中報觀察 | 仁恒進退

觀點網 新加坡企業仁恒置地披露了2023上半年業績情況。

根據公告，2023上半年，仁恒置地收入148.06億元，同比增長30.6%；利潤14.72億元，同比下降16.3%；歸屬于公司所有者的利潤為10.95億元，同比減少20.5%。

合約銷售方面，期内，該集團連同其合資企業及聯營公司的住宅及商業單位及停車場的合約預售總額約為213.26億元，同比減少32.1%；合約建築面積為80.86萬平米，同比增加28.4%。

面對復雜的市場環境，仁恒置地主席兼總裁鐘聲堅曾于今年初表示，“今年不再分紅，在土儲戰略上也将更為審慎”。之後，仁恒置地收縮規模，進行區域合並及人員裁減的動作，被解讀為仁恒置地将退出中國。

一位參與仁恒置地投資者會的人士透露，鐘聲堅于8月15日的業績投資者會上表示，中國房地産市場目前有些波動，但從長遠來看市場仍有很多機會，有好的機會仁恒也将繼續投資。

“我們很有信心，仁恒是不會離場的，肯定會跟着14億人走，不跟着14億人走是傻瓜。”他說，新加坡幾百萬人口，幾乎不可能帶來驚喜，在中國，越是困難的時候，越是有一些機會的存在。

業績解碼

觀點新媒體從公告獲悉，2023年上半年，仁恒置地錄得收入148.06億元，較上年同期增長30.6%，主要歸因于交付面積增加，並部分被集團在2023年上半年實現的每平方米平均售價的下降所抵消。

根據報表分析，由于更多的物業交付，物業開發收入增長30.3%至123億元，物業投資和酒店運營收入增長39.3%至8.78億元，物業管理服務收入增長33.4%至5.88億元。

同期，利潤則下降16.3%至14.72億元，主要原因是其他營業收入、其他收益及合資企業利潤份額的減少，以及銷售費用和财務成本增加，部分被毛利潤和聯營公司利潤份額增加以及2023年上半年報告的管理費用和所得稅的減少所抵消。

與去年上半年相比，2023上半年歸屬于該公司所有者的利潤為10.95億元，同比減少20.5%。

2023年上半年集團的毛利同比增長3.1%至41.59億元；毛利率由2022年上半年的35.6%下降7.5個百分點至2023年上半年的28.1%。

觀點新媒體獲悉，2023年上半年，仁恒交付75萬平方米，項目包括南京的仁恒中心城市(城市星徽名苑)和Riverbay世紀花園(江灣世紀花園)，海口的仁恒花園 (仁恒濱江園,一期)，太倉的仁恒中央湖 (仁恒時代天鏡,一期)以及鹽城的仁恒濱江花園 (仁恒河濱花園,一期)等。

在合約銷售方面，2023年上半年，仁恒置地連同其合資企業及聯營公司的住宅及商業單位及停車場的合約預售總額約為213.26億元，同比減少32.1%；合約建築面積為80.86萬平方米，同比增加28.4%。

能夠發現，2023上半年平均售價較上年同期有所下滑，下降47.1%至每平方米26373元，主要原因是交付的産品組合組成發生了變化。其中，長三角地區仍是仁恒置地的最主要銷售來源，40.7%簽約預售物業來自長三角地區，26.4%來自環渤海地區，14.1%來自大灣區，9.2%來自海南，4.9%來自新加坡。

對于2023年的銷售，仁恒置地透露，原計劃目標約450億元，下半年會積極推動銷售。據悉，仁恒置地将在下半年推出新批次的項目，包括華東地區的上海、南京、蘇州、無錫、南通、延慶、杭州等地項目，以及濟南、珠海、中山、海口、武漢和杭州的項目也将有項目可供出售。

截至2023年6月30日，2023年下半年及以後待确認的合同預售累計金額為954.05億元。

在新開工方面，2023上半年，仁恒置地與其合資企業及聯營公司在蘇州、南通、珠海共啟動了5個新項目，新開工面積約為38.9萬平方米。

仁恒進退

根據報告，截至2023年6月30日，仁恒置地的債務總額為410.79億元，下降9.5%，現金及現金等價物保持穩定，為194.93億元，較截至2022年12月31日略有下降5.8%。

據管理層透露，當中受限制的監控資金為70億元，125億元為自有資金。“這125億資金也不是完全由仁恒集團層面随意調動，因為當中包括一些操盤並表，但屬于合資的項目。”他稱，仁恒一直是保持審慎的資金管理原則，對接下來的到期債務，會在現金流的管理、資金的籌備方面做好充實準備。

在目前極端環境下，投資者尤為關心企業的資金獲取來源。上述投資者透露，仁恒置地管理層表示，公司在新加坡資産賬面價值超100億元，現有抵押貸款約29億元，抵押率較低，未來還有一定空間。此前，仁恒置地完成海棠灣酒店、天津項目CMBS的發行，成都項目的CMBS也在推進中，正陸續推進相關的工作。

其回應，憑借穩健的财務和經營，市場上仍有不少金融機構繼續保持對仁恒的融資支持，仁恒也将和仍能夠提供支持的金融機構保持溝通，洽談新的融資的可能性。

據悉，仁恒置地在今年和境外大概有104億元的銀行備用信貸額度，必要可以根據項目情況簽署合同和提款。

“因為下半年和明年初，公司面臨比較集中的債務到期，但根據公司一些資金編排，有信心可以通過這個公司經營實現資金的歸集，目前並不考慮資産出售，目前市場，不會是好的價格退出機會。”

對于目前的市場，仁恒置地管理層分析，在過去半個多月，各地政府出台了一些刺激政策和配套執行的一些細則，但是最主要的北上廣深四個一線城市，目前還沒有一個比較完整的方案。

“仁恒主要聚焦華東，聚焦一二線城市，就我們目前的觀察，政策層面的變化，對市場的影響還沒有得到一個完整的體現。”

根據判斷，整個房地産行業政策底基本上已經呈現，相信接下來政策層面會不斷有一些優化，使得市場能夠進一步回暖，但市場何時出現比較明顯的反彈，還有待進一步的觀察。

在極端市場環境下，上半年，仁恒置地也出現收縮規模，進行區域合並及人員裁減的動作。

具體為，南京公司、成都公司和武漢公司合並到南京公司；上海公司、蘇州公司、杭州公司合並到上海公司；天津公司、沈陽公司、濟南公司合並成華北公司；珠海公司、深圳公司、海口公司也即将合並。

對于是否退出中國的疑問，鐘聲堅回應，仁恒不會離場，新加坡幾百萬人口，幾乎不可能帶來驚喜，在中國，越是困難的時候，越是有一些機會的存在。

他表示，有一些好的機會，仁恒也會繼續投資。上半年，仁恒置地斥資30.92億元用于土地投資，平均土地成本為每平方米10766元。鐘聲堅稱，目前仁恒置地在土地投資上仍保持審慎，優先考慮好的城市純住宅地塊，重資産則暫時不會考慮。

7月消息，仁恒置地在海南海口的美視高爾夫項目舉行開工儀式，該項目由仁恒置地與美視集團合作開發，占地約361畝，總投資額約57億元，貨值近百億元。項目毗鄰18洞標準高爾夫球場，計劃今年四季度面世。