有心者勝 | 觀點與查懋成面對面：穿過周期

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 一個晴朗的午後，再次在香港興業國際辦公室與查懋成先生會面，他神采奕奕的笑容依然讓人倍感親切。

聊到攝影愛好，雖然他感歎如今一部手機就可以代替相機，還謙虛表示自己“一點不專業”，但從香港興業國際十多年來以査先生攝影作品制作的台歷都頗受歡迎可以看出，其攝影水平非常拿得出手，且熱愛程度從未減弱。

這些無一不體現在他的鏡頭下，如那靈動小鳥、巍峨建築、蒼穹雲海，亦或冰川、草原、市集、城郭、港口……

這與查懋成面對時下房地産行業周期的心态尤其相似。

雖然在調整周期中起伏，表示“做房地産的心情都很差”，在投資策略上更加審慎穩重，但他對未來並不悲觀，認為挑戰往往與機遇伴随。

審慎是做法，進取是心态，兩者並不沖突，攻守兼備方能行穩致遠。

“目前内地房地産市場已經在較快恢復中，對以城市更新作為重點業務戰略、富有創新精神而且追求卓越品質的房地産企業，将會帶來巨大機遇。”

相比内地開發商的茫然與掙紮，面對第四波調整周期的香港興業國際顯然更具經驗，也更有應對定力——保持低負債率，追求卓越品質，堅持選擇優質地段，秉持“尊人重土”理念……

這是許多人耳熟能詳的原則，但也是許多人沒能做到的事情。

查懋成掌舵下，香港興業國際一直堅持以上樸素道理，面對復雜多變的市場與經濟環境，依然能安全穿過周期。

查懋成先生的言談，看似雲淡風輕，卻富含哲理，大道至簡莫過于此。

“審慎但樂觀”

2023年，無論放眼全球還是國内，關鍵詞是“不确定性”。

“不少做生意的人心情非常差，我好多朋友做房地産的心情都很差。”

談及如今整個行業的信心缺失，查懋成表示目前市場上确實有這種情況，且就香港而言，不少人都說現在並非買房投資的最好時機，主要是增值機會有限，投資回報追不上貸款成本，不如将錢“放到口袋里”。

恩格斯在《自然辯證法》(Dialectics of Nature by Friedrich Engels)中提到，事物發展總的方向和趨勢是由低級到高級、由簡單到復雜的前進運動。但前進的道路不是直線，而是迂回曲折的，呈現前進性、曲折性、周期性——即螺旋形上升的特點，社會發展亦是如此。

“歷經疫情這個‘黑天鵝’事件，不論從國際形勢、經濟環境還是消費信心而言，都需要盤整的時間。”閑适靠在椅背上，查懋成緩緩道來：“但我們始終對行業發展保持審慎但樂觀态度，相信經過一段時間的沉澱，會有新的發展局面。”

他認為，歷經三年多的疫情影響，今年終于徹底恢復了全面通關，人民生活回歸日常，因此對所有人來說，都是歡欣鼓舞、值得慶賀的一年，這也将支持行業前景持續向好。

另一方面，美聯儲過去一段時間的美元加息縮表可能導致全球資本回流，引發國際資本市場波動。受美聯儲連續大幅加息影響，2022年香港樓價跌幅較大，貸款利率增加，對業主們造成不小壓力。

但可以看到，近期香港按揭市場實際利率並沒有完全一味跟随美聯儲加息上調按揭貸款利率，而是采取了封頂息的做法，加上還有如内地與香港全面通關、經濟往來持續復蘇，2月下旬調低印花稅，近期更是放寬借貸成數等多重政策有利因素，其實對香港樓市回穩有利好作用。

