樓市調查 | 越秀南的溫度 廣州城投東園公館三年待揭盅

觀點網 近期，廣州城投明星項目——東園公館傳來将于6月份開盤的消息，該項目坐擁越秀老城區黃金地段，加上該區樓盤供應數量極少，吸睛體質明顯。

2020年3月，廣州城投以底價23.57億元競得越秀區越秀南AD013907地塊，樓面單價約為6.46萬/平方米，至今依然保持着廣州土拍史上的單價紀錄，超過第二名海珠區AH051028地塊5.54萬/平方米近1萬/平方米。

拿地之後，樓市下行，廣州城投也並不急着将其推向市場，而是在三年之後才準備開盤。

貝殼找房網站顯示，目前該樓盤暫未取得預售許可證，尚處待售狀态，價格未定。另外，越秀區待售樓盤還有粵泰荣廷府、世茂天越、港匯華庭二期等。

據項目宣傳文案介紹，東園公館旨在臻造越秀區目前唯一的立體疊景園林空間，呈現詩意的優雅風韻，結合融匯廣府文化，專屬高階人士的奢定會所，匠心打造一座有溫度有魅力的廣府人文奢宅，升階隐奢人居生活的新維度。

實地觀察後，項目周邊有不少老舊小區，部分朝向的低樓層視野會受遮擋，或使得詩意大打折扣。

另外，廣州樓市在經歷一季度小陽春之後，四月份開始轉淡，五月再度降溫，新盤推售似乎也是壓力不減。

越秀南地塊

越秀區作為嶺南歷史文化底蘊最深厚的區域，記錄着廣州從秦朝至今的歷史進程，區内相關史迹共31處，全國重點文物保護單位8處，占全市的72%。而廣州建城的核心之地、歷朝歷代的官道和最繁華的商都北京路也賦予其無法復制的價值。

因為中心土地資源稀少，加上舊改成本高，越秀區在該項目地塊誕生前上一次出讓宅地要追溯到2011年，彼時富力以樓面地價8593元/平方米的底價拿下楊箕村改造地塊，後開發出富力東山新天地。

據悉，越秀南地塊曾是2007年廣州市舊城改造三大項目之一。

2009年，該宗地塊開始動遷，但因被非法搭建臨時建築導致未能拆遷。直到2018年，整宗地塊才完成拆遷。

2019年3月，越秀區政府工作報告明确提出要“完成越秀南復建房地塊挂牌出讓”，同時提出“推動越秀南汽車站地塊盤活利用”。于2019年5月1日，位于越秀南復建房地塊南側的汽車站地塊正式退出營運。而後，越秀南地塊才得以正式推出市場。

廣州市城投發展控股、城市更新集團黨總支書記、董事長劉宇曾表示，廣州城投地産在千年商都廣州的越秀中心、北京路商圈之上，傾注極致匠心，打造堪稱永恒經典的一件時代作品——廣州城投·東園公館。它不僅是廣州城投地産最具價值的項目之一，更代表了廣州城投地産向這片城市中心極其稀缺的土地的致敬，以及創造廣州城市新時代美好人居的決心。

資料顯示，東園公館項目較為袖珍，占地面積僅8470平方米，規劃了4棟21-23層住宅，整體容積率達到5.8；其中，南端的4#住宅為回遷房，其余3棟則為商品房，均為塔樓設計，戶型以91平方米-178平方米的三至四房為主，總貨量僅249套。

另據了解，項目配有487個停車位，規劃有100平方米老年之家和1所1440平方米幼兒園，200平方米居民健身場所、200平方米文化室等。

項目的賣點不僅是距離地鐵很近，周邊商圈成熟，教育、醫療、文物保護等資源豐富；還包括其多層次、立體式園林的領先設計，涵蓋恒溫泳池、親子互動等不同的主題空間，專梯入戶及主推100平以上三四房的戶型等。

但有觀點指出，距離地鐵近對高端盤業主吸引力不大，反而道路的通達性更為重要，但該項目附近道路較窄，通達性大打折扣。

中原地産項目部總經理黃韬向觀點新媒體表示，這個盤的優點在于周邊配套很齊全，而且還有學位，在一個成熟的市區，甚至說還算是市中心。缺點在于不是未來發展的中心，雖然現在還沒有完全褪色，只是在褪色過程當中。

