有心者勝 | 觀點與黃良傑面對面：吉寶洞見未來

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 這是黃良傑定居中國上海的第十四年。

“剛來中國的時候，就有分析師對我說，2000年到2010年是房地産的黃金時代，2010年到2020年是白銀時代，2020年到2030年後，大家可能就要各顯神通，以滿足市場的更高要求，向更多元化的方向發展。在這一輪過程中，真的看得到房地産市場的轉變。”

作為吉寶城市發展部中國總裁，黃良傑在中國市場的10多年間打下了大大小小的業務基礎。在他看來，回歸至經濟周期，市場波動的本質還是關于供應和需求的問題。

在員工眼中，黃良傑的形象與效率相挂鈎，“老闆很勤勉，我們都卷起來了。”

看似一句玩笑話，實際上描畫出了這家企業的謹慎作風，而黃良傑本人，也代表了吉寶的這一面。

中新合作領航者

踏進上海會德豐大廈39層，迎面襲來的不是空調冷風，而是吉寶城市發展中國總部辦公室環形開闊視野帶來的日光。伴随着腳步聲漸近，觀點新媒體在開放式會客空間見到了這位來自新加坡的吉寶城市發展部中國總裁黃良傑。

黃良傑帶着特有的熱情向觀點新媒體介紹今年3月底新裝修完成的辦公室，從入口開放式吧台走到“靈感廣場”會議空間，再到最新的辦公設計理念與環保儲物櫃，連牆上的細節也沒有放過。

從西服上始終挂着的企業胸針，到手邊馬克杯旁按片分裝的檸檬幹，在某種程度上，顯示了了黃良傑與吉寶這家新加坡公司的嚴謹特質。

帶着好奇，觀點新媒體與黃良傑對談的思路，從近期最受外界關注的吉匯大廈出售開始。

“目前該項目仍由我們持有。”黃良傑向我們介紹了吉匯大廈目前的狀态，他接着表示，吉寶進入中國已超過30年，持有的資産不單單只包括房地産業務，“我們是多元業務，今年也公布了重組計劃，轉型成為一家具有雄厚運營能力的全球另類實體資産管理及運營商。”

接着黃良傑向我們說起吉寶城市發展部初入中國的項目，“第一個項目是1992年的昆明春城湖畔度假村。1994年，新加坡與中國兩國政府合作發展了中新蘇州工業園區，吉寶是新方聯合體領軍企業。到了2008年，兩國政府又合作了中新天津生态城項目，我們也延續了新方領軍企業的這一角色。”

從時間來看，中新蘇州工業園區1994年開始進行開發建設，是中新政府間第一個合作項目，而2008年中新天津生态城正式開發，項目由吉寶引領的新方聯合體和中方聯合體共同開發。

吉寶城市發展部在中國的旅途自90年代開始，貫穿了一段中新兩國的業務合作史。

但黃良傑並未直接點出，而是從業務端來證明：“我們在中國已經做了大量業務，進行投資的時候，還是會看資産組合優化的方向，以及在回籠資金之後做一些反投資。”

“我們在做可持續城市更新，這是因為中國房地産市場已進入存量資産市場。”

黃良傑接着将話題轉向目前的存量市場，在他看來，“新增量市場轉存量房市場”口号喊了很久，但轉型並非一兩年間清晰彰顯。

“很多人可能都沒有真正去思考什麼是存量市場，還是以新增量市場的商業模式面對存量市場。”在黃良傑看來，這種思維明顯是不正确的，現在的市場情況應該是存量與增量交替發展的狀态。

“百年老店”計劃

在存量市場話題間，黃良傑並沒有忘記吉寶的新加坡基因。

借鑒新加坡市場，雖然體量較小，但肯定是以存量市場為主。在他看來，存量與增量市場可以共同存在于同一個時間和空間，但商業模式還是有所不同。

緊接着，黃良傑向我們透露了作為局内人的看法——将很多現有樓宇做“騰籠換鳥”的改造，賦予項目新的生命，“這就是吉寶新業務——可持續城市更新的任務，我們已經成立了一個可持續城市更新的基金。”

