番禺最大舊改延期一年 升龍和方圓沙溪村簽約難題仍在繼續

觀點網 舊改這塊硬骨頭果然很難搞，升龍與方圓合作拿下的番禺最大舊改項目沙溪村，就因簽約率未達標而将表決時間延期一年。

7月24日，廣州市番禺區城市更新局發布《關于番禺區洛浦街沙溪村更新改造項目延長實施方案批後表決和簽約時間的復函的公告》，表示廣州市番禺區洛浦街沙溪村股份合作經濟社、廣州升龍方圓置業有限公司送來的《關于洛浦街沙溪村更新改造項目申請延長實施方案批後表決時間和簽約時間的請示》，已經區城市更新工作領導小組2023年第4次會議審議通過。

據此，沙溪村舊改表決時間延長至2024年7月31日，簽約時間也相應延期。

按照原先計劃，沙溪村舊改應在今年8月1日前完成80%以上簽約通過率，否則項目實施方案将重新報批。

市場消息則顯示，截至今年5月份，沙溪村改造簽約率超過60%，但7月下旬離80%表決通過率仍有明顯距離，沖刺顯然沒有成功。

表決延期申請就是在此背景下誕生的。

升龍與方圓暫時松了一口氣，畢竟表決延期既避免了重新報批實施方案的麻煩，還可以預留更多與村民協商的時間。

番禺最大舊改

從拿下項目開始計算，升龍+方圓聯合體已介入沙溪村舊改4年時間。

2019年7月23日傳出消息，升龍+方圓聯合體拿下了廣州番禺城中村舊改項目“沙溪村”，彼時投資總金額口徑為200億元，目前市場數據則顯示投資金額高達398億元。

沙溪村近200萬平方米改造範圍，是2018年番禺區公布的21條舊改村中體量最大的。

據觀點新媒體查閱，沙溪村改造方案于2020年7月獲批，這份《關于廣州市番禺區洛浦街沙溪村更新改造實施方案的批復》文件顯示，項目改造範圍内現狀總建築面積為212.97萬平方米，其中村民住宅房屋的實測建築總面積約137.30萬平方米（含有合法權屬證件的房屋實測建築面積127.40萬平方米），另有簡易房面積 6.81萬平方米；集體物業的實測建築總面積為67.17萬平方米，另有簡易房面積18.40萬平方米；非村屬國有物業的實測建築總面積為8.51萬平方米。

項目一經亮相，市場關注度就居高不下，除了是番禺最大舊改外，優越的地理位置更是吸引眼球。

據觀點新媒體了解，沙溪村地處番禺洛浦沙滘島東端，東臨珊瑚灣畔住宅區、南至三枝香水道、西臨新光快速、北至珠江後航道，說是三面環江也不為過，且隔珠江與海珠區相望，地理位置十分優越。

更為重要的是，沙溪村位于廣州城市中軸線南段與珠江後航道交匯處，是廣州一江兩岸三帶的重要位置。除了北臨珠江外，東邊還與廣州大學城、國際創新城隔江而望，南面則是萬博商務區，為幾大創新區域包圍的中心地帶。

這里除了原有的新光快速、華南快速出口，以及地鐵3号線廈滘村站外，18号地鐵線沙溪站也已在2021年9月開通，隔壁則是江景豪宅星河灣半島。

諸多優秀條件加持，項目開發成本自然也不可能便宜。

上述批復文件“改造成本與復建安置資金”部分顯示，項目改造成本為247.78億元，如實際改造成本超出247.78億元，實施主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資面積；前期費用1879.42萬元；復建安置資金198.04億元（其中拆遷費用52.23億元、復建住宅及物業建設費用87.09億元）。

簽約沖刺失敗

改造方案獲批不到半年，沙溪村舊改項目的補償方案于2021年初傳出。

資料顯示，補償方案有三種方式可選，包括選擇復建安置，選擇貨币補償，選擇復建安置+貨币補償相結合。

具體核心標準分别是：房産證建築面積1：1，證載用地面積×3倍+20平方米，以及證載用地面積×3.25倍（按時簽約）。

若選擇棄産，屬“拆一補一”面積将按15000元/平標準補償；超出“拆一補一”的權益面積部分，按13500元/平標準補償。

可以看出，拆遷補償方案標準並不低，但即使計劃投入總投資額高達數百億元，推進速度卻不盡人意。

今年5月底，沙溪村股份合作經濟師、沙溪村民委員會貼出《關于實施方案表決進度的情況說明》指出，沙溪村舊村改造實施方案于7月31日取得政府批復，距離三年表決期限僅剩2個多月。經初步核查，目前全稱整體表決通過率已超60%，其中三個生産隊表決通過率已超過80%，四個生産隊表決通過率已超70%，一共十九個生産隊表決通過率已超50%。

根據相關規定，自改造實施方案批復之日起3年内，實施方案經村民和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過的，批復生效實施；如果補償安置協議在項目實施方案批復後3年内未達80%以上權屬人簽約比例的，項目實施方案将重新報批。

不難預測，想用2個多月“沖刺”近20%簽約率顯然是不可能的。

于是，7月24日，趕在改造實施方案批復期限到來前，番禺區城市更新局宣布，經區城市更新工作領導小組2023年第4次會議審議通過，沙溪村舊改表決時間延長至2024年7月31日，簽約時間也相應延期。

對于表決延長一年時間的做法，市場皆表示罕見而新奇，不過此法的确讓升龍與方圓暫時松了一口氣，畢竟表決延期既避免了重新報批實施方案的麻煩，還可以預留更多與村民協商的時間。

但利益沖突顯然還是簽約能否成功的關鍵。

據相關報道顯示，部分村民遲遲不同意簽約的原因主要有兩個，一是對升龍+方圓聯合體這個開發主體不甚滿意，認為兩家房企的資金實力、舊改經驗未能令村民有信心。二是部分村民認為補償價格不到位，達不到拆遷的收益，甚至“越拆越窮”。

這種擔心也並非沒有原因，資料顯示，入穗6年的升龍已在廣州布局9個舊改項目，涉及改造範圍超1840公頃，預計投資金額超770億元，但進展卻普遍較慢。

其中，同樣位于番禺的明經村舊改，去年12月決定舊改計劃暫緩3年，而升龍則支付其3000萬元補償款，以拿回監管賬戶剩余的數億保證金。另有消息指，升龍操刀的黃埔鎮龍村西區舊改或存在拖欠臨遷費的現象。

舊改項目一向是難啃的骨頭，在舊改領域打拼多年的升龍與方圓也早有心理準備，但歷史車輪滾滾向前，沙溪村的改造已是闆上釘釘，只是時間遲早而已。

兩百多年前，在珠江上巡遊的漁民發現並開墾了沙溪這片肥沃土地，如今這里卻交通擁堵、基礎設施滞後、産業低端、村容村貌混亂，已與廣州發展産生錯位。

因此有觀點認為，沙溪村改造，不僅翻新了區域面貌，還是産業的騰籠換鳥。如果改造順利推進，沙溪将被改造成一個集産業、居住、教育和商業功能于一體的綜合性區域。