樓市調查丨龍華之後再推光明項目 華潤深鐵合作開發沖業績之路

觀點網 繼4月末推出龍華深圳北站超核中心項目之後，華潤深鐵于近日再次加推同為“站城一體化”的光明潤曜府，走上了2023年半年報前的業績沖擊之路。

4月28日，華潤潤曜府獲批預售，首批推出167套房源，涵蓋住宅和商鋪，位于項目5棟。167套房源中，住宅162套，總價區間約325萬元-447萬元每套，備案均價約5.17萬元每平米，産品為精裝交付，開盤優惠92折，折後均價4.85萬元每平米。

在認籌階段，潤曜府項目錄得有效認籌132批，認籌率81.5%，認籌熱度相對較高。但該項目與華潤的光明潤晖府項目一牆之隔，且後者已在此前推售過兩次，仍有存量在售。

無論是基于半年報前的業績沖刺，還是光明闆塊甚至于深圳區域的新房供大于求所帶來的項目去化競争，疊加上該盤限價盤的屬性，把它早點推入市，再給點折扣力求項目去化，是操盤方華潤給這個項目尋找的“出路”。

去化出路

潤曜府項目宗地來自于2022年8月的深圳二批供地。彼時，華潤置地與深鐵集團組成聯合體，以封頂價24.29億元及9000平方米競企業自持租賃面積競得光明鳳凰A503-0096宗地。

該地塊位于光明區科林路與僑凱路交匯處，面積約1.89萬平方米，計容建面11.35萬平米，建成後毛坯普通商品住房銷售均價不得高于4.89萬元每平米，項目分1棟、2棟、3棟、4棟（幼兒園）、5棟，本次推售的為5棟。

潤曜府項目規劃總戶數為1413戶，其中普通商品房為954戶，商業41戶，自持租賃住房276戶，保障性租賃住房142戶。此次推出162套住宅房源主力戶型建面約為69平米的2房1衛和81平米的3房1衛，均為裝配式精裝交付。

據2023年4月6日深圳市規劃和自然資源管理局光明管理局發布的消息顯示，光明鳳凰A503-0096宗地上蓋項目正式定名“潤曜府”，並對樓棟的電梯數、商品房、保障性租賃住房數量進行調整。

從區位上看，該項目處于深圳西北部最重要的TOD樞紐，光明城高鐵綜合體範圍内，是繼華潤深鐵深圳北超核項目入市後，雙方合作的又一個“站城一體化”開發項目。

兩個項目的共同點是同為去年8月于深圳集中供地中獲取，同為限價項目，從拿地到開盤都保持着較快的開發速度，整體同為6-7個月的開發周期。

而據觀點新媒體觀察，華潤潤曜府将面臨較大的去化壓力。這份壓力一方面來自于市場供應面的不斷加大，而同期成交恢復不及供應增速。另一方面市場供大于求的背景下，闆塊内存量與增量項目競争較為激烈。

新增供應方面，根據戴德梁行提供的數據顯示，今年4月份，深圳全市批準預售面積47.57萬平米，新建商品住宅成交面積35.09萬平米，住宅月末可售面積達404.02萬平米。

而在光明闆塊，2022年全年新建住宅批售量66.71萬平，占全市12.64%；今年前四月，光明批售34.15萬平，占比全市18.09%，且前4月供應規模已超去年光明供應量一半。

在去化方面，深圳房信平台顯示，雖然深圳4月新房住宅成交環比上漲9.5%，至3505套，但仍存在着新房住宅庫存約3.97萬套，深圳整體庫存繼續走高。

對此，在戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端看來，光明區域的集中供應一方面可以吸引到全市的目光，結合光明科學城的建設及配套的逐步完善而成為市場熱點；另一方面也意味着該區域項目間的競争去化存在較大壓力。

以推售的潤曜府毗鄰的潤晖府項目為例，後者分别在去年12月、今年1月、2月和3月推售過4次，分别去化73.82%、79.14%、57.60%以及46.48%，累計已入市房源723套住宅，達成去化462套，整體去化率63.9%。

