務找到了基本業務外的内在生長邏輯——賽道細分。

拓展非住業務時，衆多領域時常會迷惑入局者，走向未知路線，世茂服務則選擇錨定确定性賽道，例如高校後勤服務。

2020下半年，世茂服務收購了浙大新宇並介入運營，該平台所具備的高校後勤服務功能，将随業務變遷提升至高校園區服務功能。

2022年内，浙大新宇新增項目年飽和收入達2.89億元，同比增長24%，實現合約面積3690萬平方米。值得注意的是，就在世茂服務公布業績的前幾日，浙大新宇還新設立了一家科技公司，未來将把業務延申至物聯網技術研發、物聯網技術服務等領域。

另一邊，養老服務也成為世茂服務實現營收正向增長的業務之一，報告期内收入1.41億元，同比增長超過482.3%。

目前而言，世茂服務将養老業務線依托在2021年所收購的椿熙堂居家養老服務平台中。截至2022年底，椿熙堂已覆蓋23個城市，運營10個機構養老服務中心，325個社區服務站點，服務人數覆蓋超過30萬人次。

另辟蹊徑的打法，為社區增值服務闆塊獵得相應回報，2022年度總營收16.8億元，利潤率也維持在了31.1%。

“綜觀2021年和2022年，以及2023年，如果總結的話，我的關鍵詞，2021年是穩，2022年是順，2023年是實。

“2021年，世茂服務完成上市，達成近百億規模，站穩在行業頭部位置；2022年外圍市場波動沖擊不斷，世茂服務選擇順勢而為；而在2023年新的起點中，世茂服務則将更加關注利潤和現金流，期望能夠拿出成績單來說話。”世茂服務2023年的工作重心，主要是在業績指標實現、自主經營能力提升以及市場拓展。“

當下，世茂服務的業務底盤越來越大，獨立性逐步顯現，規模也在同步實現向外增長。再回看三年前，彼時其将48億港元募資額存于賬戶中，計劃于2023年啟封使用，可以預見，在未來一年世茂服務将呈現更豐富的資金打法。