年報觀察 | 中交地産謀篇增長

觀點網 房地産行業2022年經歷了嚴峻考驗和挑戰，中交地産在復雜多變的大環境中仍能保持收入大增，同時在土地儲備上不減反增，為後續開發提供了支撐。

4月7日晚發布的2022年度報告顯示，報告期内，中交地産主營業務利潤主要來源于房地産業務，合並财務報表中确認的房地産銷售收入為382.92億元，占營業收入總額99.54%。實現利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%。

值得注意的是，2022年，中交地産經營活動産生的現金流量淨額由前兩年的負值轉為正值29.35億元，增幅達165.92%。

與此同時，在去年大部分房企少拿或不拿地的時候，中交地産依然進賬了11個項目，占地面積近60萬平方米。

截至報告期末，該公司持有房地産項目115個，土地總面積較上年增加7.63%至1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

多項财務指標也在顯著改善，如流動比率于報告期末為1.76，同比增加3.53%；資産負債率86.13%，較上年減少1.23個百分點；扣除非經常性損益後淨利潤-1.86億元，同比減少虧損56.91%。

債務情況是每個房企都逃不開的命題，不過作為央企地産代表之一，中交地産繼續保持着貸款償還率、利息償付率均為100%。且利息保障倍數由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；現金利息保障倍數由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅達982.61%。

營收增長1.6倍

2022年對于大多數房企而言都是艱難的一年，中交地産也不例外。

觀點新媒體查閱業績報告，2022年1-12月，中交地産共實現簽約銷售面積195.78萬平方米，較上年同期降低14.32%，實現簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%，銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%，整體表現優于行業平均水平。

據年報披露，中交地産2022年1-12月實現營業收入384.67億元，較上年增長164.52%，實現利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%。

很顯然，營業收入大增與去年加大保交付力度有關。

據中交地産早前披露，2022年13個城市、23個地産項目準時甚至提前迎來交付，近2萬戶業主歸家約定按時完成。

觀點新媒體獲悉，13個城市包括北京、廈門、南京、甯波、武漢、重慶、長沙、成都、昆明、蘇州等一二線核心城市。

從去年末的項目交付就可窺見一斑，2022年12月15日，玉林中交雅郡迎來交付，首批交房取證了159戶；2022年12月25日至2023年1月3日，亦莊橡樹灣開啟交付；中交·泓園踐行中交地産“從始至終”的産品自查自糾體繫，在項目的施工過程中，做到了工程信息透明化。

另外，中交·碧桂園·映象美廬項目成立了交付專項小組，對交付事項進行前期監督，對各項工作進行節點倒置和梳理；2022是中交甯波城市公司的“交付年”；中交·成均雲廬和中交·成均雅院分别于12月18日-22日、12月23-26日完成交付，中交·成均雅院到訪交付率高達90%以上。

受益于營業收入的翻番，中交地産2022年經營活動産生的現金流量淨額也由前兩年的負值轉為正值29.35億元，增幅達165.92%。

但随着早年高價地的陸續交付，以及去年房地産市場的疲弱表現，房企毛利率延續下行趨勢，中交地産毛利率也同比減少9.45個百分點，至13.28%。

對此，中交地産也在年報中表示，地産主營業務整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細化、科學化水平還不夠，産品溢價能力還不足。

對此，中交地産給出了應對策略，表示投資工作将進一步主動契合國家戰略，以價值投資為龍頭，做好重點城市政策、市場的研究預判，進一步向核心城市和區域聚焦，加強協同，落實成本管控，強化财務管理，做好風險防控，有效提升項目整體開發運營能力。

這從中交地産去年獲取的項目即可看出一二。

2022年，大多數房企少拿甚至不拿項目，中交地産雖然同樣也減緩了拿地，但依然有11個項目進賬。對此，中交地産表示，公司堅持效益導向，選擇市場基本面表現較好、投資風險小的城市和闆塊，資源配置向投資質量效益好的城市及團隊傾斜，報告期内共獲取自有股權項目11個，多個項目位于城市核心區位，銷售去化有足夠支撐和保證。