不難發現，随着潤晖府項目的不斷加推，去化率也逐漸走低，此外該項目1棟還存在着首開94折的優惠，折後均價約4.75萬元每平米，且目前仍有余量在售。

相比之下，面臨已經被潤晖府“收割”過一遍的市場，此次首開的潤曜府将面臨較大的去化壓力。

觀點新媒體了解到，華潤潤曜府已于5月9日完成線下選房，據深圳房信平台顯示，該項目目前僅有1套完成簽定認購書狀态，剩余房源均為“期房待售”狀态。

業績道路

随着5月的到來，意味着2023上半年開始走向尾聲，房企在5-6月份也将迎來上半年業績沖刺期。而如何交出投資者滿意的“期中成績”，成為衆房企管理層最為關心的事宜。

這份中期“成績”最大的看點之一，莫過于在市場走向恢復的情境下，各家的銷售金額及擴儲動作。

4月對于華潤置地來講，是個業績沖刺月。根據該司披露的數據顯示，4月份，華潤置地實現總合同銷售金額約330.1億元，總合同銷售建築面積約124.48萬平方米，分别按年增加119.2%及69.2%。

同期，其權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分别約241.4億元及92.56萬平米，分别按年增加129.8%及68.7%，總合同銷售金額及權益銷售金額均較同期有着成倍增長。

今年前4月，華潤置地在銷售金額及銷售面積上，同樣增長喜人。期内錄得累計合同銷售金額約1120.3億元，總合同銷售建築面積約463.13萬平方米，分别按年增加83.6%及44.7%。

而在投資物業中，該司4月份實現租金收入約19.7億元，按年增長39.2%。2023年累計投資物業實現租金收入約80.4億元，按年增長26.2%。

從大區上看，今年1-4月，華潤置地的深圳大區、華南大區、華中及華東大區在銷售金額上按年有着超100%以上的增長，東北大區則是按年減少了1.37%。在簽約均價上，深圳大區以4.28萬元每平米占據衆大區第一，均價較上年增加43.90%。

大區的增速上，華潤置地深圳大區得益于疫後恢復及積極的推售策略，銷售金額按年增加202.95%，銷售面積按年增加110.52%，錄得銷售金額163.38億元。

據觀點新媒體觀察，該大區簽約均價上為衆大區中的最高位，使其以8.26%的簽約占比面積撬動接近15%的簽約金額。但作為華潤置地業績“壓箱底”的大區，這個成績在其歷史上並不出色，但能看出恢復效果顯著。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

華潤深圳大區業績快速恢復的背後，一方面得益于疫後大灣區樓市信心重構、特别是深圳市場的回溫。另一方面也離不開該區在今年緊密的加推策略，緊抓市場風口力求去化。

在拿地擴儲上面，2023年然華潤置地雖沒有像保利發展及招商蛇口那樣，提出細化的行業排名要求，但從目前的拿地力度不難看出其繼續逆勢做大規模的态度。

今年前三月華潤置地分别在蘇州、杭州等地通過搖号獲得新增項目，新增投資主要集中在一二線城市。

4月20日，華潤置地以總價30.15億元、溢價率8.9%競得上海市青浦區西虹橋小涞港西側52-20地塊，也是該司自圍標事件三年後，在上海招拍挂市場拿下的首個項目。

同日，華潤置地攜長隆組成聯合體，競得廣州番禺長隆“超級地塊”，總價約197.21億元，成為廣州土拍歷史上僅次于亞運城地塊的第二高地價地塊。

對于此次重金“做大”廣州的投資策略，早在華潤置地2020年度業績發布會就有所坦露。

彼時，華潤置地董事會主席李欣曾指出，未來粵港澳大灣區是兩個增長極，一個是深圳，另一個是以廣州為核心的城市。

他表示，華潤置地要在深圳之外的華南地區全面復制深圳模式，要做強廣州，做強東莞，做強佛山，做強惠州。大灣區仍然是全域布局，重點突破。