有心者勝 | 觀點與劉愛明面對面：中城新産業 風從哪里來

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 時隔一年，仍是深圳華僑城創意文化園，我們再次喝上了劉愛明的功夫茶。

見面寒暄過後，隔着根雕茶台坐下，劉愛明案頭上很是幹淨，除了整套茶具，只有一小盤桂圓。

與去年不同的是，茶台今年的擺放轉了九十度，劉愛明以往背靠落地玻璃，如今角度不同，得以看到更多窗外風景。

“還是原來的桌子，只是換個方向。現在有些幹澀，待會讓師傅上一道清漆。”他撫着台面對我們說道。

他背後的書櫃，也並非塞得滿滿當當，但正因如此，可以觀察辦公室主人的取閱痕迹：施展的《樞紐》、蘭小歡的《置身事内》，以及前美聯署主席本·伯南克回顧次貸危機所著《行動的勇氣》等，均在随手可及的位置。

剛過去不久的6月26日，也就是中城新産業成立八周年，作為創始人及董事長，劉愛明那天在朋友圈寫道：“地産承壓，希望在産業。”

這似乎也成為我們談話的基調：地産行業面臨沉痛的現實，但長遠發展需求仍在；産業運營未來可期，但考驗着選擇的智慧與深耕的耐心。

作别房地産

在創立中城新産業前，劉愛明已是房地産行業的資深職業經理人，先後就職于中海、萬科、協信。

如今慨歎之余，劉愛明不僅是慶幸轉型較早，更是直言“我就恨不得沒搞地産”。

在他看來，當下房地産行業危機的大背景，是中國經濟多年來快速發展過程中，行業沒受過市場教育。盡管過去也經過些許起伏，但最終仍是一場勇敢者的遊戲。

“坦白說，杠杆是個問題，但不是唯一的原因。”劉愛明從另一個角度分析：“最近這幾次調控都像硬着陸，不是軟着陸，市場下滑太快。假設原來的銷售額是3000億，現在銷售額2000億時想解決3000億時的負債，是一道無解的題，所以一定要在發展中解決問題。”

劉愛明認為，市場不怕下跌，怕的是沒有預期。

行情下跌總有一天能夠見底，他從目前的數據判斷，城市化和人口增長帶來的需求還在，但現在相當一部分企業家對于未來不敢想象，或者抱以最悲觀的預期，“因為人往往想不清楚的時候，只能按照最悲觀的角度猜測。”

作為地産行業曾經的老兵，劉愛明坦言，手里多少還有一些項目地塊，“原來里面還有一定利潤，現在我想都不想了。”

“我原來總說，天上掉餡餅，總會砸一兩個到你邊上，不一定到頭上，在邊上也能看到。至于現在，不管怎麼樣，把它處理完，踏踏實實幹我的産業，因為産業還可以，政府有需要。”

創業八年，劉愛明似乎要與房開業務作最後訣别。或許正是因為這種脫離，讓劉愛明能夠如他所說“不帶情緒”地評價房地産行業。

當前有部分觀點認為，房地産“綁架”了實體經濟，劉愛明對此並不認同。

“非說你家老大是綁架，那怎麼辦，變成老二就完了？房地産生來就是老大，在哪個國家都一樣。美國高科技、金融業這麼發達，房地産一樣還是支柱行業，情緒化地看問題沒意義。”

一方面，劉愛明見到昔日的同行們難言樂觀，另一方面，他並未覺得地産行業徹底沒落。

至于産業園管理服務，劉愛明指出，在某種程度上，制造業其實比房地産更為脆弱。

“房地産交易量縮成這樣，大家還能扛着。如果是工業（出現同樣的情況），立刻倒閉。房地産還能扛一陣子，是因為這麼多年發展積累了不少淨資産，制造業企業本身就沒有多少利潤。”

他觀察到，這兩年來旗下園區個别進駐企業不告而别。

制造業面對危機的一般反應，劉愛明早已熟悉：“租戶一般會先跟你談能不能租小一點，比如原來租一層，現在能不能租半層。就算退租，也會争取拿回幾個月的押金。”

談及這些一夜之間就忽然消失在園區的企業，劉愛明臉色沉重地說道：“這些人是絕望的。”

