現場丨星悅茂首入太原 央國企聯手助推城市商業轉型升級

觀點網 今年以來，各地商業陸續復蘇，“煙火氣”加速回歸，促消費、擴需求的相關政策引導也在持續推出。

7月末，《關于恢復和擴大消費的措施》發布，圍繞穩定大宗消費、擴大服務消費、促進農村消費、拓展新型消費、完善消費設施、優化消費環境等六個方面，提出20條具體的政策舉措。

“消費提振年”的進程過半，據不完全統計，上半年全國新開業購物中心項目已超百個，而下半年還将迎來入市高峰。

在衆多北方城市中，太原正處在商業轉型升級的關鍵時期。今年一季度，太原市社會消費品零售總額472.36億元，比上年全年回升9.4個百分點。市場消費回暖，人均可支配收入及消費性支出保持平穩增長。

作為中部地區的中心城市，太原工業總量規模持續躍升，市民對商業消費的需求和品質追求也在不斷升級變化。新老商圈共存，大型城市綜合體以及社區商業正在逐步崛起。

近日，太原東港家園星悅茂招商發布會暨主力品牌簽約儀式成功舉行，原創IP形象“新心”也于發布會上亮相。

新老共存中的商業新標杆

東港家園商業綜合體項目是山西園區建發集團與新合作商管合作的首個項目，也是太原市中心核心商圈内最具潛力和吸引力的商業項目之一。

項目位于迎澤區並州東街與東崗路交匯處東南角，建築面積4萬余平方米，由山西園區建設發展集團有限公司開發建設，新合作商業管理有限公司負責項目整體運營，計劃于2023年底開業。

據項目的建設方山西園區建發集團透露，星悅茂項目所在的迎澤區，是太原市老城區的政治、文化、交通、通信、商貿中心，也是太原市人口密度最大的區域，住宅密集分布，家庭客群為主要消費對象。

項目調研數據顯示，項目周邊1公里範圍内居住人口達21萬人，2公里居住人口45萬人，3公里居住人口130萬人，穩定的消費群體基數龐大。

盡管如此，該區域現有代表性商業項目卻較少，以專業零批為主，餐飲、零售等業态仍存在較大發展空間。尤其親子類業态，目前整體較為缺乏，無法滿足片區日益增長的消費需求。

在城市商業發展及市場需求的雙重推動下，星悅茂應運而生。

新合作商管作為項目運營方，結合周邊客群的消費需求，引入旗下核心品牌--星悅茂，以“美好鄰里中心”為定位，融合“生活+社交”場景，打造出精致便民主題型商業空間及一站式親子家庭成長體驗空間，以滿足周邊居民多元化消費需求，同時推動提升迎澤區東崗路片區商業高質量發展。

山西園區建發集團介紹稱，太原市的居民消費習慣主要呈現三大特點，既注重實惠性，又追求品質感和社交性。

也因此，在進行商業運營時，需要注意提供合理的價格和優惠政策、高品質和高體驗的商品或服務、多樣化和互動化的社交場景等，以增加和促進消費者之間的交流和互動。

“星悅茂”定位為集潮流零售、格調餐飲、娛樂休閑、親子服務、藝術文化體驗等多維生活方式及社交體驗于一體，致力于打造一個兼具社會效益和經濟效益的優質項目，為周邊消費者提供能夠滿足各種需求和喜好的綜合型社區商業空間。

以場景化為特色，星悅茂結合市場需求，增加了藝術裝置、造型坐凳、燈光亮化等，通過星悅茂自有IP賦能，綜合打造特色情景，以提升整體商業氛圍，增加空間互動性。

在業态組合方面，則根據項目所在區域的人口結構、消費特點、市場競争等因素，引入風格多元、體驗度高的全新零售品牌。包括新合作商管自有的戰略品牌資源，以及具備首店元素和網紅效應的品牌，以此滿足消費者日益見長的消費需求，提升項目在城市商業格局中的消費品質。

具體而言，項目一樓以零售集合、兒童體驗、生活配套等業态為主；二樓包括生活超市、輕餐簡餐、特色小吃等；三樓南區以餐飲業态為主，北區業态覆蓋健身、特長培訓、兒童體适能等。

7月28日，星悅茂招商發布會暨主力品牌簽約儀式上，麥當勞、秦門西安小館、墨八仟、THE GREEN PARTY、京東之家、同仁堂、美聯家超市、寶貝王、 麥吉鳥、華為等品牌代表分别與項目進行合作簽約。

