年報觀察 | 融創復牌進行時

觀點網 相較于延期八個月才正式亮相的2021年财報，融創中國2022年成績單披露得還算及時。

三月最後一天，上市房企集中公布全年業績，其中也包括出險房企代表——融創中國。

數據顯示，年内，融創實現營收收入967.5億元，毛虧約為8.2億元，虧損較去年減少約9.7億元，減少約54.2%；公司擁有人應占虧損約為276.7億元，較去年減少約105.9億元，減少約27.7%。

融創交出的這一份成績單，市場早有預期。

一方面，過去一年，在行業下行、精準調控的大背景下，房地産行業迎來了陣痛期，表現在業績上是虧損房企增加，集體遭遇業績的“滑鐵盧”。

另一方面，受債務暴雷影響，融創尚未恢復到此前的經營狀态，加之在流動性危機緩解之前，市場對其的信心不足，業績難免受到影響。

但從整體業績表現來看，虧損進一步收窄，加之去年年末以來行業利好政策不斷，這也意味着，融創中國有望乘着政策東風加快復蘇。

此前幾天出席境外債重組說明會時，融創董事長孫宏斌曾提到：“要盡快完成債務重組和恢復穩定經營，争取在2023年回歸良性、健康發展軌道。”

對融創中國而言，财報披露的意義或許並不僅僅是業績公布那麼簡單，這也意味着距離復牌更進一步了。

業績與拿地

“過去的一年公司的工作重心，一個是全力的保交付和基本的運營，另外一個是保護資産價值。”

有相關人士告訴觀點新媒體，在3月29日召開的融創中國境外債重組說明會當中，公司執行總裁汪孟德對過去一年的工作進行了簡要介紹和闡述。

從财報的一連串數據，能夠觀察這家房企過去的工作重心以及未來的表現預期。

首先，從基本運營數據來看，2022年，融創中國實現營業收入967.5億元，較2021年同期減少約51.2%；毛虧約為8.2億元，同比減少約9.7億元。

此外，該公司擁有人應占淨虧損由2021年約382.6億元減少至276.7億元，核心淨虧損為138.6億元，同比減少54.78%。

一方面，虧損進一步收窄，說明企業正在積極調整與應對；另一方面，融創中國當前虧損主要是因物業計提減值造成的“浮虧”，預計不會對現金流和企業經營帶來影響。

從收入結構看，期内公司實現物業銷售收入828.4億元，同比減少53.69%，下降的原因是是去年房地産行業下行和新冠肺炎疫情疊加的嚴峻環境，部分地區的已售物業項目交付面積和平均售價較過往下降。

不過，即便物業銷售收入較過往有所下滑，但這一業務仍舊貢獻了大多數的收入。

期内，該公司文旅城建設即運營收入實現47.7億元，物業管理收入實現62.6億元，其他業務收入為28.8億元，均較過往出現一定降幅。

顯然，不僅僅是物業銷售，整體來看融創中國各項業務均受到疫情反復、消費信心下降等多重因素影響。

此前數據顯示，融創中國2022年累計實現合同銷售金額約1693.3億元，合同銷售面積約1284.7萬平方米；而2021年同期，該公司實現5973.6億元銷售額。

銷售尚未恢復的情況下，融創中國集中精力進行交付，期内在84個城市完成了18萬戶房屋的交付，已交付總建築面積為809.6萬平方米。

同時，公司還申請了保交樓專項借款配套融資，确保項目的建設及交付。過往報道顯示，2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方針下，融創天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市近70個項目，宣布已經獲批總數超百億的纾困基金。

這也說明，在相關資金的助力之下，2023年融創中國将繼續在保交樓放持續發力。

該公司在财報中亦強調：“未來将繼續積極把握政策機遇，通過申請保交樓專項借款、争取銀行保交樓配套融資以及繼續推動資産管理公司與其他金融機構協同盤活優質項目等方式，支持和确保物業項目的開發建設及順利竣工交付。”

從土地投拓看，融創中國始終表現謹慎，自2021年下半年以來便停止了公開市場拿地，2022年全年土地儲備方面依舊是“零新增”。

此前，孫宏斌在境外債說明會上提到，追求規模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進，比如2021年上半年那一輪拿地，以及在管理上權力過于下放也是造成公司流動性危機的重要原因。

可以預見，經過此輪流動性危機之後，融創與孫宏斌将會更加謹慎。

截至報告期末，該公司連同合營公司及聯營公司開發的物業項目共計890個，總土地儲備面積約為2.18億平方米，權益土地儲備面積約為1.30億平方米。

整體來看，融創的資産盤子還算厚實，在恢復經營之後不至于“無米下鍋”。

化債與復牌

除了保交付，過去一年，融創中國同樣積極保護資産價值。最明顯的動作是，這一年公司出售資産的數量有所減少。

實際上，2021年，融創接連通過出售資産等方式回流資金。其中，18億元出售商管闆塊、69億元減持貝殼股票、26.8億元出售滬杭三項目。同時通過出售項目公司、配股融資、大股東借款等方式，回流資金近250億元人民币。

但2022年該公司出售動作減少，取而代之的是增加了與AMC的合作，通過AMC資金助力盤活上海董家渡、武漢桃花源項目等核心項目。

“在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資産将嚴重影響公司長期的交付和債務清償問題的解決”。

的确，出售資産能夠解決部分債務清償問題，但是對公司後續經營将會帶來不利影響，而融創化債思路的改變，同樣說明孫宏斌是帶着長期發展的思維去衡量當前的局勢。

從财報來看，經過一年多時間的化債，融創中國降負債成效顯現，截至2022年12月31日，負債總額同比下降約481億元。其中，有息負債約為2984億元，相比2021年減少約233億元；連同其合營及聯營公司的有息負債約為人民币4043億元，相比2021年減少約642億元。

報告期末，融創資本負債比率約為75.2%，較過往出現一定的波動上升态勢。

該公司在财報中亦強調：“集團将積極應對債務現狀，堅決銷售，釋放經營現金流，以改善資本負債比率。”

期末，該公司現金余額僅有375.4億元，其中非受限制現金僅有116億元，顯然有所不足。不過，當前公司化債迎來迎來新進展，如果後續債務展期成功，恢復正常經營，有望改善現金流狀況。

據了解，就在公布2022年全年業績的兩天之前，該公司剛剛披露了境外債重組方案。

對融創中國來說，獲得債權人小組的支持，意味着提前拿到30%的贊成票，債務重組方案的通過獲得了一定保障。

相較于境外債，該公司境内債務的重組進展更明朗一些。

于今年1月初，融創中國便發公告稱，總計160億元的境内債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。

“境内外債務重組成功、2022年年報發布、股票復牌是公司恢復的重要里程碑，也是支持業務恢復的堅實基礎。”在此前的境外債重組說明會上，汪孟德多次強調。

的确，随着2022年年報的發布，融創中國有望進入復牌程序。相關消息顯示，融創目前已滿足復牌指引要求，将于4月完成復牌。