淨利潤驟降7738% 融僑“高價地”擴儲狂奔後遺症

觀點網 5月4日，融僑集團股份有限公司發布提示公告稱，2022年度淨利潤為-93.42億元，占2021年末淨資産比重-34.66%，相較于2021年度淨利潤下降7737.89%，發生較大虧損。

目前，大多數上市房企已經發完2022年财報，而融僑集團超過77倍淨利潤跌幅基本無出其右者，這家閩繫房企過去在行業景氣期高價拿下的那些地塊成為如今的重要苦因。

燙手山芋

融僑集團指出，虧損主要有兩方面原因。

其中經營情況方面，2017年-2020年收儲土地成本較高，本期完成交房義務並結轉收入項目銷售毛利較低，本期對聯營企業投資收益也因為同樣原因下降較多；此外，因維持正常運轉及項目交付所必需費用成本仍在持續發生；本期部分項目進行土地增值稅清算導致本期稅金及附加增加。

計提減值影響方面，2022年，融僑集團銷售去化遇冷，出于謹慎性原則，對天津、鄭州、廈門、成都等地多個項目計提了存貨跌價準備；2022年，全國各地投資性房地産出租情況也存在一定下行現象，以致于上海、福州等多個投資性房地産評估價值有所下降，産生了-6.74億元公允價值變動收益等。

觀點新媒體查閱《融僑集團股份有限公司2022年度審計報告》獲悉，融僑集團在應收賬款壞賬及存貨跌價上均作出大額計提準備，是導致虧損重要原因。

其中，融僑集團應收賬款壞賬準備為0.13億元，其他應收款壞賬準備為21.65億元。報告指出，來自關聯方福州嵩霖投資有限公司、天津融津置業有限公司資金往來的壞賬準備占據了大頭，年末余額分别為11.62億元、7.76億元。

來源：企業公告

愛企查顯示，福州嵩霖旗下子公司包括福州融心置業有限公司及天津融津，兩者分别為福州融僑望雲茉雲台、天津融僑方圓别墅等項目開發商。

一般而言，應收賬款包括應收票據、預付賬款等，與企業經營過程相關性較強，而其他應收款則包括企業生産過程中應當收取的各種賠款、罰款以及因意外導致财産造成損失向保險部門收取的賠款等。

存貨方面，融僑集團在天津、鄭州、廈門、成都等十來個城市項目均有計提減值準備，尤以廈門、鄭州、合肥、天津及福州為甚。

2016年，融僑以42.18億元力壓萬科、保利及中海等大房企奪得廈門翔安2016XP04地塊，溢價率139.66%。當時，該宗地以樓面價38345元/平方米成為廈門單價地王。

但據公開資料，融僑集團于該宗地打造的鉑樾府項目高層已于去年9月30日集中交付，參考售價為35000元/平方米-39000元/平方米，已與拿地價格形成倒挂。說明樓市低溫背景下，融僑集團不得不為了去化而舍棄盈利虧本銷售。

2022年度審計報告披露，融僑鉑樾府項目于2021年末計提跌價準備0.65億元，至2022年末該數字進一步提高到4.46億元。

相較大本營附近的廈門，融僑集團曾大力擴儲的鄭州，更成為其“踩雷”高發區。

2017年，融僑集團與荥陽政府正式簽約投資120億元開發復合小鎮，之後陸續拍下數宗閩台文創小鎮項目地塊；2018年，融僑集團與中晟集團簽署戰略合作協議，共同出資設立地産發展基金，前者借此取得鄭州常西湖新區兩宗土地開發權。

然而事情發展並不如意，2022年，鄭州房屋實際銷售面積為2248.6萬平方米，下降17.8%；銷售金額為1771.8億元，下降32.6%。受房地産下行、爛尾樓事件等影響，購房者置業意願降幅較大。

于審計報告中，融僑集團對在建的鄭州荥陽閩台文創産業新城項目給予了最高的計提準備，達到5.25億元。

更具戲劇性的是，在去年4月，中晟集團創始人盧一博，因涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執行判決罪、裁定罪等，已被刑事羁押，中晟置業及盧一博名下關聯公司資産、股權皆被凍結。

而融僑在中晟悅城、中晟悅城西苑兩個合作項目計提跌價準備合計為8.5億元。

除了上述項目，融僑與另一家出險房企陽光城合作打造的天津皓玥項目亦作出計提跌價準備超4億元，該項目同樣屬于市場高位價格地塊，繫融僑陽光城聯合體于2017年以上限價21.21億元摘得的天津張家窩宅地。

此外，融僑曾以2016年6月以23.9億拿下當時的南京江甯地王青龍山G18宅地，其開發的項目融僑觀瀾也有0.8億元存貨跌價。

狂奔之後

2018年，融僑集團喊出“三年千億”的口号，力争在2020年前跻身千億俱樂部。然而，彼時的迅猛擴張，卻成為如今危機的伏筆。

截至2022年審計報告出具的4月29日，融僑集團已陸續發生未能償還大額到期金額負債的情形，累計逾期本金5.31億元，並涉及多起訴訟未決事項。

為清償債務，此前1月份，融僑集團宣布與福建簡而信生活服務有限公司簽訂《福州融僑物業管理有限公司股權轉讓協議》，将物業子公司100%股權以3.23億元轉讓。

在子公司融僑物業轉讓公告中，融僑集團表示，本次交易所涉及的股權轉讓後，收到的股權對價款将用于該公司下屬子公司保交房相關支出。

另外，2022年10月25日，融僑集團出售持有的福州首融沣澤置業有限公司100%股權及對首融沣澤享有的32100萬元債權轉讓給首開股份，對價款約5.71億元。

因本次交易，融僑所持有的位于福州晉安區五里亭附近的宗地2021-41号地塊項目“融僑雲津”轉讓至首開旗下，後續該項目更名為“首開端禮著”。

但這仍然沒能填補上債務窟窿，2月13日，融僑集團公告披露，其子公司因未能清償恒豐銀行福州、鄭州分行貸款債務已被起訴，涉及金額6.58億元，目前正在協商。

截至2022年12月31日，融僑集團貨币資金賬面余額28.34億元，其中受限金額8.58億元。同時，融僑集團金融有息負債賬面余額229.12億元，其中短期借款及一年内到期非流動負債99.21億元，遠大于非受限貨币資金賬面余額。

加上融僑集團2021年度、2022年度連續兩年發生淨虧損1.19億元、93.42億元，在審計報告中，中審衆環會計師事務所針對融僑集團的持續經營能力做出了保留意見。

融僑集團稱，2022年度的虧損情況預計會對公司生産經營狀況、财務情況或償債能力産生一定程度的影響，将持續加強現有在售項目的推盤力度，着力提升運營效率，降本增效，以改善現金流及保交付為首要任務。