年度特寫 | 劉愛明：産業園公募REITs的底層邏輯

2023觀點年度論壇·特寫 作為基礎設施項目的重要退出通道，公募REITs的到來，為中國産業園生意帶來了新的發展機遇。最直接的影響，是壓實了衆多運營商的經營目標預期：優質、良好的項目資産，從此有了明确的退出方向和標準。

對劉愛明個人來說，公募REITs的出台，則解決了他一直強調的“産業地産要去地産化、去金融化”的邏輯自洽。

“産業園REITs已經解決了去地産化的問題。”劉愛明向觀點新媒體解釋，如果簡單理解“去地産化”，其核心理念就是，不要将産業園項目像住宅地産那樣分割銷售。

對應這種模式，“産業園已經可以發REITs了，整體持有經營然後資産證券化，不需要一個一個分切賣掉。”

劉愛明認為，在不動産領域，除住宅物業天然需要分割銷售之外，其它物業進行散售都不是十分好的生意模式，反而整體經營物業的價值會更高：“（産業園）的本質就是需要經營、服務，不可能以銷售為主。”

劉愛明稱，就目前全國市場來說，散售的産業園項目均價僅3000-4000元/平方米，如果算上成本，淨收入所剩無幾。

“這種模式，政府不喜歡，企業也賺不了多少錢。”他指出，項目整體進行持有經營，租金回報會更優厚，資産的估值也更高，能方便地通過REITs變現。

“産業的盡頭是REITs，”劉愛明表示，如果沒有REITs，産業地産由于它的重資産屬性，也許不是多麼好的一條路，但是有了REITs：“我覺得這是正道。”

8年前，劉愛明告别職業經理人身份，在深圳創立園區投資運營商中城新産業。截至目前，該公司已落地35個産業項目，簽約産業運營面積300萬平方米，鍊接了820個入駐企業以及4萬名産業生态夥伴。

資料顯示，中城新産業的業務範疇分為輕資産、中資産、重資産三個方向。簡單來說，輕資産主攻，前期的顧問咨詢加後期的招商運營一條龍全流程的服務；中資産指物業包租；而重資産負責投資、拿地和建設。

劉愛明提到，中城新産業與華潤置地于2021年共同投資設立潤城新産業和華城新産業兩間合作企業，前者的業務方向是産業運營，目標是“争取3年之内上市”；而華城新産業是做重資産方向，上市難度較大，因此退出重點方向定在REITs。

在過去，由于缺乏暢通的退出渠道，前期資金投入量大、需要長期資金沉澱的産業地産重資産業務，難以搭建完整的“投融管退”閉環，因此也難以推動快速拓展。

如今，金融化退出渠道日漸成熟，國内市場大量産業園等待盤活。據市場統計，中國目前有8至10萬個存量産業園區。

據劉愛明透露，華城新産業已事先與中金公司組建了一只Pre-REITs基金，並在不久前将位于廣州的一個産業園收入囊中。

“我們是花了12億元左右買的。”劉愛明介紹：“這個産業園每年大概有六七千萬的租金，（如果沒有REITs）原業主每年的租金收入中還要交稅、管理費，如果有貸款再去掉利息。”短時間内肯定難以回籠如此巨量的現金，這對中城新産業也是一樣的道理。

按照計劃，華城新産業将憑借第三方拓展的項目，加上母公司中城新産業前期開發的一些持有型資産，在Pre-REITs基金的基礎上，沖擊REITs“牌照”。

在劉愛明看來，産業園公募REITs的底層邏輯是：資産價值等于租金回報，這強調物業管理方要有較強的運營能力，這對于擁有Comp@ss産業運營服務體繫的中城新産業來說，是一件相輔相成的事情。