産業的規律

經濟下行，制造業同樣承壓，尤其中小型制造業廠商普遍缺乏擴張的動力和能力，因此，劉愛明指出：“不要研究企業的擴張，但要研究産業當中的規律性，比如産業轉移。”

“産業原來在上海，現在沿着滬甯高速、滬杭高速遷移。上海可能租金貴了，遷到哪里便宜一點，或者哪個地方更适合研發，這是我們要研究的客觀規律。”劉愛明補充道。

從宏觀角度，劉愛明認為，與房地産行業普遍的迷茫相比，産業始終有更清晰的規律能夠依循。但在微觀角度則不同，“産業也要判斷，也很慎重，並且有時更難判斷”。

“地産做了這麼多年，總能判斷漲跌，但産業在一個地方可能是從無到有，也可能很快從有到無。”變化之下，運營方首先要關注的就是行業選擇。

“原來我們一直做生物制藥這塊，這是一個風口，再擴大一點能延伸到食品安全方面，都對生産環境要求較高。未來我們可能還要往綠色、低碳方面再延伸，這也是一個風口。現在中國光伏産業競争力很強，效率高，成本極低，相信未來新能源這一塊也會有很大發展。”劉愛明舉例。

但選擇也僅僅是第一步。

例如生物醫藥領域，中城新産業就經過了多年探索。劉愛明如今常常對人說，生物産業很“卷”，我們能想到的一線城市里，産業定位都有生物一項，在他看來，競争烈度是地産10倍不止，注定勝者寥寥。

早在2021年6月24日，為加速解決深圳坪山區生物醫藥企業危廢外運和化學試劑配送的問題，中城新産業在中城生命科學園發布“深坪危廢通”小程序，現場對醫藥企業進行操作培訓。

劉愛明曾在博鰲房地産論壇現場用“滴滴拼車”比喻，危廢通就是産廢企業和危廢運輸單位、危廢處置機構之間的鍊接，通過數據跑路，實現轉運需求一鍵提交、轉運計劃快速生成、轉運處置信息即時共享。

到了2022年，中城“危廢通”走出深圳落地成都，為成都市溫江區服務企業大幅降低危廢處理成本。

據成都當地媒體報道，一家醫學檢驗有限公司曾表示，該公司對醫療醫藥的危廢處置十分重視，但由于危廢體量小，運輸和處理成本高，堆放周期長又造成安全隐患高，這背後是很多産廢企業共同的痛點。

“成溫危廢通”投用後，相關企業運輸成本最高下降86%，廢液處置成本下降最高達92.3%。

此外，2022年7月21日，深圳首個“藥廠上樓”項目坪山中城生物醫藥産業園正式封頂。

次日，劉愛明在朋友圈對農商行、項目部、總包、施工人員等致謝，並介紹該項目配置深圳少有的廢水處理站、甲類倉庫（化學試劑存儲倉庫）、蒸汽站、專線+雙電源供電等，一切從産業生産出發。

“産業思維同地産思維差異巨大，有的甚至完全反向，不可調和。”劉愛明感慨道。

于2021年，中城新産業與華潤置地共同投資設立潤城新産業和華城新産業，前者的業務方向是産業運營，目標是“争取3年之内上市”；而華城新産業定位于重資産，退出方向是REITs。

中城新産業與華潤的合作關繫，在業内有較高認可度，劉愛明表示，華潤除财務投資外，也會與中城新産業共同商讨重要投資決策，而他也欣然接受。

在劉愛明看來，民營企業天生就具有擴張本性，央企則把安全風險放在相對高的位置，因此可以兼聽制衡。

“華潤的意見我們全聽，我們認為是合理的。房地産3個項目能拉動1個項目，我們如果1個項目出問題，估計要5個項目才能救出來，所以這種平衡也挺好。”

