吉寶置業買家秀 潘石屹的大樓賺夠了嗎？

觀點網 市場浪潮依舊，曾将上海作為重點投資城市之一的吉寶置業，也開始賣賣賣了。近日，吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者打算出售位于上海市虹口區的的商業物業——吉匯大廈。

這座6年前從潘石屹手中拿下的物業，彼時市值35億元，入駐企業包括上海中遠海運物流、上海賽領資本、上海亞太國際蔬菜、德高國際物流、上海通用潤達醫療技術、松下電器全球采購等國内國際企業。

作為一向被媒體稱作“低調買家”的吉寶，其于國内商辦物業投資項目不在少數，而這一次吉匯大廈的出售消息引發讨論，或許與市場的好奇息息相關：這家進入中國30年的新加坡企業，是否已賺夠了商辦市場的紅利，下一步發展策略又将指向哪些領域？

吉寶上海買家秀

事實上，吉寶選擇在這個時間點出售吉匯大廈並不奇怪，因為這貫徹了其進入中國後一直以來的資産經營邏輯。

早在2017年，吉寶選擇花35.7億元買入這座物業時，並沒有“抄底”優惠購，彼時吉寶置業是通過子公司了收購一家名為Vision(III)私人有限公司30%的股權。

而Vision(III)間接持有位于虹口區的虹口SOHO100%的股權。吉寶資本旗下的首峰亞洲宏觀趨勢基金三期将持有Vision(III)另外40%的股權，剩余的30%股權則由同為外資的安聯不動産持有。

觀點新媒體在搜集資料中得知，2017年上海寫字樓物業交易相較于現在更加活躍，待出售的項目並不稀缺，還有業内人士表示，部分項目沒竣工就被挂上市場。

顯然，對于當時的吉寶來說，拿下潘石屹的上海虹口SOHO，遵循的是其進入中國後“深化國内不動産領域投資”戰略，踩中的是市場步調，尋求的是物業在固定時間内實現升值退出，以及相應的租金收入。

作為資深外資玩家，吉寶彼時在國内的物業投資並非虹口SOHO一宗。

憑借着基金+合作夥伴的參與模式，2018年，吉寶旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期再次與安聯不動産合作，以4800萬美元的股權對價收購了上海的新灣财智中心；一年後，吉寶再次以4.93億元人的價格收購了上海張江微電子港3号樓。

值得注意的是，這宗物業位于上海張江高科技園區内，但吉寶在其中的角色並非産業園區合資人，而是商業項目收購者，其目的是将項目進行改造出租，來滿足張江園區内企業對于辦公空間的需求。

按時間推算，吉寶持有吉匯大廈（原虹口SOHO）、新灣财智中心、張江微電子港3号樓的年限分别為6年、5年，以及4年，按照吉寶2016年起在住宅項目上“買進-運營-擇機售出”的資本回收邏輯，上述物業似乎已經達到收金退出的時間節點了。

果不其然，市場在披露吉匯大廈即将出售消息的同時，也傳出吉寶還打算将新灣财智中心、張江微電子港3号樓這兩宗商業物業項目分批出售。

吉寶近年出售住宅項目情況，數據來源：觀點指數、企業公告

吉寶近年收購商辦物業項目情況，數據來源：觀點指數、企業公告

對比吉寶早些年出售住宅項目及收購商業項目的時間線，不難發現吉寶于中國的投資具有階段性的特征：雖然沒有完全前後承接，但會給旗下資産規定相應的運營時間，當合适的出售節點到來，其會安排好退出時間，並将大部分精力轉移至下一個具有發展空間的資産領域。

此外，觀點新媒體在吉寶的多個公告中發現了“可持續性”的字眼，在吉寶的業務版圖中，是否能在良好的市場環境下創造可持續性的收益，或許已經成為其每一階段的投資選擇重點。

以商辦領域為例，2017年上海商辦物業市場的火熱在今天看來已成過往，據業内人士告知觀點新媒體，目前上海辦公市場供應量太大，客戶的選擇性很多，整個上海除了核心區的幾個樓租金沒變之外，其它大部分樓宇都有所下降。

而北京商辦業态中，吉寶目前持有的融新科技中心位于北京望京電子城辦公圈以内，據有關士向觀點新媒體提供的一份可租賃面積表，目前該項目可租賃面積超過7500平方米，仍有一定空置率。

