萬物雲存量切口 電梯間里的“蝶城+”故事

觀點網 “高層住宅小區會淪為貧民窟麼？”--截至發稿，這個問題在知乎上共有1371個回答，1.2 萬人關注，3470 萬次浏覽。

問題指出，中國城市現今的舊城改造，大量拆除中低層建築，取而代之的是二三十層以上的高樓，當建築年久失修，電梯和高層供水停擺，這些高層住宅會是怎樣結局？

答案藏在衆多迹象里。有答主以建成于2012年的濟南萬豪國際soho為例，“萬豪是兩梯十戶的配置，平均每三天一部電梯停運，平均每半月兩部電梯同時停運，間歇出現載重13人的電梯在進入5人時提示超重，直升頂樓16樓然後罷工的情況。”

當你發現居住的小區綠化開始荒蕪、車輛開始亂停、垃圾清運不再及時，電梯故障變得頻繁，或許就意味着，貧民窟化的衰退已經開始。

6月6日，萬物雲旗下萬禦安防與日立電梯共同發布“萬禦電梯”品牌。

據了解，萬禦安防是萬物雲基于蝶城孵化的安防機電服務商，此前已在安防方面與西科姆達成合作，本次與日立電梯的合資協作将進一步關注安防與機電維保服務。

通過“蝶城+電梯”等生态，萬物雲的業務模式從街道延伸，覆蓋新城區以及老舊社區，但目前仍缺乏規模效應與利潤支撐。

電梯“後市場”

2021年5月25日，萬物雲在海康威視杭州總部發布安防機電服務品牌萬禦安防，萬禦由萬科子公司與海康合資成立，其前身為萬科物業的安防機電運營中心。

根據企查查信息，相關企業主體深圳市萬禦安防服務科技有限公司成立于2019年11月5日。

再追溯至2017年，萬科物業通過收購耀江物業間接持有浙江三和電梯40%股權，此後發展為萬禦安防全資控股。僅2019年10月到12月短短三個月内，浙江三和電梯在全國就成立了32家分公司。

近年來，頭部房企及旗下物企紛紛進軍電梯行業。

如碧桂園服務就在2020年1月8日與溧陽中立電梯工程有限公司達成股權合作，收購溧陽中立60%股權，並開始大量招聘電梯領域高級工程師。更早前的2019年8月，碧桂園與菱王電梯達成合作，有消息指，碧桂園旗下機器人項目建設就有菱王電梯深度參與。

新城悅服務也在2020年11月30日與常州電梯工程有限公司、上海金賢電梯工程有限公司達成股權合作。

至于萬禦安防這次找來的合作對象，日立電梯早在2021年6月就與時代鄰里簽訂股權合作設立合資公司。

有市場人士指出，随着開發樓宇增多，電梯使用量增大，部分頭部房企會選擇自己生産電梯，頭部物企同樣也會考慮内部消化電梯運維業務。

一台電梯的使用年限通常在15到20年左右，按國家市場監管總局特種設備規定，使用15年以上的電梯每年要檢驗一次。另據不完全統計，2008年全國在用電梯為115萬台，如今這批電梯已成為檢修改造的重點市場。

這也正是物業行業加快布局電梯後市場業務的重要原因之一。

除直觀收益外，電梯作為業主“出門第一步，回家最後一程”，其穩定運行也牽繫物業公司的品牌形象，乃至整體發展戰略。

2021年8月10日，萬科物業成立電梯不困人專項工作組，聚焦老化配件更新、鋼絲繩斷股專項治理等展開行動。

從2022年1月1日起，萬科物業為合同期内所服務的住宅項目設立電梯困人關懷金，即在無乘梯人不文明行為、無市政供電閃斷等不可抗力情況下，出現電梯故障困人的，被困乘梯人可獲領每人200元關懷金，並發放至“住這兒”APP業主錢包，可用于支付物業費、車位費等。

數據顯示，截至2022年12月31日，萬科物業全年電梯困人率為0.06次/台·年，低于國家標準（GB/T 34146-2017）的1.4次/台·年，同比2021年電梯不困人行動前（0.14次/台·年）下降57.14%。

目前電梯困人關懷金發放總額尚未對外公布，但該款項作用更多是為提升業主信任，而電梯困人難題背後還涉及嚴肅的法律問題。

觀點新媒體查閱《湖北省電梯使用安全管理辦法》《濰坊市電梯安全條例》《深圳經濟特區特種設備安全條例》等地方性法規發現，各級省市均對電梯困人後的救援時限、超時罰款金額等作出規定。如深圳規定，發生電梯困人事故，救援人員須30分鐘内趕到，否則可對電梯使用管理人處以一萬元罰款。