他還表示，該項目周邊是一些老舊社區，沒有什麼自然景觀，同時生活品質上很難講舒适，雖然屬于豪宅，但是在豪宅當中並不能算“頂豪”。

入市的窗口

今年以來，樓市開始反彈回暖，但更多數據也指出，這一回暖趨勢近期受阻。

廣州樓市曾迎來短暫的小陽春。

2月份，廣州新房和二手房成交量同環比出現較大幅度漲幅，其中，一手住宅成交74.04萬平方米，同環比分别增長38%和80%，二手住宅成交92.62萬平方米，同環比分别增長127%和75%。

但熱度未能持久，合富研究院數據顯示，5月廣州樓市表現欠佳，二手住宅成交量連續兩個月回落，一手住宅僅簽約了約78萬平方米，環比微增3%。

進入6月，市場也並未明顯起色，廣州中原發展研究部統計數據顯示，6月第一周，廣州二手住宅共成交307宗，環比下跌10.5%。

合富研究院在報告中表示，5月廣州房地産市場觀望，成交分化。房企陸續進入6月沖業績階段，後續市場營銷力度有望重新加強；政府也有意穩固土地市場熱度；政策環境正在改善等因素有望提振後市。

另據了解，5月份天河供應大增，合計798套，新增預售13.11%；包括項目保利天瑞新增供應532套，主力以107-212平米戶型為主；越秀天河和樾府和合生缦雲均有供應。

合富研究院報告中提到，5月份，天河區域需求持續向好，“800萬以下供貨不足”局面仍然存在。海珠的主力項目去貨穩健，高總價項目入市也備受關注。荔灣以消化存貨為主，成交與4月份大致相當。而白雲區，具備交通及教育配套的優勢項目熱度較佳。

另外，近郊的黃埔及番禺，成交情況一般，與4月相持平。遠郊南沙、增城及花都整體市場較淡，其中增城成交回落明顯。

但就豪宅市場來說，近幾年廣州成交量呈現不斷增長的态勢。有數據統計顯示，2022年廣州1000萬及以上一手住宅成交套數3136套，較2021年的2822套增長了11.12%。

今年一季度，該項數據也創下新高，1000萬以上的一手住宅累計網簽了1258套，同比大增115%，也首次破單季度成交1000套里程碑。

其中，中心城區貢獻最大。海珠區總計網簽644套，占比一半以上；荔灣、白雲各成交150套，占比各12%；天河108套，占比9%；越秀只有13套成交，占比1%。

貝殼找房網站顯示，越秀區目前有包括東園公館在内共計12個新樓盤。其中，淘金半山豪庭均價最高，為13.5萬元/平方米，目前在售；世茂天越均價13萬/平米，目前售罄；淘金半山禦庭均價11.9萬元/平米，目前在售。

海珠區目前51個新樓盤中，中岱國際品牌廣場和中冶逸璟公館均價最高，為20萬元/平米。而中冶逸璟公館所在地塊便在廣州樓面價TOP10地塊中，為2016年中冶以總價30.7億元+33750平方米配建面積拿下，樓面價4.3萬/平方米。項目在前三年成交慘淡，僅以3套回血1.6億；目前在售戶型為建築230-256方聯排别墅。

同在海珠的時代大家項目目前已經售罄，顯示均價為11萬元/平米。該項目所在地塊為2017年土拍明星，由時代以20.4億萬元+配建44100平安置房成交價收入囊中，折合樓面價5.5萬元/平，目前為廣州樓面價TOP2。地塊位于廣紙闆塊，一線臨江，自帶江景豪宅基因。

TOP10地塊中，位于白雲區的首開龍湖天奕項目已在2021年4月份售完，均價在11萬平米-12萬平米之間。目前，白雲區在售新盤中，均價最高10萬元/平米，為珠光雲山壹号。

對于東園公館項目的去化及利潤空間，黃韬表示：“要看賣多少價，我覺得市場價10萬左右是可以的，但樓面地價都6萬多了，所以賺得不多。如果賣12-13萬，我覺得不太可能，個别樓層有可能，但超過12萬市場就比較難受。”

他續言，整棟樓來說，不會有可觀的利潤，只能說有得做，再加上今年遇到不是特别理想的市場，難度也不小；這個盤要做成網紅盤之類，也比較困難。

黃韬認為：“未來樓市基本上方向就是繼續分化，好的更好，差的更差，貴的更貴，便宜的更便宜。”

另外，有中介人員向觀點新媒體表示，東園公館目前還未獲得預售證，項目售價大概在11.5-13萬之間，大概在2025年6-9月交付。