觀點直擊 | 物業發展利潤跌逾九成 港鐵：會因應市場情況定價

觀點網 香港報道 近月香港樓市表現每況愈下，無論額量皆見回軟，近期有發展商低價開盤，對以“鐵路+物業”發展模式的港鐵公司，收入或構成影響。

港鐵公司物業及國際業務總監鄧智輝對此認為，樓價于經濟周期中有上有落是可以理解的，“鐵路加物業”是長周期發展項目，港鐵會因應市場情況為推售項目定價。

8月10日，港鐵公司舉行2023年度中期業績記者會，中期純利41.78億港元，按年跌11.7%，中期息維持派每股0.42港元，可選擇以股代息。

期内，港鐵總收入逾275億港元，增長近20%，經常性業務扭虧為盈，轉賺24.2億港元。不過，物業發展利潤大跌逾90%至約7.3億港元。

财務總監許亮華解釋，主因去年同期有3個地産項目同時入賬産生高基數所致。

香港客運服務方面，香港車務營運收入為93.42億港元，雖然大升60.7%，但仍錄得虧損7.74億港元，按年則收窄72%。至于香港車站商務收入24.15億港元，增加63%，利潤為17.98億港元，按年增加64%。

随着香港逐步復常，過境口岸由今年年初起陸續重開，本地及巡境鐵路乘客量持續回升，當中本地乘客量最近期己逐步回升至疫情前超過九成的水平。

對于香港車務營運何時可扭虧，金澤培未有正面響應，僅表示仍要視乎經濟環境及市民出行需要，目前對客流增長審慎樂觀。

金澤培續稱，首六個月復蘇理想，本地乘客量最近已逐步回升至疫情前逾九成水平，機場及跨境乘客量亦回升至六七成，高鐵亦持續增加。

物業發展方面，金澤培指，将視乎市場情況，在未來12個月左右為約4000個單位招標，並将首先推出東涌東站的第一期項目。

問及于今年2月流標的小蚝灣項目是否已不是港鐵優先項目，鄧智輝解釋，考慮到發展商對該鐵路發展風險的關注，目前港鐵正就該項目進行技術研究工作及前期工程。

他強調，小蚝灣項目招標仍是集團優先項目(Top Priority)，期望下次推出招標時增加其吸引力，入住人口的目標與原來計劃保持不變。

鄧智輝認為，樓價于經濟周期中有上有落是可以理解的，“鐵路+物業”是長周期的發展項目，港鐵會因應市場情況為推售項目定價。至今日止，手上有約1.7萬個住宅單位處于發展中、興建中及待樓花預售等不同階段，因此确保不會斷層。

金澤培就指，預期今年下半年“日出康城”第十一期的利潤繼續入賬。港鐵會繼續以“鐵路+物業”發展模式，為新鐵路項目進行融資以确保公司可持續發展。

至于商場方面，金澤培表示，黃竹坑站的“THE SOUTH SIDE”，樓面面積達47000平方米，預計将于今年第四季起分階段開業。連同大圍站的新商場“圍方”，使零售物業組合的應占總樓面面積增加約三成。

至于通關後消費增長情況，鄧智輝稱仍要觀望，高端零售依靠遊客消費，而民生地區商場的銷售額有顯着增幅，就算市民恢復外遊，整體銷費仍不錯，因此他對香港的租務樂觀。

“前景仍然審慎樂觀，在進行新續租時，則表現穩定。”港鐵表示。

對于2023至2025年要承擔資本開支達747億港元，許亮華指出，觀乎上半年，經營活動所得現金淨額38.7億港元，收取與物業發展有關款項淨額45.33億港元，足以應付資本支出需要，加上資産負債比率僅22%，财務狀況健康，沒有計劃進行股本融資。