年報觀察 | 創富港歸母淨利大幅波動

觀點網 “盈利能力”這道坎，橫亘在大大小小的聯合辦公企業面前，資本風暴刮過之後，徒留一衆“過氣”玩家在深水掙紮。

共享辦公巨頭WeWork日前收到紐交所發出的違規通知，因為股價連續30個交易日收于1美元以下，這家曾獲弘毅資本、軟銀集團、淡馬錫控股等注資的聯辦寵兒，在4年連虧近145億美元後陷入被抛棄的境地。

3月初，市場消息顯示，WeWork正與投資者談判，以重組其超過30億美元的未償債務並籌集更多現金。有報道稱，日本軟銀集團作為WeWork最大股東及債務人，不會向WeWork投入任何額外資金。

國内聯合辦公第一股優客工場也出現多日股價低于1美元，截至4月26日，優客工場股價收于0.92美元，距離登陸納斯達克時的開盤價9.25美元/股已跌90%。

低迷的股價背後，是難以補上的虧損窟窿，優客工場2022年上半年淨虧損達2.52億元。而堂堂加、築夢之星等主流玩家也處于虧損狀态，2022年上半年淨虧損分别為1.29億元以及552.22萬元。

而創富港雖然還能保持着盈利狀态,但從2022年報和2023年一季報來看，仍然難逃淨利大幅波動的行業宿命。

4月26日，創富港發布2022年度報告，報告期内錄得營業收入6.99億元，同比上升7.85%；毛利率39.58%；歸屬于挂牌公司股東的淨利潤約4534.98萬元，同比上升327.1%；歸屬于挂牌公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤約3297.47萬元。

創富港2016年正式挂牌新三闆，2017年起營業收入便開始大幅增長，增速從2016年的13%躍升到2017年将近30%。此後一直保持超20%的增長速度，直到2020年受疫情影響，收入增速跌到10%以下，但仍然保持了9%。

2022年，在聯合辦公企業普遍表現不佳的情況下，創富港營業收入較上年增加5084萬元，增長7.85%，年報稱主要來自于2021年新開門店營業收入的增長。

截至2022年12月31日，創富港全國簽約門店數量251家，較2021年增長21家，分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，全國簽約門店建築面積合計35.24萬平方米。

不過值得注意的是，創富港2021年營業收入同比2020年增長10.13%，其中2956萬元來自于2020年新店營業收入的增長，1589萬元來自于2021年新店産生的營業收入，其他部分來自老店業績增長。

相較之下，創富港2022年新開門店還沒有對營收有明顯貢獻，同時老店業績似乎也難以為繼。

從2023年一季報來看，創富港營業收入增速進一步下滑，較上年同期僅增長3.45%。疫情過後市場需求放緩，導致出租率下滑被視為主要原因。

出租率下滑也使得營業成本水漲船高，外加2022年新擴門店租金成本增長等因素，2023一季度創富港營業總成本同比增長6.78%。

在2022年度财報的盈利數字之外，創富港披露的2023年一季報或許更能揭示其當下真實的經營水平：一季度，創富港歸屬于挂牌公司股東的淨利潤為498.83萬元，同比下滑59.83%。

創富港歸母淨利潤曾在2016年到2017年間實現突破，從76萬元增至2400萬元，成為業内唯一一家保持正向盈利的企業。此後，歸母淨利潤存在較大程度的波動。

2019年，因新店快速擴張，創富港當年毛利率下滑5.55個百分點至35.76%，歸母淨利潤比較上年減少2001元，下降63.87%。據悉，創富港2019年簽約新店29家，新增經營面積5.6萬平方米，當年新店虧損2035萬元。

在2020年淨利潤取得增長之後，2021年創富港再次錄得歸母淨利潤下滑。

财報顯示，創富港2021年營業收入同比增長了10.2%至6.48億元，毛利率也提高了6.73個百分點，但當年歸母淨利潤卻較上年下降2755萬元。

對此，創富港的解釋是新租賃準則啟用以及涉訴事件的影響，其中，新租賃準則啟用對利潤的影響為-1685萬元；瑞思商務中心因未決訴訟對利潤影響為-2182萬元原因計提減值導致-2182萬元。

新租賃準則在會計科目和歸類統計上進行了調整，這導致企業在進行淨利潤和經營活動淨現流計算時出現了統計上的差異。如果扣除新租賃準則影響和未決訴訟導致的計提減值，創富港2021年淨利潤比2020年增長1112萬元。

相應的，在2021年的低基數下，創富港2022年歸母淨利潤同比增長了327.1%，增長3477萬元。如果排除瑞思商務中心訴訟對其2021年度利潤影響-2182萬元，創富港淨利潤較2021年增加1302萬元。

從經營現金流來看，2017年-2020年，創富港經營活動淨現流從7487.60萬增長至1.21億元，年均復合增長率為17.29%。2021年，因啟用新租賃準則，其經營活動現金流量淨額較2020年增長29182萬元。

扣除該會計因素影響後，創富港的經營活動淨現流因業績增長實現2893萬元的增量。不過，2022年創富港經營活動淨現流則微降至4.09億元，同比減少0.84%。

目前辦公空間服務企業想要收入增長，主要的思路有兩種，一種是依靠規模擴張實現營收增長，另一種則是依靠單位面積産值增長拉動。

據觀點指數監測，在11個樣本企業中，平均出租率為86.5%，創富港在出租率上表現尚可，超過了均值水平。

倘若出租率出現波動，創富港便難以維持收入處于理想的增長預期，今年一季度出租率下滑對其影響便十分顯著。

另一方面，創富港要維持盈利增長，在通過規模擴張拉高收入增長同時，如何将成本控制在合理範圍也是一個待解的命題。