截至今年3月31日，潤城新産業兩年來累計服務産業項目51個，累計招商運營面積279萬平方米，優企寶高科技企業數量1707家，年業績增長率超過200%。

劉愛明透露，潤城新産業去年實現利潤突破千萬，今年有信心翻番，未來3年希望突破億元，而這也是他對獨立上市的要求——“小于1個億也沒意義”。

以下為觀點新媒體對中城新産業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明先生的專訪實錄：

觀點新媒體：這次過來想先聽聽劉總對當下地産行業的看法。

劉愛明：現在的大背景，是多年來中國經濟快速發展過程中，房地産确實沒受過市場教育。

坦白說，杠杆是個問題，但不是唯一的原因。另外一個角度，最近這幾次調控都有點像硬着陸，不是軟着陸，市場下滑太快。

從17萬億到11萬億，也有人認為是9萬億。原來的銷售額是3000億，想在銷售額2000億時解決3000億時的負債，是一個無解的題，所以一定要在發展中解決問題。

觀點新媒體：但很多人覺得現在房子已經夠了。

劉愛明：我們不能談總量，未來肯定是分化的。上海、深圳、北京未來供應量肯定不夠。當然，非常多城市可能未來需求量連年下滑，所以因城施策是對的。

觀點新媒體：這個策有沒有施成？

劉愛明：好像還是統一的。

原來我們希望縣城解決人口壓力，現在的思路已經變成城市群，高鐵就是抽水機，把邊上的人口都抽到大城市。

這就存在供應量的問題，未來如果這個市場只有國央企，供應量肯定會變少。

其實市場不怕下跌，正常下跌總有一天能見底，各種數據都在，城市未來的需求、人口還在增長。但現在作為一個企業家，對未來的預期不敢想象，或者是最悲觀的預期。因為往往想不清楚的時候，只能按照最悲觀的角度猜測。