對于内房而言，查懋成認為，由于内地近年來一直堅定樓市“去杠杆”，所以總體上來看，美元加息影響應屬有限。

随着不利因素出清，查懋成表示對下半年以至明年有信心。

“經歷過去數年疫情洗禮，房地産行業洗牌，内地以及香港市民在投資消費模式上都變得更為理性審慎。社會復常後雖然沒有出現井噴式反彈，但随着市民大衆對整體經濟逐步重建信心，人才和資金加速流動的勢頭重現，我們對下半年以至明年還是挺有信心的。”他雙手比着手勢，笃定地說。

從他身後的窗戶望出去，遠處開闊海面上各類船只川流不息，一派繁忙景象。

“市場機遇”

有意思的是，過去一年來，在内房企業“水深火熱”之時，港資房企反而在内地市場頻頻出手，造成這一明顯反差的原因，是港資在應對大起大落經濟周期上有更深刻的經驗和認知。

正如查懋成所言，對于内地開發商來說，這是行業高速發展三十年以來較少遇到的周期考驗，但對于香港興業國際來說，“這一次是第四波（周期）”。

作為全球最自由的經濟體之一，香港數十年來經歷了三四次周期，于1985年自海外回國的查懋成對此印象深刻。

他回憶當年回港時的景象，房價最少下跌百分之二三十，但也沒有多少交易量；後來還有幾個周期，比如1998亞洲金融危機、2003年非典時期，回想起來仍表示“當時的情況很可怕”，但這也給香港興業國際帶來了很多機遇，彼時購入的資産“價格低得超乎想象”。

這些考驗與機遇，讓香港興業國際建立了一套平安穿過周期的智慧打法，不過道理非常簡單，即順周期時審慎穩重、逆周期時抓住機會。

因而查懋成認為，港資企業會抓住此次機會，出手把握一些國内市場優質項目。

“港資房企經歷過市場多輪風波，在投資策略上更加審慎穩重。相比過去20年都處在房地産紅利期、經歷完整周期比較少的内地房企，港資在應對大起大落的經濟周期考驗上會有更深刻的經驗和認知。所以在目前這個相對低迷的市場環境下，港資企業會憑借豐富的行業經驗和更穩定的現金流，甚至更低的融資成本‘逆周期操作’，抓住機會，出手把握一些市場優質項目。”

香港興業國際自然不會錯過這一機會，對于收並購，查懋成表示一直抱着積極開放的态度，審視市場不同機遇。

“‘行穩致遠’是我們一貫秉承的态度，但當然，如果有合适機會，也會抓住投資機遇，進一步拓展業務版圖。”

近兩年，香港興業國際就先後在上海以8.304億元競得松江區洞泾鎮SJS30003單元02-04号地塊；在嘉興以總價13.79億元競得2023南-06号地塊，樓面價9870元/平方米。

“我覺得現在商機很多。”查懋成笑眼彎彎，語氣輕快地說。

“（主要想投）住宅地，也想去買一點存量資産，改造或者其他辦法。還有商場，比較大型一點的商場，主要是地段要好，我覺得現在也不用一味追求造新的。”

但他同時不忘審慎，謙虛地說“我們錢不多”，所以第一項目地點要好，第二不能做得太大、太多、太快，同時不忘強調“最重要是品質”。

“天時地利”

香港興業國際一直堅持的是“植根大灣區，深耕長三角，輻射全中國”的發展策略。查懋成指出，香港興業國際首個房地産項目以及代表作——愉景灣本身位于大嶼山東北角，可便捷接入港珠澳大橋交通網絡，占據大灣區“天時地利”。

“因此，我們的核心據點依然會是以香港為核心的大灣區，加上以上海為中心的長三角地區。但正如剛才所說，如果在其他地區有合适機會，我們會考慮在新城市打造精品項目，因地制宜地進行規劃與開發，擴大在内地業務發展的步伐。”

