豪宅里的星河灣 聯手木渎集團蘇州如何首秀？

觀點網 數十年如一日執着于“豪宅”産品的星河灣，面對日漸吃緊的土儲規模，也開始積極尋求對外合作。

7月25日，星河灣集團與蘇州木渎集團合作框架簽約儀式在廣州星河灣中心舉辦，雙方就蘇州吳中區木渎鎮重點地塊項目規劃開發建設達成合作意向。

簽約儀式前，蘇州吳中區相關領導、木渎集團還考察了星河灣煜豐實業智能制造基地、蘿峰舊改項、星河灣半島五号、星河灣中心等項目，從多維度觀察星河灣集團的項目打造能力。

據觀點新媒體查閱，符合星河灣低密豪宅打造屬性，且位于吳中區木渎鎮的地塊，蘇州木渎集團正好在去年以10.53億元斬獲過一宗，因此本次合作或許是以該地塊為基礎展開。

星河灣也曾踏錯步調，陷入購買力和經濟能級較差的城市，先後“踩雷”鄂爾多斯和太原。或許，這次與木渎集團的合作可視為星河灣自身布局調整及策略轉向的信号。

以打造豪宅著稱的星河灣，在廣州、北京、上海等地均開發了星河灣項目，産品線走的是高端定位，密度較低、品質較高，口碑也還不錯，不少項目曾是區域標杆。

江蘇的首秀為2021年入市的江陰星河灣項目，總占地面積16.3萬平米，總建面約55萬平米，容積率2.5，綠化率達35%，其中規劃27棟149平至389平精裝大平層，項目分兩期開發。本次與蘇州木渎集團合作，将成為星河灣在蘇州的首秀。

而在木渎闆塊，木渎集團另一個項目已與同樣以豪宅見長的仁恒達成合作。

據悉，蘇州木渎集團是一家從事鎮級集體資産和惠民股份合作總社運作管理的鎮級集體經濟組織，該司實際控制人為蘇州市吳中區木渎鎮集體資産管理委員會。後者也設立了地産開發的操盤企業，為蘇州合潤房地産開發有限公司。

蘇州合潤地産在豪宅操盤上已有落地項目，于2009年11月于木渎古鎮核心購得地塊並開發别墅産品。2014年12月，木渎古鎮的合潤禦府項目推出，為430平米的純獨棟别墅社區,建築風格為江南水鄉風格。

市場消息指出，蘇州木渎集團還在今年引入同樣是豪宅産品見長的仁恒，合作開發2021年獲取的蘇地2021-WG-61号地塊，該地塊也是容積率2.0的低密度社區。

根據規劃信息指出，項目拟建15幢住宅，其中11幢8-10F洋房，4幢24-26高層。項目公司為蘇州木創房地産置業有限公司，由蘇州合潤地産和仁恒聯合控股，持股比例分别為98%、2%，有可能采取的是仁恒小股操盤模式。

視角拉回木渎集團與星河灣可能達成合作的蘇地2022-WG-5号地塊，根據已披露的規劃信息，地塊将規劃打造12幢12-23F的小高層和高層産品，外加1棟商業的組合。

觀點新媒體了解到，去年5月10日舉行的蘇州2022年首次集中供地上，蘇州木渎集團以10.53億元底價摘得吳中區木渎鎮凱悅街東側、丹楓路南側商住地塊，成交樓面價約為1.153萬元每平方米。

地塊宗地号為蘇地2022-WG-5号，面積約4.56萬平方米，計容建築面積9.13萬平方米，容積率2。根據出讓條件，商業部分計容建築面積2800-4600平方米，業态為零售商業、餐飲，且地塊内須設置不小于住宅總計容建築面積5%的人才公寓。

項目建設企業為蘇州玺潤房地産置業有限公司，股權穿透後並未發現星河灣有持股情況，反而金地威新存在對該公司小比例持股。此外，該項目代建工作則是交給蘇州嘉盛集團。

按照目前建設及設計規劃已确定的情況，星河灣在與木渎集團蘇地2022-WG-5号項目的合作中的發揮空間已經相對較小，且雙方合作深度也遠不及仁恒。

但不排除在合作簽約儀式後會“攜資入局”，或是采取輸出品牌管理、項目打造經驗的“輕”模式。

過往走馬燈般出現在行業中心的南派房企里，星河灣太過于低調。這份低調源自企業掌權人黃文仔對外鮮有身影，少有發聲。

回過頭看，星河灣也曾站在聚光燈下，所獨有的豪宅模式是中國房地産發展史上繞不開的話題。

近幾年，星河灣在發家之地廣州積極外拓，並押注舊改。2019年5月，操盤的廣州黃埔區蘿峰舊村改造項目正式啟動，該項目規劃總用地79.44萬平方米，計容建面236.53萬平方米，改造成本需62.77億元。

在舊改項目上，星河灣同樣走豪宅線路，這也勢必會進一步考驗企業現金流水平及營銷、盈利能力。

去年末，上述舊改項目入市，在整體缺少豪宅的黃埔區，一定程度上填補了區域空白。

市場總在變化中，此次與木渎集團合作也是星河灣近年來少有的主動外拓。面對已經全然不同的行業環境，星河灣依靠産品品質方面的天然優勢，充分發揮品質屬性，仍可以抓住進一步發展的機會。