解局 | 卓越商企CEO更叠與市拓探索得失

觀點網 在卓越商企近三年業績發布會中，董事會主席李曉平與郭瑩、楊志東常組成業績發布“鐵三角”，向投資者匯報年度業績以及回應公司經營的相關問題。

8月16日，卓越商企服務的一則公告将打破上述格局，公告顯示，郭瑩由該司執行董事調任為非執行董事，並不再擔任集團總經理及行政總裁，同時，由首席運營官楊志東接任職務；王鬥已辭任非執行董事，且不再擔任審計委員會成員。

據此，于2021年三季度任職卓越商企首席運營官的楊志東，在任職不到2年後，成功上任CEO，正式全面操盤卓越商企日常運營與戰略制定。

對于郭瑩而言，“老帶新”任務已然完成，56歲的年紀也意味着這位二十三年卓越人的職業生涯将走向舞台背面。

二十三年卓越人

事了拂衣去，或許是每個到達退休年齡的高管都将面對的歸途。

上世紀80年代物業管理概念從香港傳入内地，第一家物管公司在深圳誕生，至今，内地物管行業已發展超過40年。

而郭瑩和物業的緣分始于2000年。彼時，郭瑩進入物管行業的首家企業就是卓越商企的前身卓越物業，回頭望去已然二十三年。

個人履歷顯示，郭瑩2000年10月加入卓越物業任職項目副經理，先後擔任品質管理部總經理、副總經理助理及副總經理。

郭瑩加入時，這家1999年才成立的物管公司在物管運營、人力配置、戰略定位等方面都處于0-1的階段。

郭瑩曾表示，她幾乎走遍了物業公司所有的工作崗位，帶領卓越商企服務抓住每一個市場機會，實現跨越式的發展，陪伴公司一步步成長為中國商務不動産服務運營的領跑者。

2013年8月，郭瑩晉升為卓越物業管理總經理，坐上了管理崗的最高權利交椅，此後一直負責項目管理及日常運營，目前她仍擔任卓越商企多家附屬公司的董事職務。

2020年10月,卓越商企在香港聯交所主闆正式挂牌上市,成為高端商務物業第一股。得益于卓越商企的成功上市，郭瑩的身份也轉變成上市公司總經理，並擔任行政總裁、執行董事職務。

觀點新媒體了解到，卓越商企上市時，郭瑩已經53歲，為了企業的長遠健康發展，卓業商企在2021年9月引入職業經理人楊志東，任該司首席運營官。

彼時，對于楊志東空降卓越商企高級管理層，有市場人士曾指出，其背後考量是為了置換出即将面臨退休的郭瑩。首席運營官的職位也只是流水過場，目的是為了讓郭瑩帶着楊志東熟悉卓越商企的日常運營等工作，時機成熟後，郭瑩将逐漸放權。

公開資料顯示，楊志東擁有超過20年的世界500強企業綜合設施管理經驗，擅長戰略規劃和制定執行，尤其精通MRPII，超大型IFM項目的變革管理和解決方案策劃，在團隊管理和服務客戶需求方面擁有豐富的實戰經驗。

其在加入卓越商企之前，曾任職索迪斯集團中國公司戰略運營總監等職務、英特爾中國業務服務經理、摩托羅拉IFM區域經理等。

随着8月16日公告發出，卓越商企CEO位置由郭瑩向楊志東更叠，也意味着屬于郭瑩時代下的卓越“物管路”将告一段落，但並不意味着她職業生涯的結束。

調任非執董後，郭瑩将接替王鬥擔任董事會審計委員會成員，以及負責管理投資發展部，為卓越商企的市拓工作繼續發光發熱。

楊志東接任行政總裁及執行董事職位後，将負責卓越商企統籌管理工作。從公告上看，對比其以往職能，職權的描述僅從“運營”轉向“統籌管理”。

有分析認為，引入職業經理人對企業進行管理，是卓越商企走向專業化、市場化、國際化的必經之路，也是企業走向成熟的標志之一。

市拓探索得失

随着物業服務行業的競争加劇，近些年房企下屬的物業公司紛紛選擇向資本市場靠攏，而上市之後面臨的共性問題便是擺脫母公司輸血依賴，擴大第三方存量的物業服務面積。

市場拓展能夠幫助企業獲得更高的市場份額，以達到更高效益的目的，可以說，市場拓展是企業發展的生命力。

郭瑩雖退位，但扔握着市拓這條企業生命線。

随着近年來地産行業的進入調整期，物企業務發展的獨立性顯得尤為重要，第三方外拓的規模成為衡量企業綜合實力的重要考核指標。

數據顯示，截至2022年末，卓越商企在管面積5376萬平方米，同比增長30.48%；新增在管面積1256萬平方米，第三方擴展面積貢獻1045萬平方米，占新增總在管的83.20%。

期内，卓越商企管理的第三方物業面積占比達到65%。在商務物業收入中，來自第三方的業務收入為14.10億元，比重占商務物業收入的65.09%，占總收入比重為39.98%，第三方市拓為卓越商企提供了有效的業績支撐。

數據來源：觀點指數統計、企業年報

據觀點新媒體統計，上市三年來，卓越商企在管面積保持着每年近1000萬平方米的增速，2020-2021年，其第三方擴展面積占總新增在管面積的比重分别為74.20%、51.14%。到了2022年末，該項數據更是到了83.20%。

在激烈的物管市場競争中，快速增長的第三方外拓項目，正不斷蠶食着卓越商企以往的高“毛利”水平。

2022财年，該司毛利約為8.44億元，較2021年的9.59億元下降12.0%。毛利率從2021年的27.7%下降至報告期的23.9%，按年下降3.8個百分點

其中，主營業務基礎物業管理服務的毛利率為21.1%，，較上年下降1.8個百分點，背後原因正是第三方物業服務占比增大，市場化競争下的毛利率拉低了卓越商企原本自有高端商寫項目毛利表現。

關于第三方服務項目對毛利率的整體拉低，郭瑩曾在2022年業績發布會中指出，第三方一定是一個比較市場化的毛利率，目前毛利率是12-15%左右。

其表示，卓越商企未來将繼續擴大規模，增加收入，在基本物業維持毛利率的基礎上，同時會加大延伸增值服務的邊界，以及通過公司治理水平的提高，利用數字化以及管理機制，實現降本增效，能夠維持行業比較好的毛利率水平。

郭瑩的表态，結合其繼續負責市拓事宜，意味着短期内卓越商企第三方服務項目的規模拉升道路不會改變。

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