其實，在“粵港澳大灣區”計劃實施背景下，2021年香港“北部都會區發展策略”提出，標志着粵港澳大灣區建設進入香港與内地融合的全新階段。

香港興業國際現正推售的“VILLA LUCCA 林海山城”，就是與希慎興業合作的大埔項目，正是響應了“北部都會區”發展策略。

與此同時，香港興業國際集團一直以來的發展及投資策略，就是在大灣區與長三角兩大區域建立均衡與多元的投資組合，創造長期及可持續的增長。自前年開始，該集團已着手進行簡化業務架構工作，将重心置于核心業務。

“同時，加強自身物業組合及土地儲備，並采取多項措施加強管理市場風險，為美好前景奠定基礎。”

在此思路下，查懋成透露，今年内地住宅市場逐步回穩，香港興業國際上海市松江區的住宅地塊已經破土動工，将發展為低密度住宅，提供一繫列洋房、疊墅及聯排選擇。位于杭州市的耦賢里、嘉興市的星逸園也均已落成。在香港，集團将進一步鞏固愉景灣作為熱門休閑勝地的地位，進一步優化其中的軟硬件設施。

“除了緊鑼密鼓打造愉景灣2.0升級改造的長遠發展規劃外，我們也着手考慮興業太古匯升級計劃。自2017年開業以來，興業太古匯已成為上海市中心核心商圈‘潮奢’購物地標之一。”

據透露，到2024年底，升級後的興業太古匯預計将有衆多名店雲集。

很顯然，開業6年的興業太古匯早已成為人氣項目，甚至是網紅打卡地，但查懋成並未放松對于産品品質的執着，而且神态語氣中無不顯露出對這個項目的喜愛與驕傲。

他還以興業太古匯為例，介紹集團在商場運營升級上的幾步策略。

“我當時的策略是第一要把人流建立起來，人氣一定要放射出去。人流沒有培養出來以前，很難在一衆高端商業中脫穎而出。興業太古匯現在工作日人流都維持在較高水平，而且很平均，周末的時候當然就更好一點。”語氣平和，臉上卻難掩自豪之色。

第一步打造了好的人氣數據後，第二步是篩選租戶組合，提升平均消費水平。

“我們在商鋪品牌的選擇方面更要精選，因為不管怎麼好的地段，總不能說這幾百個品牌都很适合所有客群，所以一定要挑選。一開始不能完全掌握客群的消費習慣、愛好，所以都要靠日積月累，慢慢調整才能建立起來。”

“現在我們是全上海消費最高的商業體之一。”提到目前興業太古匯的消費水平，查懋成如是肯定。形成高人氣、高消費水平後，吸引優質品牌進駐也就水到渠成了。

“我們希望通過進一步的硬件優化和服務提升，通過與城市、品牌、消費者共創的進階商業模式，使興業太古匯能更好地傳承百年南京路街區文化，繪就潮奢生活的想象圖景。同時，随着周邊地塊的逐步提升，特别是張園項目的開業，在整個南京西路闆塊産生協同效應，強效助力上海建設國際消費中心城市。”

據聞，在大中里興業太古匯開業後，周邊建築均被帶動，展開了一繫列更新舉措。

“上汽就在我們項目對面，好大一個房子，已經全部翻新；對面現在施工的是阿麗拉酒店，也是全面翻新；張園的保護性修繕和改造更不用說，耗資是天價，地下還挖了一個幾層樓高的車庫……這個真好！”查懋成不由感歎。

“見可而進”

除了商業項目的成績，香港興業國際住宅項目現房銷售模式也成為開發商中“另類”的存在。

“我們口碑好得不得了，項目一出來大家都很期待。而且我們大部分情況下是現房，或是準現房。”

聽到此處我們脫口而出：“那你的現金流很好，财務很好。”