在吉寶的企業規劃里，不論是哪一段時期的經濟都有周期所在，因此這家公司也烙上了看重長期發展的印記。

長期發展也對應了黃良傑所提到的吉寶型的可持續發展：“一般說到可持續發展，大家都會往生态、環境等方面考慮，但實際上，可持續發展涵蓋很多方面。”

黃良傑指出，可持續發展的概念與ESG一樣，涵蓋了更多元的領域。“從字面上理解，吉寶就是要做百年老店。”講到這里，他順勢轉了一個思路。

吉寶未來發展計劃中，最關注的是反復提及的資産管理與運營。

“從吉寶以及我個人的角度出發，客戶洞察是做存量市場的第一步，最重要的是賦予這個空間什麼樣的功能。”這已是采訪中黃良傑第二次提及對于存量市場的思考：“一個空間，分别用來做商業、辦公、住宅，其産生的資産價值是不一樣的。”

他向我們直言，區域本身的定位是重中之重，要先對目標資産賦予正确定位，再來決定資産的主要功能。

“有統計數據表明，中國建造于2010年之前的建築面積就有400億平米，現有的存量空間有很多。”擺出具體數據後，黃良傑回憶起過往經驗：先找到合适項目，再看項目區域内的潛在客戶，進行相應的洞察，“我們要了解應該給項目什麼樣的定位，然後再賦予合适的功能。”

聊至一半，黃良傑又談起了運營對于資産的影響。

“大家都有一種普遍認識，好的辦公市場就一定要80%以上使用率，最終可以做到個位數的空置率。但我認為，以後純辦公空間使用率可能會越來越低。”他透露，現在的産業園闆塊内，出租率平均在50%-60%，但區内部分單獨樓宇的出租率依舊比較高。

“明顯看得到，運營對項目樓宇空置率有非常大的影響。還是要對客戶有足夠了解，然後把空間打造成适合客戶的空間。”

談及出租率的提升，客戶則是另一個需要攻略的方面，而ESG正在變成這些客戶們的“香饽饽”。

“ESG也是吉寶在滿足客戶需求時的重點。我們發現，很多優質客戶有ESG目標，當我們的樓宇項目達到綠色和低碳目標，客戶在租賃使用吉寶樓宇時，也會滿足自身的使命和願景。”

不止于空間

談話間不難發現，黃良傑在不斷向觀點新媒體傳達吉寶的個性：“百年老店”、“客戶洞察”，以及接下來補充的“不止于空間”。

“我們可以通過數字化對空間進行賦能，在不同的時間段做出不同的功能，滿足不同的客戶需求，在各種使用場景里都可以把這些特點體現出來。”

為了更好解釋概念，黃良傑特意為觀點新媒體舉了一個在日常生活中常見的例子：對同一個餐飲空間來說，中午可以供應商務餐，下午以下午茶産品為主，而到了晚上，又可以同時兼顧正餐和酒吧功能。

“這其實就是一個靈活空間運用的案例，不同的時間段有不同的功能，滿足不同的客戶需求，這樣更加适合大家。我們覺得在這樣的場景運用方式其實可以在很多空間進行實踐。”

“靈活”也是本次交流的記憶點，市場給予吉寶的投資評價中，也時常出現類似詞匯。

自吉寶從産業園區投資中獲得了中國市場經驗後，逐漸将步伐擴至住宅項目及商業地産辦公項目。很難想象，在幾十年前，這家企業只是一間位于新加坡的船廠公司。

回到當下，吉寶又将觸手伸向了養老産業。

“提到養老，不只是中國，全亞洲老齡化現象是一定會發生的，他們會是新的消費群體。客觀上有需求，而且在等待着市場滿足。”黃良傑向觀點新媒體透露，位于南京的養老項目已經開始改造建設，預計今年年底就會開始運營。

