集中式長租公寓資本市場破局 魔方生活服務港交所二次遞表

觀點網 在招股書失效後，魔方生活服務火速重新遞交，繼續上市之旅。

4月28日晚間，集中式長租公寓運營商魔方生活服務再次在港交所遞交招股書，摩根士丹利和建銀國際為聯席保薦人。

去年9月，魔方生活服務在港交所首次提交招股書，這也是自青客宣告破産清算、蛋殼紐交所摘牌之後，第三家遞交上市申請的長租公寓企業。

不同的是，魔方生活選擇了港交所。

有業内人士曾分析，招股書失效是正常機制，不代表IPO失敗，也不代表港交所對公司資質有負面意見，而公司在3個月内補充最新的财務數據和資料後就可以繼續上市。

觀點新媒體獲悉，作為國内集中式長租公寓模式的代表，魔方生活服務于2009年開始在南京發展集中式長租公寓業務。

集中式龍頭

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數量計，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

魔方生活服務是國内最早布局集中式長租公寓賽道運營商，最早于2009年在南京發展集中式長租公寓業務。截至2022年12月31日，有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數量達388個。

根據最新招股書資料，魔方生活在一線城市具有較大規模優勢，是北京及上海最大的集中式長租公寓運營商，于2022年，在這兩個城市合共擁有約35700套運營中公寓；在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長租公寓運營商，于2022年在這兩個城市合共擁有約14100套運營中公寓。

市場整合方面，魔方生活服務成功把握收並購機會，自2020年以來完成了總價值約14億元的12項收購。

觀點新媒體獲悉，就集散程度來進行分類，國内長租公寓一般劃分為“集中式”和“分散式”兩類長租公寓。

集中式公寓主要以傳統的商業地産運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式公寓主要從租賃中介業務延展而來，從分散的房東手中取得房源，經過改造或裝修後統一出租管理。

魔方生活服務便是專注于集中式長租公寓，在“集中式”基礎上，魔方公寓以中資産為主，兼具輕資産模式。

據了解，魔方旗下運營的租賃住房均為集中式長租公寓，即整租一整棟物業或租賃該等樓宇的一部分，進行統一改造分割，再進行出租。

同時，魔方生活提供高品質的配套設施和專業服務，以此獲取增值收入。這種業務模式發展更為穩健，規避和減少了“高收低出”“長收短付”“租金貸”等分散式長租公寓可能面臨的風險問題。

除了發展模式更為穩健之外，集中式長租公寓更能通過發展標準化實現提質增效，降低開發和運營成本。

營收與利潤

根據最新遞交的招股資料，魔方生活運營租賃公寓的模式分為兩種，直營模式及加盟管理和第三方托管模式。

當中，直營公寓數目由2020年12月31日的31881套增長至2022年12月31日的50833套，復合年增長率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7149套增至25412套，復合年增長率為88.5%。

直營模式下，魔方生活服務整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對租賃物業進行管理和運營；在加盟管理和第三方托管模式下，則以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓，收入主要來自向加盟商及委托方收取的初始一次性費用，及根據加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續收取的管理服務費。

2020-2022年間，魔方生活服務營收呈現穩健的發展态勢，分别為9.49億元、14.71億元和17.14億元。

當中，直營模式貢獻收入絕大部分，2020-2022年，魔方生活分别自直營模式産生收入9.13億元、13.9億元和16.26億元，占同期總收入的96.2%、94.5%及94.9%；加盟管理和第三方托管模式産生收入為1868.1萬元、3784.9萬元及4163萬元，占同期總收入的2%、2.6%及2.4%。

同期，淨利潤分别為-2.3億元、3.02億元、-2.47億元。2022年主要由于受到運營所在的中國主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海運營的公寓有30,053套）反復爆發新冠疫情的負面影響。

這一年，受疫情影響以及投資物業公允價值淨值變化、匯兌損益、ESOP及上市費用等影響，魔方生活服務淨利潤有所下滑，但受益于公司行業並購整合及新開設的直營公寓數目增加，營收仍實現了增長，達17.14億元，同比增長16.5%。

並且，魔方生活在疫情影響下仍然實現了門店利潤增長，由2020年的1.64億元增至2022年的4.52億元。

毛利則由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復合增長率為36.74%。