“所以要守得住。”這不僅是自我要求，同時也是查懋成給内房企業的贈言。

“要守，負債率真的要嚴守。”相比内房動辄百分之七八十以及個别高達百分之一兩百的負債率，港資房企普遍不超40%。

香港興業國際近期披露的年度業績報告就顯示，于2023年3月31日，按集團綜合借貸淨額除以股東資金計算的集團資本負債比率僅為22.0%（2022年：31.7%）。綜合借貸淨額包括銀行結余及現金12.066億港元，乃來自物業買家所收取的超額認購款項，該等款項已于2023年4月退回。倘撇除該等款項，資本負債比率為26.9%。

“守”還有另一層意思——用心，沉下心做好産品。

香港興業國際似乎從未改變過這一打法，查懋成說，“要守住，守得住就想辦法守住，精工細作，不要創新太多新項目了。同時開發成百上千個項目，不論你的團隊如何精彩，怎麼能足夠用心？”

《資治通鑒》中說：“形者，言其大體得失之數也；勢者，言其臨時之宜、進退之機也；情者，言其心志可否之實也。”志堅定，知進退在商界同樣适用。

多年前内房企迅猛發展、勢頭“很狂”之時，查懋成就已經警惕自身。

從父親查濟民博士1977年購入擁有香港大嶼山愉景灣業權及發展權的香港興業有限公司，到如今已經走過45年。

談及40多年的發展歷程，查懋成再次說要堅持“長期主義”：“一路走來，香港興業國際已經歷經周期多次‘淘沙’，面對波動時擁有更豐富的應對經驗，保持對‘長期主義’的追求，才能在不斷變幻的市場上立于颠撲不破的地位。”

他還從四方面闡明“長期主義”的具體表現——

首先，多元業務組合，優化資産配置。集團同步經營多項業務，包括地産發展及投資、物業管理、交通運輸、豪華酒店和會所及其他投資，基于多元業務的有機結合以及投資形态，增強優質資産配置，優化資産組合。

其次，穩定現金流，維持财務健康：保持較低的負債率和穩定的現金流，保證有應對下行經濟市場的底氣與能力。

第三，穩健發展，保持低負債率：維持健康良好的财務狀況，以構築拿地基底。

第四，打造項目時圍繞各自的特色和亮點，與現代商業糅合，讓項目能夠貼近、符合、滿足當地人民的多元需求，從而實現激發區域活力，帶動區域，甚至城市的産業升級。

長期主義和尊人重土的理念，不僅體現在房地産開發上，據查懋成介紹，集團早在1964年已開始援助非洲的善舉，彼時尼日利亞剛剛宣布獨立不久，在當地建廠，做紡織印染生意，最多的時候在非洲各國合共營運有10多個廠。

“我們早期是非洲紡織大王。”據他透露，這部分業務家族仍在堅持，至今已駐守近60年。

2022年，香港興業國際将45周年主題定為“衆心成城”，查懋成則将這場精彩旅途總結為“奮楫笃行，臻于至善”。

一家企業能走多遠，秘密或許藏在數據之外。

以下為觀點新媒體對香港興業國際執行主席查懋成先生的采訪實錄：

觀點新媒體：面對復雜多變的内外部環境，對過去一年行業的變化有什麼切身體會？對今年行業前景有什麼判斷？

查懋成：預計今年将持續向好。歷經三年多的疫情影響，終于徹底恢復了全面通關，人民生活回歸日常，因此對所有人來說，都應該是歡欣鼓舞，值得慶賀的一年。

恩格斯在《自然辯證法》(Dialectics of Nature by Friedrich Engels)中提到，事物發展總的方向和趨勢是由低級到高級、由簡單到復雜的前進運動。但前進的道路不是直線，而是迂回曲折的，呈現前進性、曲折性、周期性——即螺旋形上升的特點，社會發展亦是如此。

歷經疫情這個“黑天鵝”事件，不論從國際形勢、經濟趨勢，還是消費信心而言，都需要盤整的時間。但我們始終對行業發展保持審慎但樂觀态度，相信經過一段時間的沉澱，會有新的發展局面。

