再募資30億美元 基匯資本瞄準主題驅動型投資

觀點網 受地緣政治摩擦、美聯儲加息等因素影響，投資人對大宗資産交易态度更加謹慎。

但挑戰亦是機遇，基匯資本于6月30日宣布完成第七支亞太區房地産基金基匯房地産基金VII（Gateway Real Estate Fund VII）的募集，合共募得30億美元。

據悉，此次募集的基匯房地産基金VII将遵循與前六支房地産基金類似的機會型投資策略，主要專注于大中華區、日本、韓國、東南亞和印度等亞太區的房地産主題平台投資機會，包括寫字樓、零售、酒店、工業、數據中心、生命科學園以及私人信貸。

“如果回顧歷史，就會知道最具挑戰性的時期，往往能提供最佳投資機會。”基匯資本表示，對疫情後的房地産市場保持樂觀，並已作好充分準備迎接即将到來的機會。

30億美元基金募集

基匯資本專注于亞太區房地産市場及全球其他高進入門坎市場的投資。

資料顯示，基匯資本專長于通過重新設計及重新定位，為未能充分發揮商機的房地産項目帶入戰略增值。基匯資本通過其集團内部的商業、酒店、住宅開發、物流、互聯網數據中心及教育等營運平台，整合成完整的資産管理團隊。投資範圍橫跨住宅開發、寫字樓、商場、服務型公寓、酒店、物流倉儲及互聯網數據中心等不同的房地産類别。

在復雜經濟環境下，基匯資本仍保持投資規模。目前，歐美發達經濟體下行顯著、美國的高通脹以及為了應對高通脹所采取的“暴力加息”，引發連帶金融風險。

加息影響在蔓延，各國貨币政策基本上都難以完全根據本國經濟發展進行調整。

這一背景下，投資人對大宗資産交易的态度更為謹慎。4月，國際貨币基金組織（IMF）發布最新一期《世界經濟展望報告》，預計2023年全球經濟增速為2.8%，相比今年1月的預測下調了0.1個百分點。

基匯資本執行合夥人、全球資本市場主管兼另類資産投資聯席主席吳燕安認為，盡管市場的不明朗因素仍然存在，但如果回顧歷史，就會知道最具挑戰性的時期，往往能提供最佳投資機會。

她表示，基匯資本針對生命科學園平台、數據中心和物流倉儲等行業所作出的主題驅動型投資，已獲得投資者的一致認同。

此外，盡管目前存在通脹壓力、利率上升和潛在的經濟衰退風險，但團隊于過去兩年在亞洲私人信貸市場表現活躍，憑借此經驗，将為機構投資者提供具吸引力的投資機會。

觀點新媒體獲悉，基匯房地産基金VII的投資者包括此前已參與投資基匯亞太房地産基金的一衆國家主權财富基金、捐贈基金、養老基金和頂級機構投資者，以及其他新加入的投資者。

投資方面，基匯房地産基金VII已從之前幾輪募得的資金進行了多項投資，包括收購日本首都圈的物流資産組合、東京的凱悅酒店、數據中心、物流倉儲以及廣州的奧特萊斯購物中心和上海的生命科學園，並在香港和内地進行了多項以房地産支持的私人信貸投資。

據了解，基匯資本自2005年成立以來已募集七支以亞太區為目標的綜合型房地産私募基金，同時還在美國管理增值型/機會型基金、一支亞太酒店基金、一支歐洲酒店基金，一支成長型股權基金，並在全球提供信貸投資及獨立賬戶直接投資服務。

2005年以來截至2023年第一季度，基匯資本共募集得230億美元，旗下管理資産金額達360億美元。

投資類别轉向

此前，基匯熱衷于投資國内商辦物業，先後進行過多宗一線城市大宗物業交易。

根據披露的内容，基匯房地産基金VII主要專注于大中華區、日本、韓國、東南亞和印度等亞太區的房地産主題平台投資機會，包括寫字樓、零售、酒店、工業、數據中心、生命科學園以及私人信貸。

但就目前而言，機構的投資重心已逐漸從寫字樓、商場轉向物流倉儲、數據中心等新經濟資産。專注新經濟資産的ESR、東久新宜之外，包括凱德在内的資管公司也逐漸加碼新經濟。

2021年，凱德收購多個物流資産與數據中心加大新經濟布局。2022年，凱德投資在中國成功募集三支境内人民币基金，總基金規模近47億元人民币，相應完成了對三個優質商辦及産業園區資産的收購，使得凱德投資旗下基金的資産管理規模增加近90億元人民币。

2月23日，凱德投資再設立凱德中國特殊機會夥伴計劃，總承諾股本11億新元，投資于中國商業及新經濟領域的特殊機會項目，如辦公樓、購物中心、物流及工業地産。

新經濟資産成為風暴中的庇護所。

一位投資人在接受觀點新媒體采訪時分析，傳統資産投資中，寫字樓和購物中心是比較青睐的資産類别。但寫字樓目前面臨較大挑戰，尤其是國外，一方面是疫情改變了辦公模式，不需要那麼大的辦公室面積；另一方面是辦公室ESG要求很模糊。中國可能好一些，但還是面臨供應過多的現實情況，所以現在寫字樓表現沒有那麼好。

購物中心則是一個運營復雜度很強、要求很高的行業，不會有那麼多投資人會輕易去碰這個賽道；酒店一直以來都是資本較少涉及領域，因為穩定性較低。

目前最火熱的，無疑是物流倉儲、産業園、數據中心、長租公寓為主的新經濟資産。“物流跟産業很簡單，最主要是現在已經進入互聯網的時代，電商的量那麼多，尤其是做物流倉庫的需求很大，從十幾年前到現在一直都很火。”

但他指出，比起前年、大前年的熱度，今年物流投資熱度有所下降，因為最近一兩年一些偏遠地方存在供應過剩的情況，目前資産價格也比較疲軟。“還有今年有可能市場沒有那麼好，很多人都考慮把自己手上的物流包賣掉。”

數據中心方面，随着電商受到沖擊，數據中心也受到影響，在供應端和需求端都存在挑戰。

“我們看到數據中心的租金，有部分地區掉得很厲害，不是下降5%、10%，一降就可能降20%，還有數據中心對能耗的要求很高。”

另外，物流園區、數據中心這類重資産通過REITs方式上市，能在一定程度上減少自有資金投入壓力，有利于盤活存量倉儲物流資産，形成投資良性循環。

值得關注的是，近年來長租公寓具備高熱度，全國多地公寓市場投資交易表現活躍。2022年全年，國内長租公寓大宗交易金額逆勢增長，交易金額提升至103億元，同比增長25.61%。

高力國際指，繼商辦地産、物流地産之後，長租公寓有望成為下一個房地産投資市場的熱點。