年報觀察 | 保利“增兵減竈”

觀點網 經歷了2022年一輪洗牌後，保利發展“進三争一”的目標在銷售額有着最直觀表現，财務指標也值得觀察。

據3月30披露的年度報告，2022年，保利發展實現銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%，實現銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。該銷售簽約金額同比降幅分别優于行業、前100房企12.19、27.79個百分點，且全年銷售額排名由上年的第三升至行業第二。

該公司着重指出，2022年保利發展市場占有率3.4%，為連續7年提升。

但房地産行業毛利率下行的趨勢並未改變，保利發展表示，報告期内主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個百分點；實現投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

受此影響，去年保利發展實現營業總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實現淨利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母淨利潤183.47億元，同比下降33.01%。

從業績報告不難發現，出于“以銷定産”策略，在銷售額下降的同時，保利發展2022年新拓展項目亦13%降速。

但對比同行，保利全年新拓展項目91個、總地價1613億元的表現穩坐房企購地榜首。

而在房企普遍緊張的資金方面，保利發展仍提升了直接融資比重，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。

或許是基于較穩定的綜合表現，對于2023年，保利發展認為風險與機遇並存。

“中長期來看，支撐房地産行業發展的基本面依然穩定，新房銷售仍有望保持10萬億以上的市場規模……對于優質房地産企業而言，新的發展階段也孕育着新的機會。”

“争一”成功

關于保利發展的銷售排名，今年來一直被關注，更有人笑稱為“躺赢”，因為相比全年14.5%的降幅，萬科-33.6%、融創-71.7%等同規模企業的降幅，直接将保利發展送上了亞軍位置。

數據顯示，報告期内，保利發展實現銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%，實現銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

對比行業及前100房企，保利發展銷售簽約金額同比降幅分别小了12.19、27.79個百分點，市場排名升至行業第二。

觀點指數報告的統計也體現了這一點，去年1-12月，前20房企實現權益銷售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額3475億元、3068億元以及2731.5億元，同比分别下降37.7%、15.6%和33.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他房企，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

優于同行的銷售表現，還在今年1-2月将保利發展送上了全口徑銷售榜首位置。

據此前公告，2023年1-2月，保利發展實現簽約面積387.35萬平方米，同比增加15.33%；實現簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。2月單月，實現簽約面積203.41萬平方米，同比增加35.51%；實現簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

按照觀點指數發布的《2023年2月房地産企業銷售表現》，保利發展全口徑銷售金額位列行業榜首，緊随其後的是萬科587.5億元、碧桂園562億元。權益銷售金額則較碧桂園少6.1億元，位居第二。

對于去年銷售降幅優于行業的表現，保利發展表示，公司始終聚焦核心城市，區域深耕效果持續顯現。數據顯示，該公司重點布局的38城銷售貢獻占比達86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻為56%，同比提升3個百分點。

在銷售額出現下滑的同時，保利發展去年新拓力度也有相應減弱，但依然成為了行業中拿地較多的企業。

年報數據介紹，其2022年新拓展項目91個、總地價為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬平方米，拿地銷售比為35.27%。

觀點指數統計顯示，以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲金額計算，截至2022年11月末，多數房企拿地銷售比均在40%以内，其中保利發展、中海地産、華潤置地和建發房産拿地銷售比接近40%。

在保持拿地節奏的同時，面對城市分化持續、有效市場邊界收縮的特點，保利發展表示堅持聚焦“核心城市+城市群”，去年38城拓展金額占比98%；堅持以住宅為主的拓展策略，報告期内新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點；同時，響應“租售並舉”住房體繫要求，通過公開市場拿地、項目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保租房項目。

另一方面，随着去年下半年土地市場競争環境改善、供地量增加，保利發展下半年新拓展項目總地價金額為1007億元，占全年比重的62%。

新的機會

雖然在銷售、拿地方面均有表現，但對于房地産行業不明朗的環境，“交付”是保利發展2022年的重點工作之一。

保利發展于報告表示：“公司以資金平衡為導向，在靈活調整投資節奏的同時，堅持‘以銷定産’，全年實現新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。”