觀點新媒體：香港興業國際可以說見證香港或上海的發展歷程，能否談一談這麼多年走過來的心路歷程？在您看來，目前最大的投資機會在哪里？

查懋成：一路走來，香港興業國際已經歷經周期多次“淘沙”，面對波動時擁有更豐富的應對經驗，保持對“長期主義”的追求，才能在不斷變幻的市場上立于颠撲不破的地位。集團的做法有四點——

多元業務組合，優化資産配置：集團同步經營多項業務，包括地産發展及投資、物業管理、交通運輸、豪華酒店和會所及其他投資，基于多元業務的有機結合以及投資形态，增強優質資産配置，優化資産組合。

穩定現金流，維持财務健康：保持較低的負債率和穩定的現金流，保證有應對下行經濟市場的底氣與能力。

穩健發展，保持低負債率：集團一直維持健康良好的财務狀況，以構築拿地基底。

為每座城市“定制”精品：基于“尊人重土”的核心理念，集團非常注重對本地文化的傳承和保護。打造項目時都圍繞項目各自的特色和亮點，與現代商業糅合，讓項目能夠貼近、符合、滿足當地人民的多元需求，從而實現激發區域活力，帶動區域，甚至城市的産業升級。

投資機會方面，将關注ESG發展策略。随着市場向低碳經濟轉型，我們可以預見未來會有更嚴格的政策和法規要求。我們充分意識到這些可能性，並繼續伺機将可持續替代方案納入業務，以避免突然轉型所帶來的風險。

觀點新媒體：許多内地房地産企業在港資産有出售需求，集團是否會考慮收購一些優質項目？您認為這些項目是挑戰還是機會居多？未來公司在香港的土地策略是怎麼樣的？

查懋成：集團對收購一直抱着積極開放的态度，審視市場不同機遇，從業務地區、行業界别，以至經營模式都有進行探究調研，審時度勢，作出适當的策略部署。

挑戰往往與機遇伴随。在投入地産發展40多年間，香港興業國際一直與頂尖的知名地産商合作，如太古地産、新世界、中信泰富、住友、南豐、希慎集團等等。

大家實力相當、理念契合，在合作過程中也建立起了互相信任、彼此尊重的良好合作關繫，共同創造出令人驚喜的項目成果。在未來的項目推進中，自然也會因時制宜地考慮牽手優秀的夥伴，共同打造優質項目，豐富行業資源。

觀點新媒體：2023年，内地房地産市場有所回暖，但表現參差不齊，您認為行業復蘇的破局關鍵在哪里？

查懋成：從5月16日國家統計局發布的最新數據來看，前4月，全國商品房銷售情況、房企資金狀況都有改善；商品房銷售額增幅擴大。

伴随今年整體市場促進消費回暖向好的趨勢，商品房市場見到一定成效，住房銷售市場也在逐步回暖。尤其是近期還有不少城市出台了各種放松購房限制、降低利率、向多子女家庭傾斜的住房政策，來持續刺激購房需求，對消費市場的信心也有改善助力作用。

行業復蘇關鍵是重建信心。剛才我們也有讨論市場周期的問題，經歷過去數年疫情洗禮，房地産行業洗牌，國内以至香港市民在投資消費模式上都變得更為理性審慎，社會復常後雖然沒有出現井噴式反彈，但随着市民大衆對整體經濟逐步重建信心，人才和資金加速流動的勢頭重現，我們對下半年以至明年還是挺有信心的。

