魯能再戰上海 133億拿下黃浦兩宗超級豪宅地塊

觀點網 事情要從兩個月前說起。

彼時，上海黃浦城市更新建設發展有限公司将兩家公司的股權及相關債權挂上了交易台，其中包括了上海新喬東企業發展有限公司90%股權及相關債權、上海新淞原企業發展有限公司100%股權及相關債權。

值得注意的是，新喬東、新淞原兩家企業所涉及土地資産各有來頭。

新喬東旗下囊括了上海黃浦區境中東部小東門街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01，以及地下空間258-04、258-06地塊；新淞原涉及的資産則同樣位于黃浦區，具體包括了半淞園路街道F02-01地塊及F02-09地下空間地塊。

具體來看，新喬東手里的土地均聚集在黃浦區最大的城市更新項目之一，即喬家路地塊A片區，而據該片區的設計方案來看，地塊項目或會推出市中心聯排＋别墅産品，價值則不言而喻；新淞原的資産則坐落于半淞園路街道，相較于喬家路片區，該闆塊地段較新，且毗鄰上海當代藝術館。

從地理位置來看，黃浦區域出現了兩宗具備競争力的土地資産，在綠城、華潤、保利項目的環繞下，新喬東、新淞原項目花落誰家，市場也提起了興趣。

直至兩個月後，交易結果終于出爐，中國綠發旗下魯能集團參與競標，並以底價132.9億元競得新喬東、新淞原項目公司股權。

也就是說，魯能以間接形式一口氣抄底了滬上兩幅豪宅地塊。

重組前後

魯能進入上海布局地産業務其實已超過了12年。

将時間線向回拉，2011年魯能還處在重組初期的漩渦中，這家從90年代便涉足地産業務的老牌企業，亟須在市場陣營中尋找到一方合适的位置。踏足上海是基于填補除去北京、三亞、重慶、濟南等城市的市場空白，選擇在恰當時機進行抄底，完成上海市場的第一步棋。

彼時，在經過一年左右蟄伏後，2012年9月，魯能集團尋得“幫手”上海電力，打敗了海航集團，以20.5億元底價摘得位于上海陸家嘴黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，成為該年上海總價和樓面地價雙料“地王”。

這一次落子奠定了魯能在上海布局的基本原則：地理位置。

當談起E18單元1-12地塊時，市場總會與新鴻基地産、海航控股、綠城所拿下的相鄰地塊做對比。

最早于2005年，新鴻基地産以31.85億元總價摘下位于濰坊西路、浦明路的濰坊新村街道E18單元A地塊，彼時樓闆價已突破了2萬元。再後來，這宗地塊上建起了單價最高曾達到26萬元/平方米的濱江凱旋門項目。

四年之後，海航控股以18.24億元總價競得黃浦江E18單元1-10商辦用地，成交樓闆價達到3.64萬元/平方米；保利地産也拿下了E18單元1-8商辦用地，總價達到了30.05億元；2010年，綠地摘得E18單元9-3住宅地塊，樓闆價達到3.55萬元/平方米。

自此，黃浦江沿岸綜合開發E18單元成為了陸家嘴“高價地”代名詞，魯能所獲的E18單元1-12地塊也不例外。

建設之初，該地塊便規劃确定建成“上海JW萬豪侯爵酒店”項目，經過長達7年建設後，JW萬豪侯爵酒店于2019年正式建成。

拿下陸家嘴高價地塊後，魯能並沒有停止在上海的布局進程。

2013年，魯能又接到了一項“地標”性項目改造業務-改造華東電力大樓。彼時，該大樓的物業權連同相鄰的上海市電力工業局整體轉交魯能進行功能更新；2015年，華東電力大樓改造計劃正式出爐，延續魯能在JW萬豪侯爵酒店的改造思路，華東電力大樓同樣拟改造為星級酒店——坐落于南京東路外灘的上海艾迪遜酒店。

黃浦布局

說來也巧，上海艾迪遜酒店這座坐落于黃浦，被魯能當作入主上海市場的第二家酒店項目，恰好見證了魯能這座命途多舛航船的重組歷史。

拿下華東電力大樓改造項目同年，魯能才經歷一次重組失敗，但地産業務仍持續增長。

至2016年，魯能集團房地産業務已實現了646.7億元的銷售額，較2015年增長了193%。也就是在這一年，魯能又一次拾起重組劇本，並在年底通過了深交所審核，此次重組標的包括5家公司的相關股權，總資産評估值91.11億元。

最終，廣宇發展于2017年11月以股份支付方式購買控股股東魯能的標的項目，交易完成後，廣宇發展成為魯能整合及發展集團内住宅類房地産開發業務為主的地産業務平台，並在後期完成了上市操作。

完成借殼上市後，魯能地産業務銷售額卻在逐步下降。直至2020年三月，一則關于國家電網巡視整改進展情況的通報在市場傳開，而後國家電網也迅速表态，退出傳統制造業和房地産業務。

值得注意的是，國家電網旗下地産業務大頭主要集中在魯能，這也代表着，魯能即将迎來一場大考。

2020年8月，魯能100%股權正式轉劃至中國綠發，並進一步針對魯能手頭項目、土儲進行梳理調整，上海艾迪遜酒店便是其中之一。

就在魯能摘得黃浦區豪宅地塊前一周，上海艾迪遜酒店這座“地標式”項目通過了中國綠發的節能改造，正式成為全國首個城市更新碳中和酒店。

完成上海艾迪遜酒店改造後，進一步加深了魯能對于黃浦區的熟悉程度，這也為最新拿下的地塊打下了基礎。

魯能拿下的兩家企業中，新淞原所開發地塊均聚集在半淞園路街道，東至半淞園路、南至南車站路、西至中山南路、北至苗江路。作為世博濱江闆塊内自帶住宅屬性的地塊，地理位置不僅靠近南浦大橋，同時也進入了黃浦區的核心區域。

資料顯示，該地塊出讓土地面積共計3.18萬平方米，出讓地塊規劃用地性質為住宅、商業，其中，F02-01地塊為住宅用地，容積率為2.89、建築高度100米，住宅套數610套。

有市場聲音表示，該地塊或将建造江景高層住宅項目。另據觀點新媒體查詢資料，F02-01地塊相鄰地鐵四号線，周邊囊括大同中學、上外黃浦外國語小學、南浦大橋等配套設施。

另一邊，新喬東旗下地塊在地理位置上更具優勢，作為喬家路地塊A片區内的土地，周邊配套設施可謂“十全十美”，不僅覆蓋了BFC外灘金融中心、豫園商圈，還聚集了上海市光明小學、上海市尚文中學等教育設施。

此外，周邊項目已匯集了綠城黃浦灣、華潤外灘九里、融創外灘壹号院、復地雅園、璞玉ONE等高價住宅項目。

作為黃浦區最大的城市更新項目之一，豐富的周邊配套與衆多房企的進駐項目，已經側面說明了喬家路片區的重要性。

該片區總開發體量超過33萬平方米，魯能拿到的部分則位于蓬萊路與光啟路東南之間，根據已公布的地塊規劃，或許将擴展聯排、别墅、小高層、低層多種類型的住宅類。值得關注的是，該地塊内含商業的樓面價已經接近12萬元/平方米，銷售售單價或接近20萬元。

對于魯能來說，以133億元再次出現在上海地産市場中，一方面有助于鞏固本身的地産業務，刷新在滬上的存在度；另一方面或許也證明，經歷重組後的魯能並未消失在地産界，而是以另一種形式完成了回歸。