截至報告期末，中交地産所持總土儲卻較上年增加7.63%至1056.45萬平方米，涉房地産項目115個，在建及待建面積1648.67萬平方米，為未來穩健發展提供了充足的土儲。

同時，主營業務構成未發生重大變化，截至2022年12月31日，總資産1373.07億元，較上年末降低3.28%，歸屬于上市公司股東的淨資産32.93億元，較上年末增長1.05%。

改善的财務指標

中交地産去年銷售回款雖有減少，但随着支付的土地款等減少，實現了經營活動産生的現金流量淨額大幅改善。

據觀點指數查看數據，中交地産2020年度經營活動産生的現金流量淨額為-187.4億元，2021年度為-44.52億元，2022年實現大幅扭轉，為正值29.35億元。

債務情況是每個房企都逃不開的命題，中交地産也下了功夫，多項财務指標顯著改善。

2022年，資産負債率86.13%，較上年減少1.23個百分點；流動比率于報告期末為1.76，同比增加3.53%；扣除非經常性損益後淨利潤-1.86億元，同比減少虧損56.91%。

作為央企地産代表之一，中交地産繼續保持着貸款償還率、利息償付率均為100%。

與此同時，EBITDA全部債務比由上年的2.08%增至2.49%，增加0.41個百分點；利息保障倍數由此前的0.46增至0.52，同比增加13.04%；現金利息保障倍數由上年的-0.23大幅增至2.03，增幅達982.61%。

對此，中交地産于報告中表示，公司積極拓展多元化的融資方式，開展創新性融資産品，優化融資結構，降低融資成本。強化資金的全面統籌和精準到日的資金動态管控動作，持續保持AA+以上信用評級，支持公司可持續發展。

關于融資成本管控，從最近幾單債券發行即可看到。如3月27日宣布完成發行的2023年度第一期中期票據，發行金額10億元，發行期限為2年，發行利率為4.07%；如4月6日披露的2023年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期），債券發行規模不超過7億元，為2年期，票面利率為4.27%。

另外，3月30日，中交地産還宣布向特定對象發行股票申請獲得深圳證券交易所受理。據觀點新媒體了解，本次發行的發行對象為不超過35名（含本數）特定對象，其中，控股股東拟以現金方式認購本次發行股份數量合計不低于本次發行實際發行數量的30%，本次發行的其余股份由其他發行對象以現金方式認購。

發行的股票數量按照募集資金總額除以發行價格确定，且不超過本次發行前公司總股本的30%，即不超過2.09億股（含本數），募集資金總額預計不超過35億元（含本數）。

據了解，中交地産本次定增所募集資金投資項目包括長沙鳳鳴東方項目、鄭州翠語紫宸項目、武漢中交澄園項目、惠州紫薇春曉項目、天津春映海河項目。

值得注意的是，本次募集資金不高于10.5億元将用于補充流動資金，以滿足公司資金需求，從而提高公司抗風險能力和持續盈利能力。

在多項财務指標改善的同時，中交地産也意識到，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比，尚有不小的差距，資産負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱、滞重資産去化慢等問題仍然沒有得到根本解決。

為解決這些問題，中交地産表示，對標行業領先企業，探索新的增長點，向管理要效益，向品質要效益。持續優化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度。

除了改善内部表現之外，面對全球經濟的百年變局加速演進，外部環境更趨復雜嚴峻和不确定，以及房地産企業投資力度下滑，企業資金端繼續承壓，行業分化加劇等情況，中交地産明确将因城施策，投資工作主動契合和融入國家戰略，聚焦主營業務可持續發展和資金流安全，提升運營質效，創新業務發展模式，嚴控成本管理，提高品牌競争力，積極尋求公司主營業務高質量發展和增長。

報告期内，中交地産在房地産開發經營與銷售業務之外，同時積極探索和開拓融資代建、特色小鎮、TOD城市綜合體、城市更新、産業地産、物流地産等新興業務。