觀點新媒體：很多港資開發商去年都加大在内地拿地，您怎麼看待這種現象？未來投資會繼續加強嗎？還是會先觀察一段時間？

查懋成：過去一年來，可以看見很多港資房企加碼内地市場，頻頻出手。港資房企經歷過市場多輪風波，在投資策略上更加審慎穩重。

相比過去20年都處在房地産紅利期、經歷完整周期比較少的内地房企，港資企業在應對大起大落的經濟周期考驗上會有更深刻的經驗和認知。

所以在目前這個相對低迷的市場環境下，港資企業會憑借豐富的過往行業經驗和更穩定的現金流，甚至更低的融資成本“逆周期操作”，抓住機會，出手把握一些市場優質項目。

目前内地房地産市場已經在較快恢復中，對将城市更新作為重點業務戰略，富有創新精神，而又追求卓越品質的房地産企業，将會帶來巨大機遇。

未來，香港興業國際将始終保持“向前看”的眼光、穩中求進的積極心态和“小步快走”的策略，來迎接未來更好的市場，和時代賦予我們的無限機遇。

觀點新媒體：集團去年6月上海土拍中拿下一宗地塊，今年3月又落子嘉興，香港興業國際今年工作目標是什麼？

查懋成：香港興業國際集團一直以來的發展及投資策略，就是在大灣區與長三角兩大區域建立均衡與多元的投資組合，創造長期及可持續的增長。

自前年開始，我們着手進行簡化業務架構工作，将重心置于核心業務。同時，加強自身物業組合及土地儲備，並采取多項措施加強管理市場風險，為美好前景奠定基礎。

今年，内地住宅市場逐步回穩，我們在上海市松江區的住宅地塊已經破土動工，将發展為低密度住宅，提供一繫列洋房、疊墅及聯排選擇。位于杭州市的耦賢里、嘉興市的星逸園也均已落成。

在香港，集團将進一步鞏固愉景灣作為熱門休閑勝地的地位，進一步優化其中的硬件設施。“行穩致遠”是我們一貫秉承的态度，但如果有合适機會，也會抓住投資機遇，進一步拓展業務版圖。

除了緊鑼密鼓打造愉景灣2.0升級改造的長遠發展規劃外，我們也着手考慮興業太古匯升級計劃。

自2017年開業以來，興業太古匯已成為上海市中心核心商圈“潮奢”購物地標之一。我們希望通過進一步的硬件優化和服務提升，通過與城市、品牌、消費者共創的進階商業模式，使興業太古匯能更好地傳承百年南京路街區文化，繪就潮奢生活的想象圖景。

同時，随着周邊地塊的逐步提升，特别是張園項目的開業，在整個南京西路闆塊産生協同效應，強效助力上海建設國際消費中心城市。

觀點新媒體：近期粵港澳大灣區炙手可熱，香港興業國際是否有留意内地其他城市？未來是否有計劃拓展長三角以外的項目？

查懋成：對于内地市場，香港興業國際一直堅持的是“植根大灣區，深耕長三角，輻射全中國”的發展策略。愉景灣本身位于大嶼山東北角，可便捷接入港珠澳大橋交通網絡，占據大灣區“天時地利”。

因此，我們的核心據點依然會是在以香港為核心的大灣區，和以上海為中心的長三角地區。

但正如剛才所說，如果在其他地區有合适機會，我們也會考慮在新城市打造精品項目，因地制宜地進行規劃與開發，擴大在内地業務發展的步伐。

其實，在“粵港澳大灣區”計劃實施背景下，2021年“北部都會區發展策略”的提出，正標志着粵港澳大灣區建設進入香港與内地融合的全新階段。我們去年開始推售的“VILLA LUCCA 林海山城”，就是與希慎興業合作的大埔項目，正是響應了“北部都會區”發展策略。

觀點新媒體：房地産行業的發展越來越強調産品力和産品質量，愉景灣應該說是特具優勢的學習案例，您認為主要體現在哪些方面？未來還會有哪些升級？

查懋成：可以歸納為兩個方面，一是前期制定頗具前瞻性的整體規劃，二是長期堅持可持續運營與開發理念。

首先，在愉景灣規劃之初，我們便決定要把愉景灣建構成當時香港從未出現的綠色綜合住宅社區，确立了綠色造鎮的開發理念，制定了與别不同的“城市綠洲”和“世外桃源”的定位，為愉景灣定下了可持續的基調。