企業家最大的問題是怎麼面對市場變化，如果對這一點沒有結論，他的行動就是悲觀的。

觀點新媒體：您還有地産業務吧？

劉愛明：總歸是有一點，原來還有一定的利潤，現在想都不敢想。

我們的主業也不是住宅，但原來在這個行業待了太多年，總有一些項目。我原來總說，天上掉餡餅，真的會砸一兩個到邊上，不一定到頭上，但是在邊上能看到。

現在不管怎麼樣，把它處理完，踏踏實實幹我的産業，因為産業還可以，政府有需要。

觀點新媒體：産業現在有很大的問題是很多企業關了或者收縮。

劉愛明：産業受影響，絕大多數中小企業是沒有擴張能力的，這很清晰。

觀點新媒體：會不會影響到你們的發展？

劉愛明：這個情況要應對。産業總要發展，中國是制造業大國，制造業不發展，那就業、出口都沒了，包括政治上的優勢。

不要研究企業的擴張，但要研究産業當中規律性，比如産業轉移。

原來在上海的産業，現在沿着滬甯高速、滬杭高速遷移，有一個遷移規律。可能上海租金貴了，遷到哪里便宜點，或者是研發放在哪里，這是我們要研究的客觀規律。

第二是行業的選擇。

原來我們一直做生物制藥，是一個風口，再擴大一點有食品安全方面，都對生産環境要求比較高，未來或許還要往綠色、低碳這個方面再延伸，也是一個風口。

現在中國光伏産業競争力很強，效率高，成本極低，相信未來新能源這一塊也會有很大發展。

觀點新媒體：中城也準備有一些新主題？

劉愛明：對，肯定要往這些行業發展，現在坦白說大多數行業我們不怎麼看好。

産業是脆弱的，房地産交易量縮成這樣，至少大家還能扛着。如果是工業企業，立刻倒閉，毫無抵抗能力。

房地産現在還行，是因為這麼多年發展積累了不少利潤，淨資産還有不少，能扛一陣子，制造業企業本身就沒有多少利潤。

我們的園區有不少企業，這兩年突然就不見了。租客一般會跟你談能不能租小一點，原來租一層，現在能不能租半層，另外就是能不能把押金退給他。

但我們碰到有的企業直接不見了，我們認為這些人是絕望的。

觀點新媒體：退租和降租的多嗎？

劉愛明：我們的園區集中在深圳，好一點，並且原來也沒怎麼擴張，基本上在珠三角圍繞珠江兩岸，佛山、東莞、廣州、惠州部分地區，所以還好，但依然有壓力。

觀點新媒體：制造業也有借款吧？

劉愛明：可以借款，但借不了多少錢。全世界借錢的規律都得有房或者地，就是要有不動産。信用貸比較少。

這又談到了房地産，其實制造業企業有了困難，老闆想解困就賣掉一套房子，以前是個好辦法。但如果現在房子不好賣，二手房交易困難，這條路斷了，就沒辦法救企業。

所以我們不能把房地産弄成惡魔，上千萬賣套房子，企業或許就能再扛一年。如果不讓它賣掉，或者他的房子只能便宜賣掉，或者交易很慢，那就起不到作用。

資産流動是很重要的。

觀點新媒體：也有人認為房地産綁架了經濟發展。

劉愛明：非說你家老大是綁架，那怎麼辦？把它變成老二就完了？房地産生來就是老大，哪個國家都一樣。

美國高科技、金融業這麼發達，房地産一樣還是支柱行業，總是情緒化的看問題沒意義。

觀點新媒體：今年業績比去年好嗎？

劉愛明：那是肯定的，産業三個闆塊比去年都好，並且有比較大的增長。

我們的中資産包租業務這一塊，今年比去年增長百分之三四十，而且是增長最小的一塊。

華城、潤城增長得更多，當然也是因為剛開始做，去年利潤基數比較低。

潤城計劃三年上市，意味着三年要想辦法做到1個億利潤，小于1個億也沒意義。去年是1000多萬，今年肯定翻番還要多。

華城利潤就更多一點，因為是重資産。

觀點新媒體：中城跟華潤的合作是很有代表性的。

劉愛明：從兩個公司發展到今天的情況來看，雙方的決策是正确的，雙方都得益。

觀點新媒體：華潤是做财務投資，不幹預決策吧？

劉愛明：現在所有的運作我們都按照央企的制度來要求自己，大的投資決策還是大家共同商量，我們認為商量也是對的，這也是一種平衡。

民營企業天生就具有擴張的本性，央企則把安全風險放在相對高的位置，磨合下來我們覺得還是對的。

觀點新媒體：安全底數控得很好。

劉愛明：所以華城做的項目IRR都到了200%、300%，比較高。華潤的意見我們全聽，我們也認為是合理的。

房地産是3個項目能拉動1個項目，我們1個項目出問題，估計要5個項目才能救出來。

觀點新媒體：REITs今年能上嗎？

劉愛明：今年估計有點問題，現在我們的要求還是很嚴，有一堆條件要滿足。

REITs的政策一開始總歸是比較審慎，但只要有REITs牌照，行業就有了出路，可以把産品賣給有牌照的人，不管怎麼樣，資金可以轉起來。

觀點新媒體：還是解決退的問題。

劉愛明：對，投、融、管、退要打通。原來我跟恒隆的王裕強聊過，他是很專業的一個人，他當時說就商業很難，因為沒有REITs，光靠收租金、靠銀行融資，效率太低，做不大。

觀點新媒體：以前您說過“窄門”，現在看還是走出來了？

劉愛明：還真有點這個味道，在生物行業做了這麼多年，在全國的生物園區加起來有八九十萬平米，也有了一套服務體繫。

現在政府找我們的非常多，把生物園區建好了，我們招商運營，不承諾業績，承諾業績就變成包租。

觀點新媒體：這是輕資産，有哪些承接的標準？

劉愛明：産業也要判斷，要慎重，並且有時候更難判斷。

地産做了這麼多年，總能判斷漲跌，但産業在一個地方可能是從無到有，也可能很快從有到無。並且現在生物産業很卷，能想象得到的城市，産業定位都有生物這一項，競争烈度是地産的10倍不止。

有一個項目你們可以看看，我們坪山的藥廠上樓項目，今年竣工了，在生物制藥園區里面是很高標準的。

觀點新媒體：您親自打造的一個標杆？

劉愛明：還是做得不錯的，到那里看就知道産業跟房地産風馬牛不相及，雖然都是蓋房子。

觀點新媒體：房地産轉型成功的沒有幾個，現在回想起來您轉型得早也不錯？

劉愛明：我不是轉型早，我就恨不得沒搞地産。

我們今年做到第8年，也是幸運，在市場變差之前走到盈利那一步，形成了一套打法，怎麼認知市場、認知客戶，怎麼招商。

如果我的公司晚成立三年，也許就活不了。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。