樓市調查 | 深圳北項目月推兩期 華潤深鐵密集收割

觀點網 首次開盤去化9成、攬金33億元後，華潤深鐵超核中心在首期推售的28天後再次加推708套住宅。該項目正憑借區位優勢及限價便簽，密集收割着市場需求。

4月20日晚間，深圳北超核中心開始搖号選房，迎來二次開盤。在認籌階段，該項目共有538人凍資入圍，入圍比為1：0.76，已成為該闆塊的一大熱盤。

根據市場爆料信息，截止20日晚間10時，現場累計選房372套，其中以143平米戶型為主，錄得去化131套。至發稿時止，整體去化率已達52.54%。

觀點新媒體了解到，本次超核中心距離上一次開盤時隔僅28天，而在樓市走向“冷靜”的4月，該項目仍選擇加速進場，或是一期項目的理想去化給予了華潤深鐵密集收割的底氣。

搶收

深圳北超核中心項目地塊為華潤置地在2022年8月的集中供地中競得，彼時以79.69億元的底價成交，宗地面積5.7萬平米，計容建面45.83萬平米，建成後商品房住宅毛坯為7.24萬元每平米。

據觀點新媒體了解到，超核中心項目坐落的深圳北站周邊二手房成交價在10萬元每平米上下,因此7.24萬元每平米的限價較周邊存在一定倒挂空間。

項目規劃顯示，超核中心項目将由5棟46-48層高的1220套住宅與約13.41萬平米的萬象商業及辦公空間組成，其中，萬象商業毗鄰着華潤置地負債代建的綠芯公園。

今年3月23日，超核中心一期入市，備案房源510套，備案均價7.24萬元每平米，累計凍資入圍650批，入圍房源比為1.3:1。最終，開盤當天攬金33億元，整體去化約9成，該項目還成為了3月龍華區在售産品中成交面積及金額最大的項目。

時隔1月，超核中心二期獲批預售，本次獲批預售房源708套，按照備案均價的7.24萬元每平米及99平米最小戶型計算，若是二期開盤與首開一樣去化9成，637套房源的銷售額将超45億元。

截至20日晚間，項目二期加推的708套房源中，僅有372套房源被選走，去化率5成多一些，似乎從認籌到實際去化，該項目的二期加推均大幅低于市場預期。

但無論如何，華潤置地作為超核中心的操盤方，一期項目較為理想的去化加上市場持續的回溫勢頭均滿足其短期“二次”搶收想法。

3月，深圳新房市場延續回升勢頭,樂有家研究中心數據顯示，新房住宅網簽3199套，環比上漲57%。北站超核中心也憑借回升的市場溫度及限價盤的標簽，達成首開去化9成。

市場研究機構普遍認為，4月深圳樓市或将走向冷靜，北站超核中心在一期去化良好的情況下，選擇“月推兩期”，趕在市場趨于“冷靜”之前，完成搶收。

值得注意的是，超核中心是一個TOD項目，同時也是華潤置地将片區統籌模式引入龍華的首個項目。雖然華潤在此之前已有豐富的TOD開發運營經驗，但在實際開發建設中，項目還引入了深鐵集團共同開發，後者在深圳北站的“站城一體”打造上，也有落地經驗。

去年12月，華潤置地與深鐵共同宣布，雙方将共同開展深圳北超核中心項目，並由前者全程操刀。而從項目股權穿透上看，截至目前該項目由深鐵持股49%、華潤置地持股51%。

分析人士認為，華潤置地在深圳北超核中心項目與深鐵集團合作在意料之内，企業雙方早在2022年5月份就達成有關TOD項目及“站城一體”項目的戰略合作，彼時雙方高層均參加了簽約儀式，可以說很重視這次合作。

據觀點新媒體查閱，2022年5月28日，華潤置地與深鐵集團舉行戰略合作框架協議簽約儀式，表示雙方将探索創新央地合作模式，探索TOD未來城市方案，打造一批以樞紐為核心的“站城一體”世界級標杆。

而超核中心項目臨近深圳北站，是由TOD樞紐、綠芯公園、商業、地標文化綜合體構成的站城綜合體。根據規劃，未來還将布局深圳地鐵21、22、25、27等鐵路線環繞深圳北站和超核中心。

“無論是從此前雙方已簽署的合作協議，還是TOD項目的打造經驗上、未來地鐵線路及北站樞紐'站城'規劃上，華潤置地能夠達成的合作對象，有且僅有深鐵集團。”上述人士指出。

深圳業績加速

據觀點新媒體觀察，華潤置地深圳大區對龍華超核中心項目月推兩期，緊密收割的背後，或許是迫于集團層面對深圳大區的業績壓力。

今年3月，在華潤置地召開的2022年全年業績發布會中，掌舵人李欣按照2023年華潤置地可售貨值去預計該年度的銷售情況。他指出，按照可售貨值60%的去化情況來看，超過3000億元的銷售應該是可以實現的。

而深圳大區作為華潤置地曾經的“業績壓艙石”，2022年低于同期的銷售，貌似要在今年找回“場子”。業内人士向觀點新媒體指出，今年華潤置地方面同樣對深圳大區寄予較大希望，單大區要求業績目標在500億元以上。

有分析認為，3000億元的全年銷售目標對于華潤置地來說還是偏于保守，畢竟在2022年市場觸底的背景下，華潤仍達成了3000億元的銷售；但在500億元的區域銷售目標上，意味着深圳大區2023年的銷售增速要達到57.64%，接近6成，面臨不小壓力。

觀點新媒體了解到，2021年度财務顯示，華潤置地實現簽約額3157.6億元，按年增加10.8%，其中，深圳大區錄得銷售630.78億元，簽約金額貢獻率為20%。

而到了2022年同期，華潤置地銷售較上期減少4.6%，至3013.3億元，而受大灣區疫情影響，深圳大區銷售僅錄得317.33億元，按年下滑49.69%。該大區銷售貢獻率也由2021年同期20%下滑至10.5%。

随着去年底疫情宣告結束及開年來深圳樓市的持續回溫，一季度數據顯示，華潤置地及其深圳大區簽約金額均較去年同期有着不小提升，深圳大區銷售的恢復，也使得500億元銷售目標達成有望。

截至3月末，華潤置地累計錄得銷售金額790.2億元，銷售面積338.64萬平方米，分别按年增加71.9%及37.4%。其中，深圳大區恢復速度喜人，期内錄得銷售107.2億元，銷售面積26.88萬平方米，分别按年增長169.35%、96.69%。

華潤置地深圳大區一季度107.2億元的銷售，已完成全年目標21.44%。

超核中心項目原本就是“限價盤”，早賣晚賣項目的定價天花闆已被限制，而迫于業績達成壓力以及追求項目較好的去化程度，深圳大區在樓市仍向好時繼續加推項目，也符合近些年房企“以銷定策”的營銷思路。