如今看來，在當下的市場環境下，吉寶選擇出售如吉匯大廈等商辦物業，或是為了收縮一部分商辦市場的精力，轉移至近年來提及更具市場投資熱點的業态。

觀察吉寶在國内每一步投資布局轉換，從住宅項目選擇國内地産商進行開發再售出、投資商辦市場瞄準時機的“抄底”預判，其實都有合适的邏輯，而這份邏輯也延伸至吉寶近年來在數據中心及物流業态的布局。

在吉寶近年的國際業務版圖中，REITs項目始終充當着收購項目的角色。該REITs項目自2014年12月上市，于2015年起先後收購了新加坡、澳大利亞、英國、荷蘭、愛爾蘭、德國等國家的的十一處物業。

資料顯示，截止至2020年6月30日，吉寶DCREIT旗下包含19個物業，全部物業可租賃面積約18.9萬平方米，物業估值達到26.83億新币。

于2021年7月，這宗REIT項目以6.35億元的價格收購了一棟位于廣東省江門市的數據中心。至此，吉寶完成收購第一宗國内數據中心資産。

一年之後，該REITs項目再次收購了江門的兩座數據中心資産項目，這次的交易總額超過15億元。

此外，于今年1月，吉寶又與中國物流園區開發和運營商寶灣物流合作，收購該基金位于武漢東西湖區的A級高標準倉庫。吉寶方面還表示。收購武漢資産後，預計将繼續在長三角、京津冀及其它物流樞紐尋找高標物流資産的投資機會。

越來越“輕”的外資們

縱觀吉寶這幾年投資方向的變奏，從住宅到商辦，再從商辦轉向數據中心、物流領域，不難看出其在業務轉型方面的嘗試與實踐。于最近，吉寶還推出了旗下養老品牌。

養老業務線是否會持續深耕目前暫無定論，但吉寶已經決定進行最新的重組計劃，轉型為一家資産管理公司。據其最新的目標，到2030年管理1500億美元，並将精簡架構，形成基金管理、投資、運營三大平台的橫向一體化模式。

此外，吉寶表示将專注于綠色能源，並押注該領域将提供更穩定的收入來源和收益，中期目標是到2026年底實現資産管理規模1000億新元。

吉寶所提及的綠色能源業務，實則可以聯繫到其“大股東”淡馬錫的新身份——國際氫能委員會成員。據悉，淡馬錫于2022年起正式入局可再生能源領域，與吉寶相似得失，淡馬錫将“可持續生活”作為其投資的四大結構性趨勢之一。

說起淡馬錫旗下入局國内的企業，吉寶以外，要屬凱德，但兩者的“身份”實際上略有差異。

回到淡馬錫正式成立的1974年，一開始，淡馬錫先從新加坡财政方面接管了由35家企業組成、總值3.54億新元的投資組合，這其中就包括吉寶的前身企業——吉寶船廠私人有限公司。

随着時間流逝，有多半企業目前已經不歸屬于淡馬錫旗下的投資組合，但吉寶是仍然留在投資組合下的十分之一。

仍屬于淡馬錫旗下的投資組合匯總，數據來源：觀點指數、企業公告

凱德與淡馬錫的淵源則不同于吉寶。在1998年金融危機下，淡馬錫将旗下兩家房地産企業百騰置地和發展置地合並成凱德集團，作為房地産開發和投資業務相關公司；後于2001年凱德集團打出了輕資産發展牌，並在2002年發行了新加坡歷史上第一只公募REITs“凱德商用信托”。發行REITs項目後，凱德将所募得資金開始用于物業收購。並進一步打入國内市場。

在國内市場中，吉寶與凱德的投資路徑略有相似，近年以來，兩家企業也是先後宣布了轉型策略。值得注意的是，凱德集團現任集團副首席财務官PaulTham于2021年才從吉寶房地産投資信托基金轉入凱德投資。

但與吉寶不同的是，凱德的轉型來得更早。2021年3月，凱德集團與淡馬錫旗下子公司凱騰控股一起對集團業務進行重組，整合其投資管理平台以及住宿業務納入到新的房地産投資管理公司中，並計劃将該公司在新加坡證券交易所完成上市。

目前來看，不論是吉寶還是凱德，抑或是其他停駐國内的外資企業，面對當下市場的不确定性，不僅需要接連講述投資新故事，同樣需要更“輕”的資産基礎來完成“故事大綱”。