現場 | 新世界林浩文：大家都在變 不會墨守成規

觀點網 香港報道 自疫情爆發以來，在家工作以及持續封關令企業對香港寫字樓租賃需求放緩，加上港府近年積極推出商業地，處于持續的供過于求下，香港去年寫字樓空置量大幅上升，特别是甲級寫字樓。

根據《香港物業報告2023》初步統計數字，2022年甲級寫字樓空置率由2021年的12.5%進一步升至15.1%，為1998年15.3%後的24年新高。

4月11日，新世界發展資産及房地産組合管理總經理林浩文接受媒體訪問時亦坦言：“過去三年，疫情對寫字樓的影響大。傳統上，位于中環租戶比重集中于銀行、金融專業，不過過去三年，那些客戶都走了。”

事實上，位于中環的新世界大廈目前租戶與傳統亦有所改變，林浩文指：“過去依賴來自三方面的客戶，本地、跨國公司(MNC)以及内地公司，惟在三年的疫情影響下，後兩類客戶大幅減少。”

“等待是沒有意思的”，考慮到傳統寫字樓租戶租戶如一些國際性金融機構的需求比較薄弱，林浩文認為如果再尋找此類租客，在大家都在争奪的情況下，很難提升出租率。

因此，新世界集團大部分物業都會重新定位，以提高質量，發揮其優勢。

因疫情下大家都十分注重大健康，林浩文指，這類大健康、專業醫美、醫療等半零售于市場上仍然有很大需求，新世界大廈的位置優越、地段方便，對半零售的吸引性很大，所以将新世界大廈現時的專業醫美行業租戶比例，由疫情前的10%增加至現時的35%。

林浩文續指，目前新世界大廈的租務已回復疫情前水平，現時整體出租率超過90%，預計年底升至超過95%水平，其中地鋪出租率達100%。

問及此類半零售行業的租金水平會否較傳統金融企業為低，林浩文則指，未見租金出現大的向下調整，由于大健康、醫美、醫療市場上仍有需要，加上市況正在回暖，新世界大廈的租金亦見穩步增長，預計明年會上升至疫情前水平。

他又指，新簽租戶的租約期比一般租約長，反映他們對香港經濟前景樂觀。

根據觀點新媒體所得的資料，新世界大廈總可出租樓面約48萬平方呎，現時約有3至4層樓面等租，涉及約4.5萬平方呎，每層面積約5000至1萬平方呎，據了解，目前已獲多組客洽談，預計未來數月完成交易。

疫後消費模型轉變，市場更注重消費體驗，國際品牌對鋪位的需求亦有所提升。林浩文舉例，如意大利奢華品牌Brunello Cucine lli旗下生活家品Casa Cucinelli，于去年底全面通關前進駐香港，並在新世界大廈開設全亞洲最大型的旗艦店，租用樓面合共3層，面積超過1.4萬平方呎，店内特别設有貴賓接待室及展示廳等，屬疫情期間最大宗鋪位租務成交。

“目前奢侈品牌更着重的是VIP體驗，因此市場亦正在變化。”林浩文指：“營運模式大家都在變，不止我們，包括營運者以及租客也在變。”

他深信，要跟市場需求去走，不會墨守成規，“如果把握到步伐，把握到市場脈搏，出租率甚至乎租金我們都有信心。”

随着疫情趨平穩，加上政府進一步放寬社交距離措施，林浩文表示，通關後，集團旗下甲級寫字樓接獲多了買賣及租務查詢，包括内地的金融機構及科技企業等，反映企業對香港經濟前景樂觀，相信會推動今年第3及第4季的甲級寫字樓成交量，有助加快市場復蘇，特别是位處優質地段及高質素的甲廈。

他還提到，集團位于長沙灣荔枝角道888号的新世界長沙灣南商金融創新中心早前以2.4億港元出售了一批高層單位，創通關後最大額的甲廈成交。

“目前已售樓面面積逾八成，市場反應不俗，至于同區瓊林街亦正在招租，租務亦理想，明年第一季會建成。”林浩文續指，集團位于長沙灣的項目内地公司比較多，主要由于比較近大灣區，同時亦反映出很多中資公司除了中環以外，很多地方都會布局。

以下為新世界發展資産及房地産組合管理總經理林浩文訪問實錄：

現場提問：租客由過去的金融行業轉向更多的大健康、醫美，租金是否會較低?