吉寶将在南京開設首個賦能型養老社區，進入中國的養老市場

從他的描述來看，南京項目屬于高端性養老項目：“中國有‘9073’養老模式的安排，而高端養老更多關注的是其中3%部分。”黃良傑感歎，中國市場很大，3%也不算小。接下來，吉寶方面還将拓展中國、新加坡等國家和地區的一線、高線城市養老市場。

“吉寶有沒有幾年要完成多少家養老項目的KPI？”忍不住抛出這個問題，黃良傑卻表示，公司不會有這種類型的目標。

“當然，我們會有發展目標，就是加速轉型為融為一體的全球另類實體資産、資管運營商。”

吉寶的轉型消息最早來源于今年5月，彼時對外宣布将進入“2030年願景”下一階段，計劃推動從企業集團進一步轉型為具有強大運營能力的全球另類實體資産管理及運營商，結構将簡化為橫向綜合模式，涵蓋基金管理、投資和運營三個平台，均作為綜合業務的一部分。

另類資産早已進入吉寶的視野。

“近幾年，另類實體資産的投入還是比較多，現在越來越多投資者都會在另類實體做一些配置。”黃良傑透露，新能源投資、清潔能源、數據中心等項目吉寶在早期都有投入：“包括吉寶收購的廣東數據中心，通過私募基金和基礎設施信托收購的一些風電基礎設施。”

“從1到100是很難，但沒有從0到1那麼難。”黃良傑表示，吉寶在另類資産業務的布局早有準備：“很多業态吉寶此前都有涉及，所以在不同的周期、不同的市場，我們可以更好地應對。”

以下為觀點新媒體對吉寶城市發展部中國總裁黃良傑先生的采訪實錄：

觀點新媒體：之前聽消息說，吉寶準備出售上海虹口的項目？

黃良傑：我們目前仍在持有該項目。吉寶進入中國超過30年，不單單只是包括城市發展業務，而是多元業務，今年也公布了重組和轉型目標，成為一家具有雄厚運營能力的全球另類實體資産管理及運營商。

最早期我們就不是只做某一類項目。我們參與了上海海洋大廈投資，第一個住宅項目則是在上海靜安的核心區位。之後，吉寶開始投資持有性資産，也和很多本地開發商有一些合作，現在也在往可持續城市更新、養老等方面發展。

吉寶城市發展部在中國的第一個項目是1992年的昆明春城湖畔度假村。而後的1994年，吉寶作為新方聯合體領軍企業，參與了中新蘇州工業園區的早期開發建設。接下來，就是兩國政府合作的中新天津生态城，我們也延續了新方領軍企業這一身份。

所以，我們在中國深耕的過程中，已經發展了大量的業務，在進行投資的時候，還是會看怎麼把資産組合做一些優化，回籠資金之後再進行一些反投資。

最近,我們正在重點發展可持續城市更新業務，這是因為中國房地産市場進入存量市場。其實我個人認為，“新增量市場轉存量房市場”這個口号喊了很久，轉型也不是一兩年就發生的，不過可能很多人都沒有真正思考什麼是存量房市場，還是以新增量市場的商業模式面對存量房的市場，這明顯是不正确的。

首先我要強調，不是說現在只有存量市場，應該是兩者交替發展的狀态。目前還是可以借鑒新加坡，雖然體量較小，但新加坡市場肯定是以存量為主，兩個市場可以共同存在在同一個時間和空間，不過商業模式還是不一樣的。

吉寶将繼續探索在中國、新加坡等地的一線、高線城市的養老業務

存量市場最重要的一點，是我們很重視可持續發展。我們集團總裁說過一句話“吉寶是雙管齊下，可持續發展是我們業務的核心。我們在把可持續發展作為我們業務的同時，也以可持續的方式開展我們的業務”。

存量市場的探索就很符合這一邏輯。我們不單單只是投資一些有經常性收入的資産，更要注意的是，房地産行業是碳排放的大源頭，如果把舊的樓宇拆掉，當然可以實現很大的價值，不過重新建設時，又将産生更多的碳排放。

