樓市調查 | 深圳今年首個積分盤 海德園加推保持“日光”背後

觀點網 深圳今年首個需要積分的盤，不出意料又“日光”了，但也僅為平淡的深圳樓市帶來了小小波瀾。

6月12日，深圳福田豪宅“網紅盤”海德園A區加推房源正式選房，從上午9點開始歷經9個小時達成當天售罄，攬金約31億元。

海德園日光並不意外，一方面該盤是深圳今年首個啟動積分搖号銷售的項目，啟用“積分”來篩選客戶也意味着該項目在認籌階段便已收獲較高的認購意向。

另一方面，較好的學位優勢及“倒挂”價格，也進一步推高了項目熱度。

值得注意的是，本次海德園A區加推房源的最低入圍積分，為三次開盤最低的一次，繫52.5分，意味着相較前兩次開盤進一步放寬了客群限制。

本次海德園加推為該項目收官房源，位于福田香蜜湖安托山片，東邊毗鄰着萬科臻山府，西邊則是困擾安托山多年的混凝土場。

該項目在過去2年間兩次開盤，均在當天實現售罄。

早在2021年11月，海德園B區推售181套建面約12至296平米房源，共有504批客戶入圍凍資，最低入圍積分62.2分，首開售罄。

到了2022年5月，海德園A區加推239套建面約143至251平米房源，共吸引686批客戶成功登記，入圍積分53.5分，二次加推售罄。

觀點新媒體了解到，加上本次加推售罄，海德園項目已累計完成三次開盤、三次日光的去化成績。這也說明，深圳高淨值人群的購買力依舊強大，而性價比較高特别是存在與周邊二手房倒挂的項目，通常情況下均能錄得不錯的去化效果。

回到本次海德園A區加推的237套住宅，預售房源位于項目4棟、5棟。此次主推戶型面積約為86至161平米，備案均價約12.6萬元每平米，單價最高達13.1萬元每平米，總價區間則是1049萬元-2062萬元每套。

在購房者熱衷于打新的深圳，海德園第三次加推在前兩次“日光”影響下，同樣吸引了市場較大關注，認籌階段共有664批客戶成功登記，最低入圍積分52.5分。

彼時就有市場消息指出，海德園A區本次加推熱度與深圳首個積分盤標簽，基本提前鎖定了“日光”的去化結果。

回看往年最低入圍分數，不難看出海德園“入圍分”處于低位，較去年降低了1分，較首開降低了9.7分。這個分數也低于去年的積分盤項目，例如深業中城最低入圍61.9分、萬豐海岸城59.1分。

自“積分搖号”規則頒布以來，市場上便出現了不少需要“拼積分”的項目。

海德園逐年走低的最低入圍分數，也意味着項目降低了上車門檻，擴寬了客戶群體，側面也反映了熱度，甚至于深圳購房者對待豪宅的熱情也在逐漸降低。

關于海德園A區本次入圍分數降低，戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端指出，積分更多反應入圍客群的結構有所不同，比如購房記錄、是否深戶、社保繳納年限、家庭結構等都影響積分。

她續指，入圍積分也與市場成交熱度有關，海德園大幅降分是和2021年11月進行對比，彼時新房成交熱度走高，好的學區房一房難求，很多買家積極打新。

數據顯示，2021年11月深圳新建商品住宅銷售面積達48.01萬平方米，環比增漲8.82%。

據觀點新媒體了解，海德園首開後至今，深圳新建商品住宅月度銷售面積均超越48萬平方米，今年5月數據則顯示，深圳新建商品房成交3389套，面積為33.94萬平方米。

海德園“降分”背後，或許是被深圳購房者視為“樓市硬通貨”的豪宅也在走向“冷靜期”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣贊同這一觀點，他指出：“因為二手豪宅挂牌量增加的同時，挂牌價格在降低。對于新推的海德園這種樓盤來講，肯定存在一定的沖擊空間，因此購置豪宅的熱情有所下降，相應的積分就會往下走。”

觀點新媒體觀察到，豪宅市場走冷只是深圳樓市的縮影，随着今年一季度需求集中釋放，加之進入傳統淡季，5月深圳樓市總體呈持續下滑态勢。

根據深房中協數據顯示，截至6月1日，深圳二手房挂牌量約16.01萬套，環比增加約1.63萬套，增幅為10.18%，已保持連續4個月挂牌量增長。當前房源挂盤量的确處于一個相對高位水平，究其原因與市場當前去化節奏放緩，造成了房源積壓有關。

挂牌量擠壓、銷售疲軟、價格下滑是目前深圳二手房交易的現狀。

樂有家數據顯示，5月深圳二手住宅過戶2788套，環比下跌13%，與新房相比跌幅較小；過戶面積27.4萬平米，環比下跌9%。該月成交價格環比跌幅3%，業主讓利空間進一步加大。

海德園A區加推之所以能在深圳樓市遇冷中達成熱銷，與自身存在的“倒挂”屬性密不可分。

與海德園毗鄰的萬科瑧山府二手房近期挂牌均價在13.37萬元上下，較上周上漲了2%；與本次加推海德園一手備案均價有着1.27萬元倒挂空間，搖中一套最小戶型便有最少百萬的利潤空間，自然吸引着衆多購房者争相上車。

但在李宇嘉看來，豪宅同質化傾向嚴重的當下，雖然大部分價格倒挂項目都獲得熱銷，但還是要看區别于其他競品的競争力，比如景觀資源、教育配套、物業管理、容積率密度，綠化等等。

盡管高容積率、高密度、高公攤等因素會對住宅項目的得房率、舒适度、私密性、綠化效果等産生影響，但是在土地資源緊張、市場需求大等多種因素影響下，開發商們仍然需要通過提高容積率和密度等手段來滿足市場需求。

另據觀點新媒體了解，海德園A區占地面積約3.02萬平米，建築面積約17.47萬平米，容積率約3.44，相較于近年入市的“三高”新盤，無論是舒适度還是得房率上有着明顯提升。

此外，該項目學區配套也是重要加分項之一，尤其初中學位對應的深圳高級中學南校區，是目前深圳最優質的教育資源之一。