有心者勝·金融篇 | 觀點與趙宇對話：置富産業信托内地、香港與新加坡重心

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“金融篇”，将邀約國内外頂級經濟學者、金融機構進行深度采訪交流，從資本市場的角度觀察當下經濟、金融與行業的發展與趨勢。

觀點網 今年上市二十周年的置富産業信托，旗下資産已由上市時的5個物業逐步增加至目前的17個，當中包括去年向長實收購的新加坡項目“高文之星”，亦是其首次踏出香港市場。

時隔将近兩年之後，置富産業信托行政總裁趙宇再次接受觀點新媒體采訪時指，雖然會繼續留意内地及海外收購項目，但香港市場仍然是置富的重心。

去年8月，置富産業信托以8800萬新加坡元向長實收購新加坡項目“高文之星”36個零售分契單位，以及1個公共停車場分契單位。這是該信托時隔4年多的收購舉措，更是首次踏出香港市場，令物業組合價值擴大至395億港元。

置富的管理人ARA資産管理總部位于新加坡，所以對當地市場十分熟悉，管理人可以适時提供支持。另外，亦覺得新加坡的法律框架或營商環境與香港比較相近，而且市郊區零售物業在疫情展現韌性，疫情後亦有足夠的發展空間，所以将新加坡作為置富第一個海外物業投資地。

趙宇介紹，項目今年有差不多四成租約到期，新加坡目前零售物業市場向好，收購之後簽訂的續租租約租金有提升。而且新加坡恢復步伐比香港快，所以看好這個市場。

除了新加坡之外，趙宇提到，會留意内地一線城市或者大灣區項目，如零售項目及綜合性項目，因為不同的物業有不同的經濟周期，與現時物業有互補性，可以增加收入的穩定性。

完成收購新加坡項目後，海外物業占比約2%，中期目標是希望有八成半至九成仍然是香港物業，即海外物業占比大約10%至15%左右。

整體來說，雖然香港物業回報率不及其他地區，但穩定性較高，亦是熟悉的市場。在考慮收購項目的時候，除了回報率之外，還有考慮增長潛力，是否可以透過進行資産增值或調整商戶組合來增加資産回報。所以，香港仍然是置富在收購時主要考慮的地區。

不過美國進入加息周期後，令借貸成本持續上升，使得置富對收購計劃慎之又慎。

“進行收購是希望可以提升股東回報，在低息環境，利用借貸進行投資相對較容易達到提升回報的目的；但是在高息環境下，尤其是借貸成本可能已經達到五厘的時候，項目需要更高的回報，才能夠作出收購決定。”趙宇表示。

因為房托對利息比較敏感，由于房托自身有一些債務，所以會影響債務成本。香港的房托基金都會進行一些資本管理，例如置富便将逾六成的浮動利息債務轉換成定息，以降低在持續高息環境下的風險。

置富至去年底負債比率為24%左右，趙宇認為相對比較低，利息成本也可以維持在一個不太高的水平，“去年利息成本全年大約升了25.1%，但整體港元拆息已升了123個基點”。

置富将固定利息的比例由50%逐步提升至62%，因而對于去年下半年業績不會有太大的負面影響。未來會繼續控制利息成本方面，不論環境如何，都會将固定息率的比率維持五成以上。

“當然，對沖有一定成本。但以2021年底為例，當時港元拆息為0.2厘左右，如果掉期的息口為1.1厘至1.3厘左右，短期會出現負息差，但2022年下半年港元拆息已超過該水平，令房托可以獲得對沖收益。”

即使息口會影響收購決定，但趙宇強調，收購是置富産業信托的三大策略之一，另外兩個就是資産增值及物業組合的内部增長。置富2003年在新加坡上市時只有5個物業，目前已經增加到17個，收購是重要的增長動力。

另外，香港證監會于5月時曾提出，随着内地房地産投資信托基金(C-REIT)市場快速增長，預計中港兩地房地産信托基金市場長遠将有更緊密的聯繫，證監會将繼續與内地監管機構探讨房地産信托基金潛在的監管合作以及互聯互通。

趙宇對此表示，香港房地産信托業界一直期望将房托基金納入滬深港通之内，並一直與不同的監管機構商讨。内地上市房托基金增加，令該計劃實現的機會增加。對于投資者來說，市場流通量是重要考慮之一，所以希望房托基金可以納入互聯互通，以增加流動性及利好該市場的發展。

問及兩地的競争，她相信，即使C-REIT市場增長，香港的REITs仍具競争力，因為兩地房托市場産品有分别，香港REITs投資的物業類型和地點沒有限制，上市集資所得款項用途亦不設限。

根據戴德梁行報告，截至2023年5月底，内地公募REITs市場已上市産品共計28只，市場市值為858億元。整體底層資産以産業園區、倉儲物流、工業廠房、保障性租賃住房、清潔能源、高速公路和生态環保七大類型為主，受到市場的追捧。

