特寫 | 霍炳輝：金地草莓社區的租賃未來

2023觀點租賃圓桌·特寫 疫情似乎已經逐漸遠離我們的生活，觀點機構也重啟了線下活動，這一站在上海。

4月18日，2023觀點租賃圓桌的間隙，我們和霍炳輝有了段交流，這位戴着無框眼鏡的管理者，是金地商置财務管理中心總經理、金地草莓社區總經理。

作為金地集團旗下租賃住宅品牌，金地草莓社區成立于2015年，2016年首個集中式長租公寓在深圳正式運營。

斯文穩重、淡定從容、邏輯清晰，霍炳輝身上有着一名财務管理者具備的優秀特質，我們問他是不是一名風險厭惡者，畢竟财務在企業中通常擔當“守門員”角色。

“這是所在位置決定的。”他領會到了我們的意思，並以足球比賽為例：“在财務角度，肯定是偏風險厭惡型的，因為财務就是守門員的一個角色，如果财務守不住，公司肯定經營不下去。守門員守不住，前面踢得再厲害都沒用。”

但站在企業及長租行業發展，則有所不同。此時的他作為管理者，至少是風險中性的，畢竟業務上只看風險、不看機遇的話，很難有大的發展。

這就是為什麼在行業普遍面臨現金流挑戰的2022年，金地草莓社區仍然拿下上海寶山區南大租賃住房項目。

2022年10月，金地草莓社區聯合上海區府平台企業聯合開發的持有型重資産項目，位于寶山區中外環間南大智慧城西南片區内，總占地面積約2.5萬平米，總建築面積約10.5萬平米，拟規劃公寓5棟及配套鄰里商業，共計逾2000套房源。

“這算是一個網紅項目了，整體效果是不錯的，現在進度也完全符合我們預期，拿地當天實現了開工，效率非常高。”提到這個項目，霍炳輝頗為自豪，眸中的笑意也加深了幾分。

他表示，即便去年下半年行業艱難，資金頭寸非常有限，還是堅定拿下了這一項目。

這種魄力源于對于行業未來的看好：“我們在很有限的資源里面，盡可能騰出一些持續投入租賃航道里面，對公司未來發展有很大的戰略意義，而且也不僅僅是這麼一個項目。”

他透露，彼時内部決策時确實有一些壓力，但仍認為值得适當承擔一些風險敞口，因為在市場預期持續上行的時候，堅定儲備一些優質資産，後面對公司的發展有益處，“比如REITs通道，包括資本方的合資平台搭建，一些標志性項目落地，都得好好琢磨。”

據觀點新媒體了解，目前金地草莓社區布局于深圳、廣州、上海、杭州和成都，在全國開業門店逾70家，在運營房源近15000間。

提及投資城市的選擇，霍炳輝告訴我們，目前金地草莓社區的重資産投資，大概率繼續會在一線城市，聚焦到上海、北京這種有持續發展潛力的城市。

“一線城市里也不是每個項目都可以投，比如現在大灣區整體資産價格比較高，如果硬着頭皮做重資産業務，對公司長遠發展不一定有利。”而在其他城市，金地草莓社區更多是輕重並舉的戰略思路。

現實的情況就是，靠重資産擴大規模容易對其他業務造成負累，輕資産不僅能夠擴充規模，更能夠鍛煉和提升運營體繫。

“運營要靠不斷夯實、不斷嘗試，如果用重資産嘗試，那成本就太高了。輕資産可以面對很多各種各樣的經營細化場景，對于提升運營能力是很有好處的。”

值得關注的是，租賃住房REITs的推出也給予金地持續投入的信心。

2022年，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT首批3只保障性租賃住房REITs試點項目成功上市。年末，華夏基金華潤有巢REIT發行上市，成為業内首單央企保障性租賃住房REITs，獲機構投資者超200倍認購。

霍炳輝透露，這也是金地一個重要的推進方向，目前内部持有型物業資源在整合當中。