而根據國務院頒布的《特種設備安全監察條例》第六十四條和第八十八條，電梯轎廂滞留人員2小時以上的情形屬一般事故，可對負有責任的單位處10萬元以上20萬元以下罰款。

當物業自建維保團隊，也就意味着對電梯同時負有多重責任，並非兩百塊錢所能打消。

萬禦安防也向觀點新媒體表示，存量電梯的後市場，如何切實升級客戶服務，以及快速響應、乘梯安全會是公司關注的重點。

據了解，目前電梯後市場服務仍存在一些難點，例如不同電梯品牌之間存在技術壁壘，備品備件方面難以打通全部品牌等。

電梯、街道與社區改造

據“萬禦電梯”品牌發布會介紹，未來三年萬禦電梯将精研“蝶城+電梯”服務模型，聚焦32個重點城市與267條高濃度街道。

“蝶城”是萬物雲目前力推的街道戰略，即在城市區域内劃出一個服務者20～30分鐘可達或半徑三公里的服務圈，為服務圈中住戶提供服務。

翻看過往案例，電梯服務已成為萬物雲下沉至成熟社區、乃至老舊小區的途徑之一，但這部電梯也並非通行無礙。

如建成于2017年的杭州錢塘東南家園，擁有住戶近3000余人，據媒體報道，該小區開盤數年内就曝出環境、治安、公共設施等物業問題。

“我們小區的電梯會'吃人'，底層住戶甯可走樓梯也不坐電梯。”當時有業主反饋。

2020年，小區業委會選擇更換萬科物業入駐。萬科進場後對17幢住宅34部電梯全面檢修，發現問題後，立即要求維保單位對小區内所有電梯進行維修。

然而，由于建築年限、業主構成、地方政策等參差，不是所有電梯運維業務都能如此順暢。

又如2018年12月1日，深圳萬科物業進駐新亞洲花園，該小區于2002年建成，為一梯多戶，共33台電梯。

由于電梯故障頻發，萬科物業進駐小區半個月内就聯合維保單位對所有電梯進行全面檢查。

2019年7月，深圳市特種設備行業協會檢測評估顯示，該小區所有電梯都存在曳引式電梯安全評估報告一類風險。但由于當時更換所有電梯費用較高，本體維修基金金額不足，還需業主自籌部分高額費用，導致更換電梯事項一度陷入僵局。

直到2020年4月，深圳市市場監督管理局龍崗監管局發布了老舊電梯更新改造大修資金補助公告，萬科物業才申請到10台電梯更新的指標。

此後，又經過了現場復核查勘、監管正式批準、業委會溝通、業主大會表決。直到2022年6月初，這10台電梯才終于更換完畢並投用。

一位電梯行業資深從業人士向觀點新媒體指出，老舊小區的一大問題就是缺少運維費用，“物業費難收，維修基金可能早就被掏空了或者壓根就沒有”。

“電梯設備日常維護以及運行若幹年後的修理、改造，都涉及費用。日常維護費用一般來自物業費，大修、改造費用高，可能會用到維修基金。”該從業人士說道。

據第三方報告，預計到2025年，中國電梯後市場的市場規模将超過800億元，占整個電梯市場收入的70%左右。而對于物企而言，電梯後市場的價值，還在于藉此撬動更為龐大的社區存量物業，但這並不容易。

年報顯示，2022年萬物雲實現營收301.06億元，同比增長27%；毛利率14.1%，同比下滑2.9%；母公司擁有人應占利潤15.1億元，同比減少9.42%。其中，2022年萬物雲開發商增值服務收入為29.35億元，同比下滑4.2%。萬物雲表示，這主要是由于開發行業項目交付數量下滑，引發了案場業務、前介業務收入驟降；此外，與房屋銷售相關的車位銷售服務收入也下滑明顯。

2022年度業績會上，萬物雲董事長朱保全稱，房地産行業正在從增量市場轉到存量市場。蝶城業務是公司2023年的主要工作，計劃今年至少改造100個蝶城。

當物業邏輯轉向長坡薄雪，沒有哪一片雪花會被輕易忽視。

萬禦安防向觀點新媒體表示，在老舊小區服務項目中，“蝶城+電梯” 服務模型依托萬物雲的科技能力，借助工單繫統，助力老舊小區維保和維修的快速響應；其次，在中大修業務以及加裝電梯等需求領域也會會進行助力。

高濃度、高覆蓋的街道戰略，意味着萬物雲需要盡量吸納周邊項目，可能也就包括到基礎設施較差、物業費較少的老舊小區，而規模和協同效益還需要緩慢釋放。

萬物雲招股書也提到，推進“蝶城”模式戰略短期内可能會造成利潤的波動。

若科技物業的宏大叙事不再驚奇，電梯間的細小故事或許更能折射企業生存策略。