其次，愉景灣運營發展至今四十余年，仍保持0.16的容積率。這不僅在于每開發一期，集團都會做全盤的考量與規劃，以确保建築與自然的共生與融合；在日常營運中，我們也會通過大力發展綠色交通、實行有機資源回收計劃等行動，為社區構建綠色的生态環境。

同時，亦發起例如“愉景灣小農夫計劃”等活動，攜手社區居民共同踐行可持續理念，實現綠色社區的共同治理。

居民幸福指數及和諧鄰里關繫，是愉景灣不能被輕易復制的優勢。這麼多年來我們不只是造房子，更是在社區管理上悉心經營。通過豐富的配套設施、貼心的社區服務、多樣的社群活動，在時間的不斷積累下，與居民建立起雙向的情感連接，成就了多元文化共融的獨特社區氛圍。

目前，集團已啟動策略性的“愉景灣2.0”藍圖，除了将于2024年起分期推出的全新住宅項目外，亦将改善基礎建設，加強交通配套，提升會所和休閑設施，以開拓更多綠化空間、提供優質居所，讓居民及訪客享受更佳的休閑體驗。

觀點新媒體：進入2023年，國内高端消費品市場表現出極強的吸金力，您怎麼看奢侈品牌目前在國内的經營情況？對中國高端消費市場的未來走勢如何判斷？

查懋成：近來幾年，受到境外消費回流影響，國内消費者逐步形成了在“家門口”購買奢侈品的習慣，促使奢侈品牌在國内市場蓬勃發展，加快在中國市場的擴張步伐。

一面是奢侈品牌加大在中國市場的零售創新力度，衆多旗艦店、概念店帶着全新理念落地；另一面則在一線城市積極開拓增量之外，随城市的經濟發展與人口流動，二三線城市也成為衆多奢侈品牌的逐鹿之地。

盡管境外旅行的恢復可能為國内奢侈品消費市場增長帶來壓力，但伴随免稅行業的迅猛發展，以及國内創新零售帶來的個性化、限量版等體驗，一繫列增值服務都将推動中國高端消費市場的進一步發展。

與此同時，今年被定為“提振消費年”，随着在“擴大内需”和“升級消費”的繫列舉措落地，相信将為高端消費市場帶來良好的政策環境和發展機遇。

觀點新媒體：随着行業競争加劇，興業太古匯是否會感覺到壓力？将如何激發項目的新活力？在商業空間打造和品牌引入方面，香港興業國際是否有新思路？

查懋成：說沒有任何競争上的壓力一定是假的，但自我們拿下大中里地塊，開發興業太古匯過程中亦遇到不少挑戰，正是秉承“創造品味生活”的理念，促使我們堅守工匠精神，成功打造這一璀璨的商業地標。

興業太古匯所在的南京西路，懷抱獨特街區文化，匯集衆多國際化、前沿的生活方式。我們在發展運營中，特别注重它所能帶給消費者的新鮮體驗，希望這里能成為承載市民多元生活形态的社區。

因此，在品牌層面，這里不僅會有成熟的國際品牌，亦會有個性化的“潮奢”選擇，而在活動層面，則更有覆蓋社交運動、音樂藝術、社會公益等多重領域的體驗。

未來，我們将繼續與各行各業的優秀夥伴共同攜手，以更多創新的合作形式豐富場内環境，将零售與文化的新穎體驗整合到項目的各個空間内，為彰顯上海國際大都市的風貌作出貢獻。

觀點新媒體：今年是興業太古匯開業的第六年，您如何評價該項目過去一年的表現？對項目有怎麼樣的期待？

查懋成：盡管去年環境充滿挑戰，但興業太古匯業務表現優異。

期間，我們持續推行多項措施保留租戶，因此還錄得相對較高的續租率，租金調升率也呈現正增長趨勢。此外，得益于項目内租戶組合的持續提升，興業太古匯商場的營業額及人流自2022年7月起逐步重拾增長步伐。

