3億保證金博弈 攬下旭輝項目後寶龍商業再淡化母公司依賴

觀點網 五一小長假剛結束，前不久才交出2022成績單的寶龍商業搭上了旭輝集團，拿下國内5宗物業開發項目的商鋪銷售代理權。

據寶龍商業發布公告來看，其間接全資附屬公司上海寶龍商業與旭輝訂立了五份銷售代理協議。其中，上海寶龍商業須于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期間就獨家物業獨家提供銷售代理服務，經雙方相互協定，還可将期限延長一年。

資料顯示，這5家物業包括旭輝旗下分别位于中國南昌、合肥、昆明、江陰及洛陽的五個物業開發項目的商鋪及商業場所，總建築面積合共為3.69萬平方米。

值得注意的是，在這筆協議中，上海寶龍商業已經向旭輝方面支付了3.32億港元的保證金，約合人民币3億元。

對于寶龍商業來講，這筆保證金的繳納並無壓力。截至2021年12月31日，寶龍商業的現金及銀行結余約34.52億元。此外，在寶龍商業過往的發展史中，依靠母公司寶龍地産直接獲取商管項目的情況不在少數，截至2021年底，其來自母公司的項目占比已超過70%。

正因如此，寶龍商業急需證明自身的商業獨立性，争取第三方項目便成了眼下最直接的方法。

攬下五宗業務

如寶龍商業所說，支付保證金對集團的營運資金狀況及流動性不會産生任何重大不利影響。

盡管保證金不附利息，但考慮到中國存款利率普遍較低，而其于過往三年的經營活動一直産生現金流入淨額為其營運提供資金，根據銷售代理協議提供銷售代理服務的潛在回報，會超過将保證金存放于銀行或其他金融機構可能産生的潛在利息收入。

按照寶龍商業目前的業績情況來看，3億的保證金予旭輝並不勉強。2022年年報中顯示，其于報告期内實現營業收入25.49億元，同比增長3.5%；毛利潤8.34億元；歸母核心淨利潤5.17億元，同比增長4.8%。

另需注意的是，寶龍商業還在公告中表明，這筆保證金約是參照獨家物業的協定價值的30%而定，而全數銷售獨家物業或終止銷售代理協議後，保證金還将會全數退回予寶龍商業；如果寶龍商業提出要求，旭輝還會向其質押資産以擔保和保證償還保證金。

一番操作下來，寶龍商業頗有獨立把握交易走向的意味。

另一邊，雖然于2022年内，寶龍商業僅新開8個項目，但在新增簽約項目闆塊中，第三方項目有所增加。在報告期内，寶龍商業新增簽約項目11個，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬平方米，約占總簽約面積的二分之一；截至2022年底，獨立第三方累計簽約面積達到249萬平方米。

顯而易見地，對第三方業務的重視也進一步體現在此次接管的旭輝項目中。

據觀點新媒體了解，此次涉及的公司包括合肥卓正房地産開發有限公司、昆明和坤房地産開發有限公司、江陰和謙置業有限公司、河南昌卓房地産開發有限公司以及南昌興彰置業有限公司，而穿透5家公司所着手的項目，幾乎均為涉及商業業态的住宅項目。

數據來源：觀點指數、公司公告

例如昆明和坤所開發的旭輝廣場鉑宸府項目，位于雲南野生動物園周邊，周圍可對比住宅項目合計4宗，而商業項目僅有1宗；江陰公司所着手的旭輝運河公元項目周邊的居住業态超過10宗，其中不乏華潤、萬科、龍湖旗下的住宅項目，而周邊商鋪及商業項目僅有2宗。

另從區位來看，及其注重長三角及珠三角項目拓展的寶龍商業，此次拿下的旭輝項目中，有3宗並不在以上區位内。據寶龍方面人士告知觀點新媒體，此次是寶龍商業獨家代理銷售商鋪，而商鋪銷售是寶龍的強項，此外，寶龍商業在5個項目城市中，均有銷售的團隊。

雙方考量

照過往來看，旭輝一向樂于将業務交給“自家人”旭輝永升服務來打理，而今日卻選擇将業務橄榄枝遞給寶龍商業，考量頗多。

首先從旭輝永升服務的角度來看，這家曾立下“五年十倍”戰略發展目標的企業于停牌當前仍未公布經審核2022年全年業績，而根據未經審核财務資料，旭輝永升服務2022年收入為約人民币62.77億元，較2021年增長33.5%；毛利約12.93億元，則較2021年減少0.5%；年内溢利5.76億元，公司擁有人應占溢利4.8億元，分别同比減少16.8%及22.2%。

雖然目前還未知旭輝永升服務賬面上的現金情況，但從其利潤數據也足以管窺當前其在經營面上的局促。

當然，旭輝永升服務也在盡力擺脫母公司依賴的過程中。據最新數據顯示，2022年旭輝永升服務簽約面積3.0億平方米，在管面積2.1億平方米，在二者中，第三方貢獻比例達到了80%，也就是說，旭輝項目面積的占比已降低至五分之一。

另一面，旭輝本身“選擇”寶龍商業作為旗下業務的承接方，除了考慮旭輝永升服務當前的資金問題，或許還有避嫌之舉。

此前于3月31日，旭輝核數師收到一封對旭輝及旭輝永升服務之間存在的若幹交易提出質疑的匿名信件。據信件内容，雙方共涉及18億元總金額的相關交易，其中便涉及兩者之間的車位銷售，及旭輝出售的若幹金融資産。

彼時，旭輝稱，管理層已對前述信函所指的相關交易進行進一步檢視。但就目前來看，匿名信事件還沒有迎來結局，旭輝當下跳出旭輝永升服務，奔向寶龍商業，為保利益，亦為保名。

據寶龍方面人士所述，寶龍用自己擅長的能力去支持同行，攜手營造房地産市場的平衡發展。目前，3億的保證金已經進入旭輝賬戶。

相應地，糧庫較為充足的寶龍商業這邊自然同樣樂意借第三方之手加強自身的獨立性，旗下上海寶龍商業還可就涉及物業的每宗成功銷售收取8%至10%的傭金費用。

作為兩家均有關聯公司的企業，寶龍商業與旭輝在這次合作中嘗試淡化以往關聯交易的可能帶來的隐患，旭輝的伸手側面認可了寶龍商業當前的業務能力；而寶龍商業的進入也為旭輝手中項目運行提供了另一種可能。