随内地REITs産品發行常态化，2023年中國内地在市值規模上跻身亞洲前四大REITs市場。

趙宇認為，内地商用房托基金或是消費類别的房托基金，如果這些有實力的營運者能夠進入，其實會令更多投資者關注這個市場，也可以令香港及内地市場達至雙赢的局面。

以下為觀點新媒體對置富産業信托行政總裁趙宇女士的訪問實錄：

觀點新媒體：能否介紹一下香港零售市場的復蘇情況？如何看目前零售消費氛圍？

趙宇：今年年初開始，香港經濟已開始恢復。兩地通關後，旅客按月都有上升，但比較疫情之前，2023上半年已重回2018年同期的50%。

大家仍然關注恢復步伐，未必有想象中快，但勢頭向好，所以對于香港零售市場來說，我們認為是正面的。

很多時候，旅客消費首先會在核心商業區反映出來，之後随着香港經濟繼續好轉，失業率保持低水平，也可以對民生商場有提振作用。

我們在香港的十六個物業就是民生商場，最主要客戶是附近住宅或上學上班的人群。由2022年下半年開始，旗下商場表現一直向好，每個月人流都有上升。

但不同行業恢復的步伐未必是一致，以旗下商場為例，一些必需品的行業，如教育、家品、餐飲等恢復速度會比較快，尤其是今年開始婚宴亦有增加。雖然可能與疫情之前的情況仍有一段距離，但持續在復蘇。至于非必須品如服裝等，恢復會比較慢。

我們希望今年香港經濟持續好轉，對下半年整體零售物業市場保持審慎樂觀。

觀點新媒體：公司旗下物業組合有三分之一租約于2023年到期，怎樣判斷今年的續租租金調整？

趙宇：我們的租約多為三年期，在2023年到期的租約大多是在3年前，即2020年所簽訂的。

疫情之後，零售市場租金其實一直處于下行局面，續租租金因而持續向下至今差不多三年，希望今年尤其是下半年可以扭轉跌勢。

根據我們的觀察，今年上半年一些續租個案已經達致持平或正增長，反映租金可以有調升的空間。

下半年在基數較低、香港經濟持續好轉及零售市場復蘇的情況下，期望零售表現可以更好。同時希望續租租金表現恢復上升勢頭，但全年仍然有待觀察。

旗下商場人流由去年9月、10月開始按月增長，去年及今年續租率維持接近八成左右；我們會繼續與商戶保持緊密聯繫，加強推廣，促進商場生意額。

觀點新媒體：置富産業信托未來是否加強在海外或内地的投資？是否設置物業分布區域的比例？

趙宇：收購是房托基金三大策略之一，另外兩個就是資産增值及物業組合的内部增長。

置富2003年在新加坡上市時只有五個物業，目前已經增加到十七個，收購是一個重要的增長動力。尤其是2013年10月收購天水圍嘉湖商場，我們透過改良租戶布局及更吸引的市場推廣活動，成功在收購後的一年内完成過半面積的續租或再出租，並把續租租金提升35%，令派息在收購後兩年之間增加了差不多接近三成。收購完成後，亦積極研究資産增值方案，令回報增加。

目前來說，中期目標是希望有八成半至九成仍然是香港物業，即海外物業占比大約是百分之十至十五，在收購新加坡物業之後，目前海外物業占比為2%，仍然有空間繼續留意香港物業或海外物業。