山西園區建發集團表示，星悅茂項目的入駐，将立足于社區商業，輻射周邊3-5公里範圍，從體驗感打造、品牌升級、挖掘親子消費等層面，構築核心競争力，突出生活化、社交性、體驗感，強化配套服務性功能。未來将改善提升迎澤區整體商業品質，打造社區商業的標杆。

央國企合作後的循環發展

值得注意的是，計劃于今年底前亮相的星悅茂背後，還有着山西園區建發集團與新合作商管“國企+央企”的強強聯手。

“我們對本次合作有着深切的期許；這次合作是一次非常有意義的嘗試，也是一次非常有價值的互補。” 

事實上，山西園區建發集團作為山西建設投資集團有限公司的子公司，自2020年4月正式改組成立以來，通過構建多元化産業結構布局，重點承擔全省開發區土地一級整理和基礎設施建設任務。

山西園區建發集團注冊資本達人民币75億元，是山西建投集團着力打造的投融資建設平台。無論是資金實力、項目經驗，還是本地市場網絡，山西園區建發集團都具備獨特優勢。而整合利用外部資源，提升能力與共謀發展，也正是山西園區建發集團所采取的發展策略之一。

另一方面，新合作商管則是中國供銷集團旗下核心企業，供應鍊優勢、商管能力、品牌輸出模式，也使得其成為國内領先的立體商業空間運營者。目前，新合作商管通過自主開發運營超過300萬+輕資産服務輸出相結合的模式，已布局全國20（多）個省、50座城市。

山西園區建發集團認為，“央企與地方國企合作有很多成功的經驗和案例，且我們雙方都兼具着服務社會、服務大衆的社會責任和理念，在這方面我們有着天然的契合點。這次合力打造的太原星悅茂，會極大地提升太原市的商業品質。”

相對于傳統的重資産模式，輕資産模式更加注重運營能力、品牌能力、創新能力等方面。對于更具基礎設施建設實力的山西園區建發集團而言，在輕資産運營商、合作方的選擇上，也更多地關注資源整合能力、價值創造能力及合作理念能力。

包括是否能夠準确把握市場變化和消費者需求，及時調整運營策略和業态組合，以适應市場需求和喜好；是否能夠擁有自己的核心品牌或引入優質品牌。

場景打造方面，要根據項目特點和消費者喜好，打造出多樣化和互動化的社交場景；以及能夠通過優質的物業管理、豐富的旺場活動、創新的内容輸出等方式，為項目提供高效率、高質量、高水平的運營管理服務，增強消費者的滿意度和忠誠度。

就星悅茂而言，伴随新合作商管的加入，促成了國企與央企之間的一次深度合作，實現資源共享、優勢互補、共同發展。

同時也是山西園區建發集團在輕資産模式方面的一次探索和嘗試，一邊合作、一邊借力學習，以此次合作為契機，山西園區建發集團在商業領域的發展思路和發展空間将得到拓展。

也由此，山西園區建發集團表示，未來将繼續加強與新合作商管的合作，共同打造太原星悅茂項目，使其成為太原市乃至山西省的商業標杆和典範。

“很多産業模式對市場是新型模式，對山西園區建發集團也是首次嘗試。” 山西園區建發集團坦言，“作為産業發展的國企中堅力量，對新模式的探索與發展是我們的責任，過程中，集合各行業優秀團隊，打通運營單位-産業主體-地方政府的有機配合模式，盈利模式的多樣發展仍需要我們進一步探索和挑戰。”

今年以來，國家已從多方面釋出利好消息，以提振消費和市場信心。其中，不動産投資信托基金（REITs）的底層資産也于三月擴容至消費類基礎設施。至目前，國内REITs産品底層資産普遍為産業園、倉儲物流、保障性租賃住房、高速物流、清潔能源等。

将具有長期穩定、可持續收益的重資産項目“置換”出流動資金，顯然可以極大提升資金利用率和流動性。在此方面，山西園區建發集團也正在進行相關探索嘗試。

随着政策和市場的持續完善，以及企業自身的積極參與推動，山西園區建發集團所持重資産項目，如房地産項目、開發區項目、PPP項目等，都将有機會獲得盤活，並将收回的資金投入新項目建設之中，投融建管退的良性發展循環也将打通，高質量的循環發展路徑由此顯現。

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