報告期内，保利發展實現交付25.9萬套，同比增長26%，保障了營收規模的表現，公司實現營業總收入2811.08億元，同比下降1.37%。

同時，該公司實現淨利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母淨利潤183.47億元，同比下降33.01%。主要為前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個百分點；實現投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

其實關于利潤下降等表現，在3月初的臨時股東大會上，保利發展管理層就曾表示，主要源于房地産項目竣工交付並結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸屬于上市公司股東的淨利潤均出現同比減少。

面對行業毛利率整體下滑的情況，管理層也表示，現在銷售、結轉的主要是2019-2020年土地市場較熱情況下拿的地，因而在市場調整過程中有些項目利潤率會有波動。

“很難确切地講利潤率在某一個時點就一定是扭轉過來。”參會股東轉述管理層的表态：“對利潤率波動的預測可能比以前會更困難一點，随着市場修復，會帶來正面的修復。”

保利發展今年仍以“保交付、穩營收”為主題。

該公司披露，2023年計劃完成房地産及相關産業直接投資3510億元、計劃新開工面積2000萬平方米、計劃竣工面積4450萬平方米。三項數據對比2022年的計劃，分别為-3.84%、-50.12%、5.18%。

開工量繼續減半的同時，竣工量在增加。或許在穩營收的要求下，保利發展“保交付”計劃也只能許增不許減。

對于當下房企緊張的資金面而言，保交付之外，另一個主要任務依然是降負債，保利發展卻仍能提升直接融資比重。

據業績報告披露，“報告期内，公司提升直接融資比重，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%。融資成本優勢明顯，發行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%。”

截至報告期末，保利發展有息負債規模為3813億元，綜合融資成本僅約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。

于報告期末，扣除預收款的資産負債率為68.4%、淨負債率為63.6%、現金短債比為1.57，三項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

對此，保利發展表示，公司債務期限結構合理，一年内到期的債務占有息負債比重為21%；流動比率為1.54，“償債能力突出”。

為了強化經營現金流，保利發展同時也在加強資金回籠管控，報告期内實現回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續4年保持在93%以上。

據觀點新媒體查閱數據，保利發展已連續5年實現經營性現金流淨額為正，年内實現經營性現金流淨額74億元，五年累計超842億元。

合並資産負債表顯示，保利發展2022年負債合計11482.73億元，同比增加4.67%。其中，一年内到期的非流動負債由605.75億元增加31.98%至799.47億元，大幅增加的原因是到期時間在一年以内的借款增加。

截至報告期末，該公司賬面貨币資金1765億元，占總資産比重為12%。

對于2023年，保利發展認為是風險與機遇並存。

其認為，2022年，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時在供給側加大對行業的金融支持力度，特别是11月以來的信貸、債券融資和股權再融資等支持房企融資的三箭齊發，以期提振市場信心，但受制于經濟增速放緩和居民整體預期不足的影響，市場表現短期内難以快速改善回升，市場主體的信心修復仍需要一個過程。

“中長期來看，支撐房地産行業發展的基本面依然穩定，新房銷售仍有望保持10萬億以上的市場規模；城市分化趨勢仍将延續，經濟增長、人口流入、有産業支撐的城市，房地産市場也将持續健康發展。”

随着住房回歸居住屬性，居民訴求從“有住房”轉向“住好房”，也将帶來充裕的改善性需求；同時，住房供應體繫的不斷豐富，也為行業發展提供了結構性機會。短期内，房地産市場的企穩回升仍依賴于經濟復蘇和居民信心恢復的進程，而國内外錯綜復雜的經濟形勢也給這一進程帶來了較多的不确定性。

保利發展還表示，行業競争格局将不斷優化，參與主體趨于理性，“房住不炒”形勢下或将促使房價、地價趨于平穩並保持合理價差，進而給行業帶來長期穩定的盈利空間。

同時，行業發展的驅動因素将從規模擴張向品質提升轉變，房地産企業的産品、成本、開發、配套服務、品牌信用等繫統化的專業能力将有更顯著的市場區分度，並集成為管理紅利幫助企業獲得優于行業平均的經營表現，帶動行業集中度提升。

“對于優質房地産企業而言，新的發展階段也孕育着新的機會。”保利發展認為。