觀點新媒體：目前内地持續降息，有沒有考慮加快收購資産？

趙宇：整體來說，雖然香港物業回報率不及其他地區，但穩定性較高，亦是基金所熟悉的市場。

在考慮收購項目的時候，除了回報率之外，我們亦會考慮增長潛力，是否可以透過進行資産增值或是調整商戶組合來增加資産回報，所以香港仍然是收購時主要考慮的地區。

我們過去留意内地一線城市或者大灣區項目，除了零售項目之外，亦有綜合性項目，我們認為是适合的。

不同的物業有不同的經濟周期，與現時物業有互補性，可以增加收入穩定性，所以除了零售項目之外，會考慮一些綜合性項目。

觀點新媒體：去年公司首次布局海外，在新加坡收購物業，主要出于什麼考慮？目前租金提升的情況如何？

趙宇：我們對新加坡非常熟悉，因為總部在那里。

新加坡在疫情後的恢復步伐比香港快，2022年GDP為3.6%正增長，2023年頭六個月的旅客人數已經恢復至2018年同期的80%，所以我們都看好新加坡市場。

上年八月在新加坡收購物業，作為我們海外的第一個投資。2018年起股東批準收購香港以外物業，從那時起我們一直有留意亞太地區以及國内的商用項目。

為什麼第一個會選擇新加坡？一方面集團在那邊有一些支持，物業管理團隊經驗豐富，另外新加坡的法律框架或營商環境與香港比較相近，所以是一個不錯的嘗試。

今年有差不多四成租約到期，簽訂的續租租約租金有提升。物業屬于民生商場，與集團一直以來的經營組合差不多，可以利用我們多年的經驗。

接下來的收購方面，主要都是留意香港零售物業，亦會繼續留意新加坡或内地的項目。

觀點新媒體：未來是否會和管理人ARA（亞騰）合作獲取相關項目？

趙宇：ARA其實在地産不同闆塊方面都有接觸點。管理人除了零售之外，亦有零售以外的其他闆塊。

另外亦有一些房托基金主要投資新加坡或澳洲的辦公室或零售物業，或投資美國酒店，所以整個集團有不同的闆塊負責不同的項目。

置富專長在于零售項目，未來亦希望專注于這一個闆塊。

觀點新媒體：美國持續處于加息周期，美聯儲7月加息預期增強，如何看加息的影響？公司有一部分借貸是浮動利率，是否會有影響？

趙宇：房托是息口敏感股，加息對債務成本有一定影響。

雖然對房托基金旗下物業表現沒有多大影響，但由于自身有一些債務，所以對債務成本有些影響。

香港的房托基金一般都會進行資本管理，例如置富便将逾六成浮動利息債務轉換成定息，以降低風險。

另外一方面，置富的負債比率相對比較低，現時約為24%左右，利息成本可以維持在不是太高的水平。去年利息成本全年大約升了25.1%，但整體港元拆息已上升超過123個基點。

我們會一直留意息口走勢，固定利息比例維持在60%左右，因而對于置富業績不會有太大的負面影響。

觀點新媒體：今年的融資安排可以透露一下嗎？

趙宇：整體可動用債務額度大約100億港元，今年有大約15億港元到期，另外有一些短期循環貸款。

在香港，與銀行簽訂的企業融資一般是按浮動拆息加上一個固定的息差(margin)去計算。我們在進行債務管理時會根據當時整體融資組合去作出适當的對沖以确保公司在利息波動較大的時候能得到充分保護。年内，預計置富可在第三季落實15億港元的再融資，目前62%的債務已利用利息掉期合約鎖定息率，而加上直至2024年初前並未有任何掉期合約到期，因此我們的債務成本在可見的将來會相對穩定。

當然對沖有一定成本，以2021年底為例，當時港元拆息為0.2左右，如果進行掉期的息口為1.1至1.3左右，短期來說會出現負息差，但2022年下半年港元拆息已超過該水平，令房托獲得對沖收益。

未來我們會一直控制利息成本，不論是低息環還是高息環境，都希望固定息率比率維持五成以上，目前六成多是一個健康的水平。

觀點新媒體：2022年末集團負債比率提升至23.9%。如果加強收並購，希望将負債比率控制在什麼水平？

趙宇：進行收購是希望提升股東的回報。在過往低息環境下，利用借貸進行投資很容易達到提升回報的目的；但是在高息環境下，項目需要有更高的回報，才可以吸引基金作出收購決定。

觀點新媒體：香港證監會與内地監管機構正探讨将房托基金和基礎設施REITs納入互聯互通機制的可行性，這将産生什麼利好？

趙宇：由港股通推出開始，業界一直希望可以将房托基金納入，並一直有與不同的監管機構商讨，内地上市房托基金增加，令該期望可以提升。

我們相信，如果房托基金可以納入互聯互通，有利市場發展。因為房托基金特性是穩定及回報率高。

如果内地散戶或一些機構投資者有機會參與香港房托市場，在房托基金穩定性高及回報不錯的特性下，可以吸引一些資金流入，壯大香港的房托基金市場。

對于投資者來說，市場流通量是重要考慮之一，所以如果房托基金可以納入互聯互通，能夠增加流動性及利好該市場的發展。

近兩年有不少内地房托基金來港上市，主要是因為香港政府及證監會不斷推出鼓勵政策，反映監管機構均想推動房托基金市場，期望未來有更多房托基金來港上市。

但目前加息周期情況下，未必有利于房托能上市或集資。希望息口下跌時，會有一些營運商考慮以房托基金形式來港上市。

觀點新媒體：如果内地REITs擴大到商業，對香港REITs市場會不會有沖擊？

趙宇：我認為沖擊是正面的，内地有一些商用的房托基金或是消費類别的房托基金，是有實力的營運者，其實會令更多内地投資者關注。

目前内地大部分上市房托基金底層資産是基建或産業等，更容易被散戶投資者理解和接受。如果未來多一些消費類别相關的房托基金上市，也可以令香港及内地市場雙赢。

兩地房托基金條例有些許差别，而香港房托市場經歷約十多年的發展，比較成熟；香港房托市場對于資産類别及地點沒有限制，所得資金的用途亦比較寬松，令到中港兩地的房托市場産品會有分别。

如果内地市場蓬勃，可以吸引更多人關注該闆塊。而香港方面，目前香港房托基金回報率比較吸引，以置富為例已經接近八厘。在内地減息的情況下，如果内地投資者或機構投資者投資于房托基金，其實會有相對穩定且較高的回報。

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