項目一直關注市場變化，優化業态組合。我們希望能夠繼續增強購物中心的吸引力和競争力，通過引入優質租戶、提升服務質量和完善的商業配套，進一步提升項目的表現。

同時，将繼續密切關注市場變化和消費者需求，靈活應對挑戰，並尋找機會創造更美好的業務前景。

在南京西路建設“千億級商圈”的背景下，我們也希望興業太古匯能作為持續增長的消費引擎，進一步為商圈釋放消費潛力。

觀點新媒體：REITs新政對商業地産持有運營企業是實實在在的利好，您認為對商業不動産領域會産生什麼影響？是否會重塑格局？

查懋成：當下，房地産市場正在從存量與增量雙軌並行的發展階段，走向存量的時代，擺在很多開發商面前的問題是，如何轉型成為“美好生活的服務商”。

近幾年，很多同行夥伴都走上了輕資産管理之路，此次REITs向商業地産的開閘，更将進一步破除商業不動産領域長期受困于流動性弱、回報周期長等局面，加速資産“輕重”分離或成為趨勢，讓更多優質項目能在市場涌現，相信行業轉型與格局變化都将受到重大影響。

優質運營能力可強化商業資産價值，這也成為香港興業國際在物業投資和發展方面的一個考量方向，因為REITs的投資價值主要來自資産淨值和運營現金流。

商業地産的運作因為管理機構的水平不同，會使得這個商業地産的資産價格增長潛力和營收呈現明顯差異。運營現金流高了，不僅能為投資者帶來更多收益，還可以增強市場對這一物業的信心，推動價格良性上漲。

觀點新媒體：“雙碳”戰略加速落地，“ESG”、“社會責任”、“可持續發展”非常熱，香港興業國際早2016年發布了ESG報告，未來在這方面有什麼規劃？

查懋成：以2018/2019财政年度為基準年，我們發布了相關節能減排目標，計劃在2029/2030财政年度将用水密度降低5%、排放密度降低15%、能源消耗密度降低10%、紙張廢物密度減少20%，盡力将能源效益提升至最高水平，減少排放和浪費。

一方面，優化供應鍊管理。我們參照聯合國可持續發展目標及其他地區目標制訂了可持續發展目標，並将其融入集團營運和供應鍊管理中。

例如，我們将可持續發展表現列入評估供應商的重要部分，制定全新的供應商行為守則，並在招標合約中列明條款，确保供應鍊的運作與我們期望一致。公司内部的指引也列明了需盡量使用環保綠色和安全無害的産品。

另外，綠色、可持續的社區是社會邁向更高生活品質的重要支點之一。短期來看，綠色建築盡管會涉及更多成本投入，但随時間推移，更能創造長遠的回報，這不僅包括運營成本的遞減，更順應消費者對舒适、綠色環境逐步上漲的需求。

因此，地産行業對綠色建築的發展，一方面是其自身實現綠色低碳、推動品牌節能減排的關鍵，另一方面更是為當地居民創造了一種綠色的生活方式，适應當下城市發展的趨勢。

觀點新媒體：作為企業領導人，您對于香港興業國際長期發展的思考是怎麼樣的？能否分享一下公司長期、短期目標？

查懋成：短期來說，打造城市限定精品項目。我們作為開發商，勢必要高質量完成進行中的項目。

近期，集團競得嘉興新地塊，也是入嘉以來斬獲的第六子，我們會秉持着将“品味生活”深入長三角千萬家的決心，用心為市場提供優質的産品及服務。

未來，集團将繼續把握大灣區的發展機遇，同時拓展在長三角地區的業務，發展更多元化的住宅、商業及酒店業務組合，進一步鞏固穩健的資産負債表及業務根基，以增進集團作為優質物業和社區開發商的聲譽，逐步增強在這兩大地區的市場地位。

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