在我們看來，可以把很多現有樓宇進行“騰籠換鳥”的改造，賦予新的生命。這樣也可以創造大量的價值，這就是我們的新業務——可持續城市更新。這個業務在全球推動，我們也成立了一個可持續城市更新基金。

觀點新媒體：吉寶的模式有什麼不一樣？城市更新項目在您的帶領下，如何和可持續更新結合起來，變成有價值的收入？

黃良傑：從吉寶以及我個人的角度出發，客戶洞察是做存量房的第一步，最重要的是賦予這個房子、這個空間什麼樣的功能。

如果找到一個空間，用來做商業、辦公、住宅，産生的價值都是不一樣的。不一定說做成住宅就有最高的價值，還要看這個區域本身的定位、空間用途以及供應情況，其實是有很多考量點，重點還是先對資産賦予正确的定位，然後決定要有什麼樣的功能。

有統計數據表明，中國建造于2010年之前的建築面積就有400億平米，現有的存量空間有很多。所以我們要先找到項目，然後看該區域可能會用到這些樓宇的客戶，進行相應的洞察，了解到具體什麼定位，然後賦予合适的功能。

現在大家都有一種普遍認識，覺得好的辦公市場就是80%以上使用率，最終可以做到個位數的空置率，中等市場可能是10%到15%的空置率。但我認為，往後純辦公空間使用率可能會越來越低。

怎麼樣把運營樓宇的出租率提高，還是要對客戶有足夠了解，然後把空間打造成适合客戶的空間，就會有人來。

現在的産業園闆塊，同一個産業園出租率可能平均是在百分之五六十，但區内單獨樓宇的出租率是比較高的。這就很明顯看得到，運營對樓宇的出租率有非常大的影響。

提到物業或者是樓宇資産，ESG這一塊也是我們在滿足客戶需求一個很重要的點。我們發現，很多優質客戶也有ESG目標，當我們把樓宇項目做到綠色和低碳目標，客戶在租賃使用時，他們也覺得是在滿足自身的使命和願景。

除了客戶洞察，吉寶現在非常堅定“不止于空間”的理念。我們可以通過數字化對空間賦能，在不同時間段實現不同功能，滿足不同客戶的需求。在各種使用場景里，都可以把這些特點體現出來。

觀點新媒體：市場下行期，你吉寶在中國的投資方向是改變還是維持既定打法？

黃良傑：首先，所有的經濟體都是有周期的，我們看重長期發展。

一般說到可持續發展時，大家都會往生态環境方面考慮，但可持續發展涵蓋很多方面，跟ESG一樣，涵蓋很多的領域。

從字面上理解，就是要做“百年老店”，永續存在。我們會随着市場周期進行優化組合，反過來說，我們因為是長期發展，經常也會看一些未來趨勢。

比如養老，不只是中國，全亞洲老齡化現象是一定會發生的，他們就是新的消費群體，客觀上有需求，而且等待着市場滿足。

我們幾年前在美國收購了養老運營服務商品牌Watermark Retirement Communities 50%的股份。目前，我們在中國組建了一個有着豐富經驗的養老業務團隊，在南京投資了一個非常優質的項目，年底就會運營。

中國有“9073”養老模式的安排，高端養老更多是其中“3%”部分，但中國市場很大，即便是3%，也是不小的市場。

吉寶養老品牌叫欣嶽年，英文名字叫“Sindora Living”，很多人覺得老了之後就一定要注意不做這個不做那個，但其實這取決于個人，看他們自己到底想要過怎麼樣的生活。

