年報觀察 | 建發物業多路並進

觀點網 3月30日，建發物業按時披露了2022年全年業績。

2022年，建發物業實現收入22.9億元，同比增加47.1%，歸母淨利潤2.5億元，同比增加55.1%，毛利率則下降1.6個百分點至23.4%。

項目規模上，截止2022年12月31日，建發物業在管面積達到4620萬平方米，合約面積9056萬平方米，分别同比增加39.8%以及22.6%，反映了充分的業務增長空間。

基礎物管之外，建發物業同時也在養老、商業運營以及各類增值服務等多個業務方向起頭並進，在2022年也均取得了一定的成效。

業績和财務

2022年，物管行業受疫情及地産行業嚴重沖擊，上市物企普遍業績表現不佳，但建發物業仍在業績上取得了相當優質的表現，營收同比增加47.1%至22.9億元，歸母淨利潤同比增加55.1%至2.5億元，在管面積也大幅增長39.8%至4620萬平方米。

建發物業在性質上屬于偏中小型的傳統物業公司，管理業态以住宅為絕對主力，截止2022年底，建發物業4620萬平方米的總在管面積中，非住宅業态面積占比僅為9.2%，且近年在非住領域的的拓展也一直不突出，2022年全年，建發物業新增加的非住合約面積僅約70萬平方米，尚未看出發力的迹象。

住宅領域，建發物業2022年管理項目的整體質量有所改善，在管住宅平均物業管理費由每2021年的每平方米每月2.32元提升至2.46元，在行業内算較高水平。

據參加業績會的投資者向觀點新媒體透露，建發物業管理層在業績會中表示：“今年公司将尋求更多新盤拓展機會，同時在福建省内嘗試少量二手盤拓展，進一步提升二手盤管理經驗。”

建發物業過往的規模增長基本以新盤為主，而且收並購領域發力也不多，存量住宅外拓市場（二手盤）的收費和盈利水平都會相對低于新盤，但仍是物企重要的增長機會，若能順利進一步打開該方面市場，也将為建發物業提供更多的規模增長動力。

财務角度來看，建發物業2022年的管理費用率12.5%，下降1.2個百分點，費用管理取得一定成效；而毛利率則下降1.6個百分點至23.4%，下降的主要原因也和同行物企類似，都是源于成本的上升、疫情的沖擊、以及行業和宏觀環境的下行。

應收款方面，建發物業截止2022年底的貿易應收賬款大幅上升了80.5%至2.4億元。應收款規模的大比例上升也是2022年物企業績的一個共性，不過建發物業的貿易應收款增長主要源自第三方，關聯方占比相對較少，另外，建發物業2022年新計提的壞賬準備約為1030萬元。

據參加業績會的投資者透露，建發物業管理層表示，應收款大幅增加主要是因為2022年底，建發物業及兄弟公司的員工都大面積受新冠疫情集中爆發影響，對款項的收繳工作造成了延誤。

現金流方面，2022年啊物業經營活動淨現金流為4.92億元，同時盈余現金保障倍數（經營活動淨現金流對淨利潤的覆蓋率）達1.73，整體現金流健康度在2022上午物企中表現突出。

建發物業2022年業績的穩健很大程度上源自關聯方廈門建發的相對穩定，去年建發股份房地産業務分部實現營業收入1364.9億元，同比增長41.7%；累積實現合同銷售金額2097.2億元（全口徑），同比降3.6%，在地産行業普遍大幅下行的大背景中難能可貴。

建發物業去年的規模增也大都來自關聯方，三方拓展和過往相比略顯疲軟，新增在管面積中約68.0%來自廈門建發，在管面積中來自第三方的比例則下降了3個百分點至39.5%。

基礎物管之外

基礎物管之外，2022年建發物業同樣也在多條賽道進行耕耘或開拓。建發物業基礎物管的營收占比僅為45.2%，過半的營業收入由其他多條業務線進行支撐。

建發物業去年新開拓了輕資産商業運營業務，于2022年9月，建發物業和建發國際以及建發房産簽訂了框架協議，建發物業據此将承接建發房産、建發國際以及其附屬公司各類商業資産項目的商業運營業務。

商業運營業務壁壘高且盈利空間廣闊，将輕資産商管業務放入上市物管企業也已是目前地産開發商的常見做法，建發物業的商業運營業務主要通過其旗下廈門悅發進行，其目前的商業運營規模較小，2022年，建發物業管理有約20個商業項目，商業運營業務實現總收入約2404萬元。

不過，建發物業也表示，建發商管将充分利用國有企業背景及自身的品牌優勢，積極探索國有平台下存量商業資産的外拓機會。

值得一提的是，建發物業同樣也開展有養老業務，其管理並運營有建發溢佰養老中心。此外，該公司2022年還新完成了海滄社會福利院的外拓，雖然養老業務整體規模還不大，但物業養老仍是探索中的藍海，擁有廣泛的業務前景。

建發物業的社區增值服務在2022年實現了逆勢高速增長，這在行業中較為少見，2022年社區增值服務全年收入4.76億元，同比增長87%，占總收入的比重也從16%提升至了21%。建發物業的社區增值服務主要有到家、美居、零售、養老、資産及智能社區服務等業務内容，其中智能社區和到家服務為其主要營收主體。

非業主增值服務通常是與地産關聯方合作開展的業務，由于2022年地産下行，且該業務與關聯方銷售情況高度相關，大部分物企的非業主增值服務都有不同程度的萎縮。建發物業2022年的非業主增值服務則實現了38.7%的增長，占總收入的比重為32.9%，。

具體而言，建發物業的非業主增值服務主要是案場的接待、秩序維護以及清潔服務，該業務在一定程度上反映了關聯方的輸送力度和景氣度，同時也在今年惡劣的市場環境中為建發物業提供了充分的業務支持。長遠來看，非業主增值服務作為周期性業務，在目前建發物業的營收占比顯然是過高的。