年報觀察 | 合景泰富降債

觀點網 業績期最後一天，不少企業都壓線發布年度業績。

合景泰富先于3月30日發布盈利警告，其中提到準備全年業績供董事會審閱的時間大幅多于去年，而在去年經審核業績便已延刊至4月18日，使人不免擔心是否再次延發年報。

3月31日晚間，合景泰富如期發布截至2022年12月31日止年度的全年業績公告。

報告期内，錄得收入134.53億元，同比減少43.6%；錄得年度虧損98.42億元，2021年利潤為25.63億元；公司擁有人應占虧損92.41億元，而2021年度取得溢利24.21億元。

當日交易時段，内房股集體走低，合景泰富領跌，收盤跌超17%，報1.25港元，總市值42.73億港元。

低銷售

受到地産周期下行、疫情點狀頻發的影響，不少房企在過去一年都承擔着較大的業績壓力。

對于合景泰富而言，2022年過得更不輕松。

據觀點新媒體了解，從2021年下半年開始，合景泰富的毛利率就開始“跳水式”下降，進而導致2021全年毛利率下跌至21.2%，2022上半年再下降至17.3%。

2022年，合景泰富毛損約20.96億元，2021年則錄得毛利50.46億元。該公司稱，已采取若幹行動以改善銷售情況，包括于若幹項目推行減價促銷。

2022年，合景泰富錄得收入134.53億元，較2021年的238.45億元減少43.6%；按權益合並收入約為224.62億元，較2021年約442.83億元下降49.3%。

對于收入減少，合景泰富表示，由于新冠疫情曠日持久，導致施工進度延誤，物業交付時間表因此而延遲。多個城市為應對疫情而實施的封鎖措施亦對集團來自物業投資及酒店營運的收入造成負面影響；房地産市場亦于年内轉差，削弱了物業買家的信心。

從收入結構來看，物業開發、物業投資及酒店營運分别收入分别119.08億元、9.44億元及6億元。

物業開發收入從2021年約221.92億元下降至2022年的119.08億元，同比減少46.3%，主要由于已交付總建築面積由2021年159.85萬平方米減至2022年80.62萬平方米。

合景泰富的交付組合及産品組合較2021年有所變化，因而平均銷售價格由2021年每平方米13882元增加至2022年每平方米14770元，增幅達6.4%。

物業投資收入則微跌1.4%至9.44億元；酒店營運酒店營運收入6億元，同比減少13.7%，主要由于加緊控制新冠疫情令入住率下跌。

投資性物業方面，合景泰富已布局于粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南甯等一二線城市核心地段及新經濟區，已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。

從營收結構來看，合景泰富物業開發業務依舊作出最大貢獻，約占總營業額的88.52%。

2022年，合景泰富預售額合計508.6億元，同比減少51%；預售面積為256.7萬平方米，預售均價為19800元/平方米，較2021年同期微增3.66%。

按預售金額貢獻劃分，在售128個項目中，54%來自粵港澳大灣區，22%來自長三角區域；按城市等級劃分，90%來自一二線城市，集團持續深耕高能級别城市。

2022年土地市場低迷，對于央國企托底、民企缺席的拿地場面見怪不怪了。雖然合景泰富土地端投拓“急刹車”，但顯然維持自己的流動性及現金流更為重要。

截至2022年末，合景泰富旗下共擁有174個項目，分布于中國内地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1441萬平方米，總建築面積約1967萬平方米，權益比約為73%。

此外，合景泰富仍手握四個舊村改造項目，分别是廣州市天河區吉山村、增城區石下村、黃埔區雙沙村及黃埔區南崗村，這将補充不少的可售資源。

大灣區、長三角兩大經濟區域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分别為65%及82%，今年該公司可售貨值也主要集中于大灣區及長三角區域一線及強二線城市。

高負債

2022年下半年以來，房地産信貸、債券、股權、“内保外貸”四箭齊出環境下，合景泰富也抓住機遇完成配股融資。

12月18日，合景泰富按配售價每股2.01港元配售2.35億股現有股份，經扣除相關費用及開支後，所得款項淨額為約4.67億港元，拟将用于現有債務再融資及一般企業用途。

面對遞增的債務壓力，出售資産及美元債展期，無疑是合景泰富2022年無奈的舉措。

去年4月，合景泰富13億元出售了一棟上海的寫字樓；6月消息稱，正尋求整體出售寫字樓資産，以籌集55-57億元；7月出售香港住宅樓盤尚珒溋50%予龍湖集團，錄得4.895億港元的稅後利潤。

再至9月，博楓資産管理向合景泰富、富力地産收購上海嘉譽雲景租賃住宅項目，代價約13億元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項目，總代價為3.71億元。

通過出售非核心資産回籠資金，合景泰富為處理債務問題換取了更多空間。

除此之外，合景泰富“牽手”摩根大通完成3筆共16億美元高級債券的交換要約，債務展期平均一年左右。

但是，合景泰富仍然面臨較重的償債壓力。

于2022年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優先票據及境内公司債券分别約為460.57億元、272.12億元及21.21億元。

在銀行及其他貸款中，約168.86億元須于一年内償還，約192.9億元須于二至五年内償還，以及約98.82億元須于五年後償還；在優先票據中，約32.38億元須于一年内償還及約人民币239.74億元須于二至五年内償還。

據此計算，再加境内公司債，合景泰富一年内償還的金額高達222.45億元，而現金及現金等值物僅有33.56億元。

獨立核數師對此表示，可能對合景泰富持續經營的能力産生重大疑問。

截至2022年末，合景泰富現金及銀行結余的賬面金額為約103.38億元，而2021年12月31日為約294.46億元，減少了191.08億元。

毫無疑問的是，現金及銀行結余大額減少進而導致負債比率暴漲至161.8%，2021年12月31日僅為79.2%。

年報中亦透露，合景泰富今年的目標為“強銷售、降負債”，以不斷改善資産負債情況，全面增強集團現金流動性。

目前看來，合景泰富降負債之途道阻且長。