年報觀察 | 許家印救生艇 恒大物業遲來的年報

觀點網 恒大物業終于補發截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度全年業績報告，標志着離復牌更進一步。

在此之前，恒大物業已停牌超過1年。

有望在數月内恢復上市地位，這家昔日頭部物管企業将要面臨怎樣的股價走勢，取決于業績表現和和未來發展前景，這影響資本市場投資者對它的觀感。

更重要的是，恒大物業作為“恒大繫”旗下碩果僅存擁有正常經營業務的上市平台，目前是許家印推動中國恒大集團境外債務重組的關鍵籌碼。

據了解，恒大集團正就本金總額超過191億美元的境外債與債權人商談，提供的其中一種選擇是将原債務轉換為與恒大物業、恒大汽車、中國恒大股票挂鈎的強制可交換債券及票據。

但抛開持股所形成的附屬關繫，由于引人争議的“134億元存款被占用”案，該公司加深了與母公司之間的裂痕。

這或許是恒大物業尋求獨立的契機。

失速

觀察2022年年報，資料顯示，恒大物業營業收入約118.09億元，同比下跌10.5%；毛利率約為23.0%；公司擁有人應占利潤約14.23億元，而2021年為虧損3.16億元。

好消息是恒大物業年内實現了扭虧為盈，收入亦並未大跌，降幅在可控範圍内。這主要受兩個因素影響：其一，母公司中國恒大為恒大物業打下了深厚的管理面積根基；其二，恒大物業在2021年集中處理了部分減值問題，例如在2021年計提了約25.76億元金融資産減值損失，同時計提了5.94億元商譽減值，到2022年上述兩項數據為1.09億元和379.1萬元。

中國恒大是2021年9月份開始爆發流動性危機，在此之前，它曾是中國最大的房地産開發商。2020年下半年，恒大物業上市，8月引入一輪235億港元戰略投資，投資方包含中信資本、騰訊控股、雲峰基金、紅杉資本等14家。

同年12月，中國恒大再為恒大物業引入了21位基石投資者，並最終在IPO環節成功募集超過140億港元資金。按當時計劃，恒大物業上市後要加速規模擴張，其中規定IPO募資額65%将用于收購、並購。

當年物業行業迎來初次洗牌期，資本支持下，頭部企業紛紛發起對規模較小同行的收並購，恒大物業也不例外。

資料顯示，截至2020年末，恒大物業在管面積和合約面積規模剛達到約3億平方米和5.65億平方米，到2021年末已增長至4.73億平方米以及8.22億平方米。

但到2021年下半年，失去恒大的助推動力，恒大物業擴張之旅急刹車。

根據财報，2022年一年内，恒大物業在管面積僅增長270萬平方米至5億平方米，合約面積甚至微降至8.19億平方米。

不過僅以硬性規模讨論，恒大物業目前仍是物管行業TOP5規模公司，按照在管面積計算，僅排在擁有8.69億平方米在管面積的碧桂園服務、8.4億平方米在管面積的萬物雲以及5.76億平方米在管面積的保利物業之下。

中國恒大鲸落的影響，體現在恒大物業報表上，還包括對後者多項業務産生沖擊。

例如由于中國恒大失去正常經營能力，恒大物業原本意欲開展的小區增值服務家裝美居、房屋租售等受阻，導致該業務毛利率下降了5個百分點。

物業管理服務方面，出于對部分回款存在不确定性的關聯方業務調整了收入确認節奏，毛利率也從2021年的26.9%降低約7.8個百分點至19.1%。

至于非業主增值服務業務，過去是中國恒大以地産主業向恒大物業輸送資源的主要渠道之一。通過向母公司提供案場服務、維保修服務等，恒大物業在2021年賺取了18.03億元，但這項業務在2022年萎縮超過95%，收入跌至8810萬元。

獨立

恒大物業正情願或不情願地走上真正的獨立之路。

上市前後，恒大物業曾盡力拓展第三方面積和業務。資料顯示，2017年收入來自獨立第三方的比例是55.8%，2020年3月增長至64.1%，2021年進一步提升為78.6%。

但恒大物業與母公司中國恒大之間，總是存在一種令人生疑的“暧昧”關繫。

最明顯的體現是“134億元存款被占用”案：恒大物業約134億元存款在2020年-2021年期間，作為向第三方提供質押的保證金，被相關銀行強制執行，而質押涉及的貸款卻透過第三方劃轉回流至恒大集團，用作一般營運。

相關的違規操作在2022年3月被曝光，最終導致中國恒大執行董事、行政總裁夏海鈞，執行董事、首席财務官潘大荣，恒大集團執行總裁柯鵬辭職。事件引發市場軒然大波，恒大物業與中國恒大被認定存在嚴重的潛在内控問題。

如今恒大地産崩塌，恒大物業對母公司進行了快速風險切割。

為了一次性刮骨療傷，恒大物業也分别在2021年、2022年計提了24.4億元、24.56億元關聯方應收貿易賬款減值。“134億元存款被占用”案中的占款，也被幹脆計提，算入其他應收款項，因此未減弱利潤表現。

不過恒大物業並未放棄對這134億元強制執行款的追回。

據悉，中國恒大此前曾承諾将“以資抵債”，償還方案主要透過集團轉讓資産予恒大物業抵銷相關款項。

具體業務方面，據年度報告，總收入層面目前恒大物業收入來自獨立第三方的比例已達到98.8%。

規模增長方面，恒大物業未來或只能依靠第三方拓展。

資料顯示，截至2022年，恒大物業第三方項目管理面積占總在管面積比例已提升至約30%，到約1.48億平方米。公告顯示，2022年内成功拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區、台州方特主題樂園等多業态項目。

另據中國恒大最後一次披露，截至2021年6月30日，該公司仍擁有土地儲備項目778個，總規劃建築面積2.14億平方米。

只是這部分土儲未來有多少能真正轉化給恒大物業，仍是未知數。