中報觀察 | 京城佳業外拓加速度

觀點網 2022年以來，物業公司規模增長普遍放緩。根據觀點指數報告，去年樣本物管公司在管面積同比增速放緩至19.3%（2021年為47%），而平均營收增速僅為11.6%。

同時，增收不增利現象凸顯，營業收入和淨利潤增速放緩。在目前已發布業績預告物企中，淨利潤同比減少的有碧桂園服務、遠洋服務、荣萬家，建業新生活和方圓生活服務則處于預虧境地，僅有融創服務和新城悅服務發布盈喜。

8月16日，京城佳業率先公布2023年上半年業績情況。這家規模不算大的京城物企于2020年12月才正式成立，由北京城建集團下屬的四家物業資産整合而來，後于2021底上市，成為北京市市屬國企首家在聯交所主闆上市的物管企業。

從業績表現來看，京城佳業上半年各項成績還算亮眼。報告期内，錄得總收入約為8.88億元，較2022年同期增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長16%；股東應占溢利5868.3萬港元，同比增長11.91%。

對比來看，京城佳業2022年同期收入、毛利、溢利分别同比增長15.6%、10.1%、15.7%，今年增長表現均優于去年同期。股東應占溢利方面，京城佳業于2022年中期錄得16.9%的增長，今年增速有所下滑，與營收取得的較大增速相比，仍存在增收不增利現象。

市場外拓加速

京城佳業收入來自三項主要業務闆塊，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務，占總收入比重分别為57.7%、21.6%、20.7%。對比來看，物業管理服務占比下降，2022年同期為66.3%；非業主增值服務比重增加9.4%。

于報告期内，京城佳業源自物業管理服務的收入約5.13億元，較2022年同期上升約16.2%，主要由于集團在管項目面積及在管項目數量的增長。截至2023年6月30日，京城佳業在管項目面積約為3905.2萬平方米，同比增長13.46%。

在管項目中，來自北京城建集團及其合營企業或聯營公司項目的在管面積約為2111.3萬平方米，來自第三方在管項目面積約為1793.9萬平方米，較去年同期分别增長8.2%及20.4%。

市場拓展逐漸成為物管企業增長的主要渠道，2021-2023年上半年，京城佳業來自第三方在管項目面積占比不斷提升，三年分别為40.2%、43.3%、45.9%，外拓能力進一步增強。

于報告期内，京城佳業實現新簽面積約250萬平方米，同比增長15.9%；新簽合同額約2.22億元，同比增長35.7%。新增物業項目25個，其中來自第三方項目19個，占比76.0%。

根據觀點指數報告顯示，今年上半年物管項目市拓的競争性明顯加劇，上半年主流物企都明顯加大了在項目外拓方面的進度，在住宅盤增量市場萎縮明顯的情況下，外拓的項目當中已經以公共服務為主。

2023年上半年，京城佳業源自非住宅物業管理服務的收入首次超過源自住宅物業管理服務的收入。

具體來看，源自住宅物業的管理服務收入約2.49億元，較2022年同期增長11.5%，占物業管理服務總收入約48.5%；源自非住宅物業的管理服務收入約為2.64億元，較2022年同期增長約21.1%，占物業管理服務總收入約51.5%。

非住宅物業管理服務收入的增長在于京城佳業對商業、公共及其他物業等業态拓展的發力，上半年，京城佳業承接北京市副中心C1、C5區新增區域、國家網球中心、青島市民中心的管理，在管公建類規模再創新高。

此外，在管軍隊後勤保障的社會化服務項目突破130萬平方米；新中標北京地鐵2号線專項服務項目；連續中標北京服裝學院、北京政法職業學院、北京大學醫學部校園物業項目，進入校園物業。

從在管面積來看，京城佳業目前仍以住宅物業為主，截至2023年6月30日，住宅物業的在管項目面積約2550萬平方米，同比增長10.5%，占總在管面積約65.3%；非住宅物業的在管項目面積約1360萬平方米，同比增長19.4%，占總在管面積約34.7%。

京城佳業于中報表示，未來将不斷探索和尋求新的業務和發展模式，持續豐富管理業态，實現學校、醫院、産業園、商業綜合體及國際賽事場館等多種業态的全場景覆蓋。

毛利率挑戰

值得注意的是，京城佳業上半年收入增長貢獻主要來源于非業主增值服務，報告期内該項業務收入約1.92億元，同比增長将近135.2%。中報顯示該增長主要由于集團專項保障服務、工程運營及維護服務及施工現場物業化管理服務等項目的快速增長。

其中京城佳業源自工程運營及維護服務的收入約2450萬元，較2022年同期增長約88.7%，主要由于2023年上半年新拓展項目16個，同時通過推進智慧物業管理繫統建設，加強數字化、輔助物業服務工作等。

非業主增值服務占營收比重增加，反映京城佳業對關聯方依賴不減反增，同時該項業務也是其毛利率最高的闆塊，為32.7%。有觀點認為，非業主增值服務上的盈利水平和競争格局不清晰，存在拓展風險。

社區增值服務方面，報告期内收入約1.83億元，較2022年同期增長約28.3%。相較大多物企依靠社區增值服務拉高毛利率，京城佳業該項業務毛利率卻一直在低位徘徊，2023年中期僅為14.3%。

京城佳業的社區增值服務主要包括供熱服務、車位運營服務、餐飲服務等。于報告期内，京城佳業在城市服務和養老服務領域培育新業态和新模式，源自其他社區增值服務的收入約2170萬元，較2022年同期增長約68.5%。

從整體毛利率看，京城佳業毛利率水平對比2022年同期有所下降，從23.5%下滑至21.8%。從過往水平看，京城佳業毛利率一直不算太高，2018年-2022年分别為20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，低于物企平均水平。

淨利率也有一定下滑，京城佳業2023年上半年淨利率為6.9%，2022年和2021年同期均為7%。從過往情況來看，2018年-2022年，其淨利率分别為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%、7.4%。

較低的盈利能力對京城佳業的資本市場估值也造成影響，當前股價僅為2.9港元，總市值4.25億港元，較上市時縮水65%。