年報觀察 | 濱江買地記

觀點網 4月28日，“杭州一哥”濱江集團披露了2022年年報。

年報顯示，在過去房地産市場整體承壓的情況下，濱江集團實現了逆市上漲，2022年錄得營業收入415.02億元，同比增長9.28%；實現歸母淨利潤37.41億元，同比增長23.58%；基本每股收益1.20元/股，同比增長23.71%。

在2021年，濱江集團也同樣實現歸母淨利潤同比增長30.06%至30.27億元；營業收入同比增長32.8%至379.76億元。

從濱江集團2022年營收來看，房地産業依然占據主體地位，占比99.52%；其次是酒店業占比0.45%，其他占比0.03%。

營收增長的背後，則有營業成本的增加。報告期内，濱江集團房地産業營業成本為341.26億元，同比增長20.82%；酒店業營業成本1.13億元，同比增長49.43%。

期間，2022年8月濱江集團為慶祝成立30周年，既出了多項福利；其中包括帶薪休假，為每位員工發放了3-5萬元不等的消費券。

後一項按照2021年底1644名在職員工計算，至少花出去近5000萬。相比之下，多數房企或暴雷裁員、或區域調整來縮減開支。

搶眼

當下，行業調控政策和信貸環境不斷優化，各地圍繞“三穩”目標，從供需兩端因城施政出台優化調控政策，支持剛性和改善性住房需求，支持“保交樓”，支持房地産企業合理融資，落實“租購並舉”政策，促進市場平穩健康發展等。

可以說，最危險的時段已經過去，而濱江集團在該時段的表現也很是搶眼。

從銷售情況來看，2022年濱江集團實現銷售額1539億元，屬于銷售目標區間1500-1600億元内，但較2021年有9%的跌幅。

觀點指數發布的“2022年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%。

其中，濱江集團全年累計銷售金額位列全國房企全口徑排行榜第13位，權益銷售金額880億元，位列權益銷售金額第15位。

另外，濱江集團保持了合理有息負債水平，“三道紅線”監測指標持續保持“綠檔”。

截至2022年末，該公司有息負債規模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%。

在扣除預收款後的資産負債率為60.67%，淨負債率為55.42%。債務期限構成上，短期債務為146億元，占比27.27%，低于期末貨币資金243.28億元，現金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務。

該公司的授信儲備也較為充裕，截止到2022年末，共獲銀行授信總額度1183.33億元，較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。

直接融資可用額度上，截至報告期末，濱江集團已獲批尚未發行的公司債額度22.52億元，注冊完成尚未發行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元。

值得注意的是，濱江集團近年來融資總額不斷增加，融資成本則有所下降。

按年來看，2017年為6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至2022年該公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個百分點。

此外，在大多數同行勒緊褲腰帶過苦日子時，濱江的擴儲行動引人注目。

2022年，該公司新增土地儲備項目41個，其中甯波1個，金華2個，杭州38個；新增項目土地面積合計197萬平方米，新增項目計容建築面積合計473萬平方米，權益土地款374億元，新增土儲貨值權益比例55%。

截止到2022年末，濱江集團土地儲備中杭州占65%，浙江省内非杭州城市包括甯波、嘉興、溫州、金華、湖州、台州等二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。

2022年5月，濱江還以56億元價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。

對此，戚金興曾在業績會上回應，主動把該項目其他股權收購過來，一方面是降低成本，另一方面是降低合作方對項目的風險，符合深耕浙江的發展戰略。

路上

年報中，濱江集團公布了2023年經營計劃。

2023年，濱江集團銷售目標定為占全國商品房銷售額的1%，确保全國排名前20名，争取15名。

土地儲備方面，繼續保持三省一市戰略布局，繼續在優質城市、優質地段、優質産品上發揮優勢。投資金額控制在300億元，權益回款的50%以内。城市上除杭州外，重點考慮上海、南京、蘇州、甯波、深圳、廣州等。

融資方面，資金上繼續保持穩健，權益有息負債規模控制在470億元以内，並且直接融資規模控制在20%以内。融資利率繼續下行，确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。

濱江集團強調，人員精幹高效和穩定是其核心優勢。截至2022年末，該公司房地産闆塊員工1126人，管理項目120余個，平均每個項目10人，按2022年全年1539億元銷售額計算，人均銷售額1.37億元。

2023年，濱江将繼續推進實施“1+5”的發展戰略，“1”指房地産主業，“5”指的是同時推進的服務、租賃、酒店、養老和産業投資五大業務闆塊。

2022年報告顯示，濱江集團持有用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約32.7萬平方米，報告期内實現租金收入3.31億元。而投資性房地産采用成本法計量，期末賬面價值69.46億元。

養老業務方面，2022年内濱江旗下養老公司正式成立，並成立了康養服務品牌“濱江和家”，目前首個社區嵌入式精品養護機構——和家·禦虹府長者之家已試運營。

2023年3月27日的濱江服務業績會上，濱江集團董事長戚金興曾表示，同樣做房地産，濱江集團要發揮自己強的住宅優勢，少做甚至不做商業和寫字樓，同樣住宅要盡可能做高檔的，發揮濱江高品質的優勢，少做外圍的，或者是普通的。

對于集團三十周歲後的發展，此前戚金興亦表示，未來5-10年是濱江最好的時期，也是我本人綜合能力最強的時期，一方面我們要做好企業，另一方面要培養好團隊，帶好接班人。

戚金興也曾強調：“濱江永遠在長征路上”。

另據了解，截至今年4月，濱江集團已通過招拍挂和合作開發，共獲得9宗地塊，其中8宗位于杭州，一宗位于金華，新增貨值超200億元。