林浩文：不會，目前租金相對平穩，就他們所見，大健康、醫美、醫療市場上仍有需要，因此租金未見出現大的向下調整。

加上市況正在回暖，相信零售可以較快回復，至于半零售及寫字樓雖然回復中，不過較慢，因此相信明年開始回復到疫情前水平。

現場提問：目前新世界大廈有多少待租?

林浩文：目前大約有4至5層全層以及一些零散單位可以待租，惟與此同時目前亦有超過5、6組客在洽談全層租約，至于行業性質不能透露，惟有信心今年年底可回復95%以上，有信心比同區為佳。

現場提問：未來大健康、醫美、醫療的租戶會否升至一半?

林浩文：不會。大健康、醫美、醫療這類未來會集中三四成左右，至于另外的三成為傳統金融行業，余下的二三成則是其他類别。

現場提問：未來同區陸續有新供應落成，新世界有何優勢?

林浩文：大家所走路線不一樣，所以為何不會去尋找傳統的寫字樓租戶，因為傳統的寫字樓租戶租戶如一些國際性金融機構，其實他們本身的需求比較薄弱，如果再尋找此類租客，大家都在争，很難去提升出租率。

我們找出自己的定位，最好的是地段方便，對半零售的吸引性很大，因此為何調整大健康、醫美、醫療占比由過去的10%升到目前的35%。

現場提問：通關後對租務市場有何變化?

林浩文：通關後最大分别就是多了内地公司、内地資金。如内地資金來港買寫字樓或租寫字樓，不過他們的租及買與過去有所不同，以前他們會來租/買一萬兩萬以至三萬呎，現時可能都有但不多，通常只租幾千呎。

但這亦代表市場需求正在回來，預計今年三四季會愈來愈活躍，因為剛開關兩個月他們未有那麼快決定，相信量會慢慢會回復。

至于何時可回復疫情前市場上二三成為内地企業？相信會是明年的事，而中資公司的首選一是物業質素高，二是地段優質。

現場提問：大健康、醫美、醫療的租期一租較傳統租客有何分别?

林浩文：並沒有大分别，事實上他們對香港的前景都很樂觀，反而在這時間很多公司所談的租約亦比較長。

過去一年所談的租約都比較長，反映他們對市場有信心

現場提問：内地企業對新世界大廈租金有何影響?疫情前後的差别是怎樣?

林浩文：内地公司特别是金融事實上目前亦正在回來，惟速度會較慢，不是疫情前速度，相信明年租金會向上調整。

内地公司在香港，雖然未必有那麼多人仍會租很大的寫字樓樓面，但今天會更精準、按實際需求去租。

集團位于長沙灣的項目内地公司比較多，原因是那里比較近大灣區，那邊去西部通道、去機場都是30分鐘内；九龍西/長沙灣也有優勢，反映出很多中資公司除了中環以外，很多地方都會布局，也會留意。

現場提問：集團其他項目有沒有新進展?

林浩文：長沙灣荔枝角道888号目前已賣2.4億元，已售樓面面積逾八成，市場反應不俗。

至于瓊林街亦正在招租，租務亦理想，明年第一季會建成。

事實上，我們並非只是想“搵”租客交租，亦希望Build Community，希望可以打造更多短期活動，令租客其他持份者有機會參加，希望不止于星期一至五上班。

現場提問：今年新世界大廈續租租金可以加多少?

林浩文：我們今年主要集中于出租率，目標是将出租率推到95%以上，同時並引入一些優質及對繫内生态圈有協同作用的租客。

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