吉寶養老品牌強調的是“親啟心中生活”，現在先發展的項目在南京，接下來将繼續探索在中國、新加坡等地的一線、高線城市。

觀點新媒體：募資這一塊，吉寶的資金成本怎麼樣？來自哪些方面？

黃良傑：我們是比較國際化的，投資都分布在不同國家，在各地有一些合适的私募基金、公募基金的資産。資金來源也比較多元化，也有人民币基金。

觀點新媒體：資管最重要的一點還是要考慮退出，内部是否有要求收益到多少點會退出？或者什麼時候是退出？

黃良傑：這個要看投資方，每個基金的要求都不一樣。因為有不同的投資方，他們本身會有一些不同的風險考慮，這些都會按基金投資方的要求，事先定好，按照要求去做。

觀點新媒體：對于2023年，吉寶有沒有願景，或者說有沒有發展的重點？

黃良傑：吉寶的重組不是一個倉促的決定，而是有幾年的計劃。

重組之後會往更扁平化的架構考慮，之前是很多不同的公司，現在更扁平化，變成三個平台，運營闆塊就會有三個業務線，包括基礎設施、城市發展和互聯互通，把整個架構簡化。

另外是把幾個運營平台打造出來，養老肯定是很重要的方面，南京項目今年年底會正式開業。我們的運營平台主要針對自己的資産，也會對第三方輸出。我們将繼續收購一些現有資産，這樣才可以展開可持續城市更新的業務。

目前已經公布了在管目標，到2030年是達到2000億新币，大概是1.05萬億人民币。2026年目標是1000億新币，差不多達到5247億人民币。

觀點新媒體：吉寶多元化+平衡性應對經濟下行周期，與港資模式相比哪一種會活得更好？

黃良傑：我們選擇的是成為具有強大運營能力的全球另類的實體資産管理及運營商，我們有信心往這個方向去探索和發展。

我們很早就已經開始涉足這些産業，並積累了相當的經驗，這些經驗包括運營的能力、産業的資源等等。事實上，每個産業都有周期的，在哪個方面有增長趨勢的時候，我們就會向着這個方向加大投入。大家可以看到，我們的許多嘗試都不是從0開始，而是已經有一些基礎之後的再發力。

從1到100是很難，但是沒有從0到1那麼難。我們在很多業态都已經涉及，所以在不同周期、不同市場，可以加大比較有優勢的方面，更好地應對這個市場。

觀點新媒體：您從2006年加入吉寶，2009年到中國任職，在中國都長駐過哪些城市？

黃良傑：居住方面一直都在上海；投資方面，2009年來到中國，2010年成立了吉寶置業中國，當時處于擴展期，所以去了很多城市，也在沈陽、南通這些城市發展。

不過，很快我們就認識到，那時候整個行業的增長模式與我們的企業類型有所不同，所以很快決定要從非核心市場撤出。保留了幾個重要的城市，包括上海、北京、天津（因為天津生态城項目）、無錫（因為進入無錫比較早）、成都。

現在我們往存量房市場發展，比較多的是一線城市和強二線城市，以京津冀、長三角、大灣區等為主。

在中新天津生态城中，吉寶延續了新方領軍企業的這一角色

觀點新媒體：您見證了吉寶這15年在中國的哪些改變？以及您個人的理解如何？

黃良傑：我剛來中國的時候聽過一個市場分析，當時說的是，2000年到2010年是房地産黃金時代，2010年到2020年是白銀時代，2020年到2030年後，大家可能就要各顯神通，以滿足市場的更高要求，向更多元化的方向發展了。

不過在這一輪過程中，真的還是看得到房地産市場的轉變。比較清晰的一個感受就是：回歸到所有的經濟周期，還是供應和需求的問題。

很多人很早就已經在說新增量市場要結束了，存量市場來了。因為大家看到城鎮化比例一直在往上走，包括一線城市城鎮化率都已經相對高了。

另一方面，大家也看到人口結構的變化，因為這些都是公開的數據，所以都可以看到，一定是會有這方面的發展。

所以，真的是要迎合市場去做應該做的事情；同時，很多别的市場發生的情況在房地産市場沒有發生，中國數字化真的可以給房地産帶來很大的沖擊和變革。我們覺得，數字化真的可以賦能城市，賦能所有的空間。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。